Vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu là gì?

Sổ hồng đồng sở hữu là một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu chung. Trong đó, có nhiều hơn 2 chủ sở hữu mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng của chủ sở hữu. Sổ hồng đồng sở hữu có tên gọi khác là sổ hồng chung, sổ riêng chung thửa. Cả sổ hồng riêng và sổ hồng đồng sở hữu đều có giá trị pháp lý bằng nhau. Vậy vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu là gì? Hãy theo dõi bài viết sau đây của Luật sư X để biết thêm thông tin chi tiết.

Quy định chung về đất đồng sở hữu

Đất đồng sở hữu chủ yếu được xác lập khi hai hoặc nhiều người góp tiền mua chung thửa đất. So với quyền sử dụng đất là tài sản riêng của cá nhân thì đất đồng sở hữu có một số điều khác biệt khi đứng tên và sang tên Sổ đỏ.

 “Đất đồng sở hữu” là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất (bài viết này áp dụng đối với cá nhân có chung quyền sử dụng đất mà không phải là vợ chồng hoặc các thành viên trong gia đình sử dụng đất). Tuy nhiên, Hiến pháp và Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất không có “quyền sở hữu” đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.

Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:

“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Căn cứ quy định trên, khi vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu thì bên sở hữu còn lại là đồng chủ sở hữu phải cùng ký trên giấy vay và có cùng chịu trách nhiệm về diện tích đất mang tên đồng chủ sở hữu (trừ trường hợp đồng chủ sở hữu không đồng ý bán theo quy định tại khoản 1 điều 126 Bộ luật dân sự 2015).

Sang tên Sổ đỏ đất đồng sở hữu

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.Tuy nhiên, thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Dự liệu được trường hợp này, điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Như vậy Đất đồng sở hữu khi cấp hoặc sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng chỉ có một số điểm khác biệt như sẽ ghi tên đầy đủ người có chung quyền sử dụng đất, cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trừ trường hợp cử người đại diện.

Hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Theo quy định của pháp luật hiện hành, chứng thư pháp lý để xác nhận quyền sở hữu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) (còn gọi là sổ hồng).

Hiện nay, GCN được chia làm 02 loại:

• GCN riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng phù hợp với quy định của pháp luật.
• GCN chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có nhiều chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái với chủ sở hữu.

Cấp giấy chứng nhận cho các đồng sở hữu nhà ở Khoản 2 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được quy định như sau:

• Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
• Mỗi người được cấp 01 Giấy chứng nhận;Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Đối với trường hợp cấp GCN cho tất cả đồng sở hữu được quy định như sau:

• Từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 01 GCN có giá trị như nhau;
• Phần tên người sở hữu thì GCN của ai sẽ có tên người đó và chỉ ghi tổng diện tích.
• Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu do các bên lập biên bản thỏa thuận với nhau. Do đó, nếu nhiều người cùng được cấp sổ hồng chung thì họ không có quyền tuyệt đối đối với việc quản lý, sử dụng, định đoạt đối với căn nhà.

Như vậy, theo quy định hiện hành, trường hợp nhà ở có nhiều người chung quyền sử dụng thì có 02 hình thức cấp GCN:

• Một là, cấp GCN cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người;

• Hai là, cấp chung một giấy chứng nhận nếu những người sử dụng đất có thỏa thuận bằng văn bản (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật).

Thủ tục cấp sổ hồng cho nhà đồng sở hữu

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đồng sở hữu theo quy định của pháp luật

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu:

Trường hợp cấp Giấy chứng nhận (GCN) cho tất cả đồng sở hữu thì trên mỗi GCN ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận; Ghi Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một GCN cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì GCN được cấp cho người đại diện đó.

Trên GCN ghi thông tin của người đại diện, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của GCN này;

Đồng thời tại điểm Ghi chú của GCN được ghi: Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại).

Sổ hồng đồng sở hữu có vay thế chấp được không?

Sổ hồng đồng sở hữu được hiểu là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất cho từ 02 người trở lên (có thể là vợ chồng, người cùng hợp tác mua bán, chuyển nhượng chung…) (khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013). Theo đó, khi định đoạt tài sản này, nhóm người sử dụng đất cần tuân thủ các quy định sau đây:

Một là, việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Hai là, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Như vậy, pháp luật cho phép nhóm người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các ngân hàng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi tất cả những người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở cùng đồng ý.

Điều này đồng nghĩa với việc, tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cùng phải ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.

Ngoài việc cùng phải đồng ý, cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản thì thửa đất, nhà ở gắn liền với đất được thực hiện thế chấp khi đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:

• Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở đã được đăng ký/cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần có Giấy chứng nhận);
• Thửa đất, nhà ở không có tranh chấp, hoặc khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử dụng, quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, sử dụng đất đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, sử dụng đất có thời hạn;
• Thửa đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
• Nhà ở và thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Khi đất, nhà ở là đồng sở hữu thì vẫn có thể được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Tuy nhiên, tài sản này chỉ được thế chấp nếu được tất cả những người đồng sử dụng, đồng sở hữu đồng ý, cùng ký tên tại hợp đồng thế chấp và thửa đất, nhà ở gắn liền với đất phải đảm bảo các quy định để được thế chấp đã nêu trên.

Mời bạn xem thêm:

• Hành vi làm giả con dấu bị xử phạt như thế nào?
• Mẫu quyết định về việc sử dụng mẫu con dấu doanh nghiệp
• Pháp luật có cho phép hộ kinh doanh sử dụng con dấu không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; đăng ký bảo vệ thương hiệu; cách tra cứu thông tin quy hoạch, xin giấy phép bay flycam, hợp thức hóa lãnh sự tại việt nam, thành lập cty, mẫu tạm ngừng kinh doanh gửi cơ quan thuế… của chúng tôi; mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp