Hiện nay, ngày càng nhiều các chung cư được xây dựng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, cư trú của người dân. Khi sở hữu căn hộ chung cư chưa có sổ hồng mà muốn chuyển nhượng sang cho người khác thì người dân có thể làm thủ tục sang tên hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vậy theo quy định hiện hành, Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ hiện nay là mẫu nào? Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có cần phải công chứng không? Quy trình sang tên chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư được thực hiện ra sao? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Căn hộ chung cư là gì?
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 ta biết được thông tin về chung cư như sau: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD quy định như sau: Căn hộ chung cư là căn hộ nằm trong nhà chung cư hoặc nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể.
Điều kiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư
Căn hộ chung cư muốn chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trường hợp căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận thì được phép chuyển nhượng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 như sau:
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí.”
Nội dung này được hướng dẫn chi tiết bởi Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:
Điều kiện 1: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.
Điều kiện 2: Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Thực chất việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại là việc người mua “thế chỗ” người bán.
Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
Bạn có thể tham khảo và tải về Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại đây:
Cách soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ
Cách soạn thảo Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ như sau:
- Đầu tiên cần phải xác định chủ thể tham gia trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng này, có phải là chủ sở hữu của mành đất hay người có quyền đối với mảnh đất đó hay không. Để tránh trường hợp sai thẩm quyền, hợp đồng bị hủy bỏ.
- Về người làm hợp đồng: cần phải ghi đầy đủ để xác minh danh tính của người đó, tránh trường hợp ghi sai nội dung.
- Về chữ ký và ngày kê khai phải ghi đầy đủ và rõ ràng để có thể xác minh và xác định hiệu lực của hợp mua bán và chuyển nhượng căn hộ chung cư.
- Ghi rõ những nội dung thuộc quyền sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định (như hành lang, lối đi chung, cầu thang, nơi để xe, thiết bị chống cháy……); ghi rõ những diện tích khác như phòng họp chung, công trình dịch vụ thuộc sở hữu chung của nhà chung cư… (nếu có).
- Ghi rõ phần diện tích trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của Bên bán (nếu có). Trường hợp có thoả thuận trích kinh phí thu được từ phần kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu của Bên bán cho việc quản lý vận hành nhà chung cư thì cũng phải ghi cụ thể.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ có cần phải công chứng không?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện theo mẫu số 01 ban hành kèm phụ lục Nghị định này.
Việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định dưới đây: Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này.
Do đó, Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức (không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản) thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Quy trình sang tên chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
Bước 1: Lập hợp đồng sang tên (văn bản chuyển nhượng)
Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực nếu bên chuyển nhượng (bên bán) là hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức mà không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như:
- Tiến hành công chứng, chứng thực
Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Chủ đầu tư có cần phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ?
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Sau khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì người mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý: Ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người đề nghị phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
- Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
+ Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
+ Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; d) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
+ Giải quyết tranh chấp;
+ Các thỏa thuận khác.
Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Thời hạn sử dụng của chung cư bao lâu sẽ phụ thuộc vào từng cấp công trình xây dựng theo quy định mà Luật Xây dựng ban hành. Khi hết thời hạn theo cấp công trình hoặc khi chung cư có dấu hiệu bị hư hỏng nặng hoặc có nguy cơ sập đổ và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình đó.
– Thời hạn phụ thuộc các cấp công trình xây dựng được quy định như sau:
– Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 năm khi công trình cấp 4;
– Thời hạn sổ hồng chung cư là 20 đến 50 năm khi công trình cấp 3;
– Thời hạn sổ hồng chung cư là 50 đến 100 năm khi công trình cấp 2;
– Thời hạn sổ hồng chung cư là trên 100 năm khi công trình cấp 1.
