Hiện có nhiều trường hợp người dân được cấp sổ đỏ vượt hạn mức quy định. Trong những trường hợp này, người dân phải nắm rõ các quy định của pháp luật để bảo vệ lợi ích của mình và kiểm soát hoạt động của các cơ quan chính quyền. Đặc biệt, thắc mắc của người dân xoay quanh việc Vượt hạn mức đất ở có được bán không? Chuyển nhượng đất vượt hạn mức phải đáp ứng điều kiện gì? Hãy đọc bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ các quy định về vấn đề này. Hi vọng bài viết sẽ mang lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn đọc.
Quy định về chuyển quyền sử dụng đất
Đối tượng của việc chuyển nhượng bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhà ở, công trình xây dựng, vật, các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất đó. Bao gồm:
Điều 4, luật đất đai 2018, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Theo luật bất động sản, nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc giao đất và cho thuê đất bằng các văn bản pháp luật hay dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong đó, nhà ở là các công trình xây dựng nhằm mục đích để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà liền kề. Tài sản gắn liền với đất như cây lâu năm, giếng nước, tường, hàng rào hay quyền với bất động sản liền kề…
Điều kiện để bán đất
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Vượt hạn mức đất ở có được bán không?
Hạn mức giao đất ở tại địa phương là diện tích đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định áp dụng trong phạm vi địa bàn tỉnh mình nhằm mục đích xác định diện tích đất tối đa được giao/công nhận đối với mỗi hộ gia đình, cá nhân. Đây cũng là căn cứ để xác định tiền sử dụng đất, các loại thuế phí khác đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quyền sử dụng đối với mọi loại đất) phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Các điều kiện này bao gồm:
Một là, diện tích đất ở vượt hạn mức phải đã được cấp giấy chứng nhận
Điều kiện đầu tiên để thửa đất ở/diện tích đất ở vượt hạn mức được quyền chuyển nhượng là thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận. Điều này cũng có nghĩa là diện tích đất ở vượt hạn mức mà chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc không được cấp giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng.
Hai là, diện tích đất ở vượt hạn mức phải không có tranh chấp, không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng khi không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành theo bản án/quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, diện tích đất chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp đang có tranh chấp (đang bị khiếu nại, khiếu kiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền).
Ba là, còn thời hạn sử dụng
Nếu diện tích đất chuyển nhượng không còn thời hạn sử dụng hoặc đang có thông báo thu hồi/quyết định thu hồi đất hoặc thu hồi giấy chứng nhận thì không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy, khi diện tích đất ở vượt hạn mức đảm bảo các điều kiện để được chuyển nhượng như đã được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp… thì vẫn được phép bán. Nói cách khác, đất ở trong hoặc ngoài hạn mức đều có thể được mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.
Thủ tục chuyển nhượng đất ở vượt hạn mức
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng/chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng. Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Các bên trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định pháp luật như giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp, giấy chứng nhận, giấy tờ chứng minh hôn nhân khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.
Bước 2: Thực hiện đăng ký sang tên/đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Bên có nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ).
Bước 3: Đóng nộp thuế phí và nhận kết quả
Các bên có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp thuế phí theo thông báo và nhận kết quả sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ pháp lý, Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã tư vấn liên quan đến vấn đề “Vượt hạn mức đất ở có được bán không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1-3 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 3-10 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 1-3 héc ta; phạt tiền từ 10-20 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 3-5 héc ta; phạt tiền từ 20-50 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức trên 5 héc ta.
Điều 6, 7, 8 và Khoản 2, 6, 7 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ đối với diện tích vượt hạn mức được chia thành các trường hợp khác nhau.
Thứ nhất:
Sổ đỏ cấp trước ngày 15.10.1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
Cụ thể, trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: lấn, chiếm… nhưng nay nếu được cấp sổ đỏ thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai:
Đất đã sử dụng từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
Cụ thể, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại bảng giá đất.
Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Nếu tại thời điểm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như: lấn, chiếm… nhưng nếu được cấp sổ đỏ thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở.
Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
