Câu hỏi: Chào luật sư, hai vợ chồng tôi mới cưới nhau và đang chuẩn bị mua một mảnh đất để xây nhà ra ở riêng, sau khi tìm hiểu và tham khảo giá cả thì hai chúng tôi đã quyết định mua một mảnh đất hơn 200 mét vuông. Tuy nhiên cả tôi và vợ vẫn chưa nắm rõ lắm các quy định về mua bán đất ra sao cũng như chưa biết khi mà vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì?. Mong Luật sư cung cấp cho tôi các quy định cả pháp luật về việc mua đất cho hai vợ chồng tôi với ạ. Tôi xin cảm ơn.
Vợ chồng là mối quan hệ hôn nhân giữa nam và nữ được xác lập dựa trên sự tự nguyện của các bên và mối quan hệ này sẽ được Nhà nước công nhận. Theo đó thì việc sở hữu hay mua bán các loại tài sản trong thời kỳ hôn nhân sẽ thuộc sở hữu chung của cả hai vợ chồng. Vậy theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi “Vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì”? và thủ tục thực hiện như thế nào?. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu ngay nhé.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Ngoài ra, nếu đất nằm trong quy hoạch thì vẫn được phép mua bán trong hai trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018:
– Đất nằm trong quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
– Người sử dụng đất vẫn được phép mua bán cho đến khi bị thu hồi theo kế hoạch nếu đất thuộc quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Tuy nhiên, trong trường hợp này, người dân được tiếp tục thực hiện quyền của mình và không được sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có.
Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán nhà, đất, mảnh đất phải đáp ứng được các điều kiện nêu trên.
Vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì?
Hồ sơ cần chuẩn bị
– Bên bán:
+ Sổ đỏ;
+ Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao),
+ Sổ hộ khẩu (bản sao),
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Ngoài ra, nếu bên bán không thể tự mình ký hợp đồng mua bán đất thì có thể ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện.
– Bên mua:
+ Giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/hộ chiếu (bản sao),
+ Sổ hộ khẩu (bản sao),
+ Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Tương tự, nếu bên mua không thể tự mình tự ký hợp đồng mua bán đất thì có thể có hợp đồng ủy quyền.
Không chỉ vậy, các bên có thể tự mình soạn nội dung của hợp đồng mua bán đất hoặc có thể nhờ Công chứng viên soạn sẵn nội dung hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
Như vậy, vợ chồng mua đất cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- CMND của hai vợ chồng
- Hộ khẩu của cả hai vợ chồng.
- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn hoặc đã ly dị)
Thủ tục mua đất theo quy định của pháp luật hiện hành
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng:
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
| Bên chuyển nhượng | Bên nhận chuyển nhượng |
| – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.- Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.- Sổ hộ khẩu.- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).- Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). | – Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.- Sổ hộ khẩu.- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). |
| Lưu ý:- Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng.- Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao). | |
– Thủ tục công chứng:
* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
+ Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Thủ tục chứng thực:
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
(Nội dung này sẽ được trình bày cụ thể tại mục 3: Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất).
Bước 3: Đăng ký biến động
Chi phí khi mua bán đất
Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
Thuế thu nhập cá nhân
* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
* Mức thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
Lệ phí trước bạ
* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.
* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
Khuyến nghị
Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì chúng tôi cung cấp dịch vụ thực hiện thủ tục mua bán đất nhanh chóng. Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Vợ chồng mua đất cần giấy tờ gì” hoặc các dịch vụ khác liên quan như dịch vụ Tra cứu chỉ giới xây dựng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu đơn thừa kế gồm những gì theo quy định năm 2023?
- Thời gian xét xử phúc thẩm vụ án hình sự
- Cách xác định các trường hợp chấm dứt hôn nhân năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình 2014: “Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”.
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau:
“1.Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”.
Theo đó thì tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung và sẽ đứng tên cả hai vợ chồng. Do đó muốn vợ/chồng không ký Hợp đồng mua bán đất, đồng thời cũng không đứng tên trên sổ đỏ thì hai vợ chồng phải thỏa thuận với nhau, vợ/chồng phải làm văn bản Cam kết tài sản riêng.
Như vậy, quy định pháp luật hiện hành về luật hôn nhân và gia đình quy định “việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”. Do đó trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu của 2 vợ chồng phải có chữ ký của cả 2 vợ chồng.
Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của 2 bên, đất là tài sản riêng do vợ hoặc chồng có được trong thời kỳ hôn nhân được pháp luật công nhận. Ngoài đăng ký tên sở hữu chỉ vợ hoặc chồng trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, xác định tài sản riêng còn có vợ hoặc chồng. Họ phải lập giấy cam kết đó là tài sản riêng của người kia và được công chứng tại văn phòng công chứng.
Thời hạn công chứng được xác định theo quy định tại Điều 43 Luật công chứng 2014 như sau:
“Điều 43. Thời hạn công chứng
1. Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.
2. Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.”
Thời hạn hoàn thành hợp đồng công chứng phụ thuộc vào tính phức tạp của nội dung trong hợp đồng cũng như việc chuẩn bị các giấy tờ cho việc công chứng của các bên.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng thì các bên tiến hành nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục Sang tên Sổ đỏ.
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Như vậy, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi mua bán đất là không quá 10 ngày.
