Trình tự, thủ tục thuê nhà cho thuê lại theo quy định

Thuê nhà là việc chuyển giao quyền sử dụng nhà từ bên cho thuê sang bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định. Trong khoảng thời gian thuê nhà, bên thuê có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Gần đây, có không ít trường hợp người dân muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú dưới hình thức kiếm lời từ việc cho thuê lại nhà đang thuê. Nhiều độc giả thắc mắc không biết xét dưới góc độ pháp luật, Có được thuê nhà cho thuê lại không? Trình tự thủ tục thuê nhà cho thuê lại được thực hiện như thế nào? Theo quy định, Điều kiện cho thuê lại nhà đang thuê là gì? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015

Thuê nhà cho thuê lại là gì?

Thuê nhà cho thuê lại nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê lại chuyển giao nhà cho bên thuê lại để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê lại nhà phải sử dụng nhà theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại nhà khi hết thời hạn thuê.

Đối với cho thuê, người cho thuê là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền và đối tượng cho thuê là tài sản hoặc quyền sử dụng đất. Nôi dung cho thuê: có quyền sử dụng đất hợp pháp, cho chủ thể bên kia khai thác sử dụng tài sản, bên kia trả tiền. Về bản chất pháp lý: cho thuê không chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng và bên thuê chỉ có quyền khai thác sử dụng.

Đối với cho thuê lại, người đi thuê cho người khác thuê lại và được sự đồng ý của người cho thuê. Riêng đối với đất đai thì chủ thể được cho thuê lại nếu thuê đất của nhà nước trả tiền một lần (trừ một số trường hợp nhất định).

Có được thuê nhà cho thuê lại không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực hiện theo thoả thuận của các bên trong đó một bên là người cho thuê tài sản của minh còn một bên là bên thuê tài sản đó. Hai bên thoả thuận về việc cho thuê tài sản đó trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên còn lại.

Tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê, như sau:

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo thỏa thuận giữa bạn và bên cho thuê, bên cho thuê cho phép bạn được phép sử dụng nhà thuê của mình để cho thuê lại thì bạn có thể cho thuê lại nhà mà mình đã thuê.

Điều kiện cho thuê lại nhà đang thuê là gì?

Hợp đồng thuê nhà phải có thỏa thuận cho thuê lại, hoặc có văn bản đồng ý của chủ nhà về việc bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhà thuê.

Bên thuê nhà nếu là cá nhân phải có đủ năng lực hàng vi dân sự, nếu là công ty phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng cho thuê lại nhà không vi phạm các quy định pháp luật có liên quan khác. Ví dụ: Bên thuê nhà khi muốn cho người nước ngoài thuê lại nhà thì phải đáp ứng yêu cầu về an ninh trật tự, đăng ký kinh doanh trước khi cho thuê.

Thủ tục thuê nhà cho thuê lại thực hiện như thế nào?

Thủ tục thuê nhà cho thuê lại thực hiện như sau:

Bước 1: Xin phép chủ nhà cho thuê

Theo Điều 475 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc cho thuê lại như sau: Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Sau khi có sự đồng ý của người cho thuê nhà thì sau đó cho thuê lại thì bạn có thể tiếp tục làm hợp đồng thuê nhà cho thuê lại với người thuê và cũng phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản… hiện hành.

Bước 2: Đăng ký kinh doanh

Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Tùy theo từng trường hợp mà thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh hay không. Trong trường hợp cho thuê lại nhà với quy mô nhỏ, không thường xuyên, cải tạo sửa chữa nhưng không phải theo dự án, thì không cần phải đăng ký kinh doanh nhưng phải kê khai nộp thuế. Ngược lại, nếu chỉ thuê rồi cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì bạn cần phải đăng ký kinh doanh theo quy định.

Bước 3: Lập hợp đồng thuê nhà cho thuê lại

Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”

Như vậy, trường hợp bạn là thuê nhà nên hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản việc công chứng chứng thực hợp đồng thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.

Lưu ý rằng: Đối với hợp đồng thuê nhà cho thuê lại thì việc cho thuê lại phải có sự đồng ý của người cho thuê nhà, như vậy để tránh tranh chấp sau này liên quan đến hợp đồng cho thuê lại nhà thì bạn cần thỏa thuận về việc cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý thì bạn có thể ghi nhận trong hợp đồng.

Bước 4: Hoàn tất các khoản chi phí

Kinh doanh nhà cho thuê lại phải nộp những loại thuế nào?

Thuê nhà xong cho thuê lại, pháp luật đã quy định rõ về các loại thuế phí bạn cần phải đóng. Căn cứ Khoản 2 Điều 1 Thông tư 119/2014/TT-BTC quy định các khoản thuế mà người cho thuê nhà cần phải đóng bao gồm:

• Lệ phí môn bài môn bài;
• Thuế giá trị gia tăng;
• Thuế thu nhập cá nhân (hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp).

Lệ phí môn bài

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm: Theo Điều 3 Nghị định số 139/2016/NĐ-CP quy định: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì sẽ được miễn phí môn bài.

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm:

Mức thu cụ thể tùy theo doanh thu mà việc kinh doanh đem lại. Cụ thể như sau:

• Doanh thu cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm.
• Doanh thu cho thuê nhà trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.
• Doanh thu cho thuê nhà trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.

Trong trường hợp bạn bắt đầu kinh doanh trong khoảng thời gian nửa cuối năm, Có nghĩa là từ 01/7 thì chỉ đơn giản là nộp 50% so với lệ phí cả năm. Mức doanh thu để xác định điều kiện được miễn thuế môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Thuế giá trị gia tăng

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm, Hoặc trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm: Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh, theo đó, mức thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.

Theo đó, số thuế giá trị gia tăng mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:

Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

Trong đó, Doanh thu tính thuế giá trị tăng lên khi bạn kinh doanh cho thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế (nếu bạn thuộc diện phải chịu thuế). Doanh thu này là số tiền mà bên thuê phải trả cho bạn từng kỳ theo hợp đồng cho thuê nhà. Và bao gồm các khoản thu khác như  tiền phạt, tiền bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà nhỏ hơn 100 triệu đồng/ năm, Hoặc trung bình 1 tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng/tháng thì không phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp tổng số tiền cho thuê nhà lớn hơn 100 triệu đồng/ năm: Được điều chỉnh cụ thể tại Phụ lục I Danh mục ngành nghề tính thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được đính kèm tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, theo đó, mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%.

Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân mà cá nhân cho thuê nhà phải nộp được tính như sau:

Số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x 5%

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục thuê nhà cho thuê lại“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn đặt cọc đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp