Trình tự thủ tục hợp thửa đất như thế nào?

Theo quy định pháp luật hiện nay có quy định về các vấn đề liên quan đến đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật Nghị định thông tư khác liên quan đến lĩnh vực đất đai. Theo đó, trong giao dịch hợp thửa đất hay là chuyển giao mục đích sử dụng đất thì người thực hiện phải tuân thủ theo những điều kiện đáp ứng từng trường hợp trong luật định điều này sẽ giúp bảo đảm quyền lợi và thực hiện theo đúng nghĩa vụ của mình. Vậy khi quy trình thủ tục hợp thửa đất sẽ được thực hiện như thế nào? Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Thủ tục hợp thửa đất” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

Điều kiện hợp thửa đất

Để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện như sau:

Thứ nhất, việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất (quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thống nhất hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng thì cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục gia hợp thửa đất. Theo đó, 2 thửa đất của 2 chủ sử dụng khác nhau có được hợp thửa nếu các thửa đất có cùng mục đích sử dụng.

• Về vấn đề xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Và Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

“Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.”

Có thể thấy nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại điểm a,b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trong trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi một trong số các thửa để đưa về đất cùng mục đích sử dụng, sau đó tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Thứ hai, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013. Tức là các thửa đất khi hợp lại tạo thành 1 thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.

Thứ ba, phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định. Ví dụ: Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

• Về hạn mức đất:

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn có liên quan khác không quy định thế nào là hạn mức đất nói chung và hạn mức đất ở nói riêng. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 thì quy định, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao để sử dụng, nhận chuyển nhượng từ người khác hoặc đất do khai hoang phục hóa. Như vậy, việc Luật Đất đai 2013 kế thừa các quy định của Luật Đất đai cũ trong quy định về hạn mức là hoàn toàn phù hợp. Việc nhà nước quy định hạn mức đất cũng như hạn mức đất ở nói riêng mang một số ý nghĩa nhất định như: Cho phép người dân được phép tập trung đất đai để mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh và phát triển kinh tế trên diện tích đất mà nước đã giao. Hạn chế tình trạng mua đất, ghim đất để tạo ra các cơn sốt ảo về giá đất trên thị trường nhằm trục lợi.

Hạn mức đất do nhà nước quy định: nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng hai căn cứ sau:

– Sử dụng đất ổn định lâu dài;

– Sử dụng đất có thời hạn.

• Hạn mức giao đất nông nghiệp:

Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức (diện tích tối đa) giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.

Chú ý:  luật không quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Những diện tích đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình được do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê sẽ không phải tính vào hạn mức giao đất.

• Hạn mức giao đất ở:

Đất ở hiện nay được chia làm 02 loại gồm: Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Theo khoản 3 Điều 43 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn.

Theo khoản 2 Điều 144 Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định nên diện tích giao đất ở tại từng tỉnh thành sẽ khác nhau. Để biết diện tích giao đất ở là bao nhiêu cần xem xét và tra cứu tại các quyết định quy định diện tích giao đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh thành.

Hồ sơ hợp thửa

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).

Ngoài ra, cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Lưu ý: Trường hợp có thay đổi số giấy chứng minh nhân dân, số thẻ căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau:

+ Bản sao chứng minh nhân dân mới hoặc căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu;

+ Giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin của người có tên trên Giấy chứng nhận.

Thủ tục hợp thửa đất

Bước 1. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trao kết quả

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời gian giải quyết:

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn được tính như sau::

– Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thời gian giải quyết hồ sơ

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn sẽ được tính như sau::

• Không vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
• Không quá 25 ngày đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn cũng như vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
• Thời gian này sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Cũng không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
• Không tính thời gian xem xét và xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật cũng như thời gian trưng cầu giám định.

Lệ phí hợp thửa đất

Lệ phí trước bạ khi hợp thửa đất

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ: 

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

– Diện tích đất tính bằng m2

– Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

– Lệ phí 0,5%.

Các lệ phí khác khi hợp thửa đất

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

– Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

* Sổ đỏ không có ảnh hưởng gì đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả. Đối với trường hợp diện tích đất thực tế không khớp với số liệu trong sổ thì bạn sẽ thực hiện thủ tục xin điều chỉnh thông tin. Đầu tiên bạn yêu cầu Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành đo đạc lại diện tích chính xác. Sau đó bạn cần làm 01 bộ hồ sơ gửi lên Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản chính và 1 bản sao)

– Bản sao chứng minh nhân dân có công chứng

Trường hợp này các khoản lệ phí mà bạn phải đóng là: phí đo đạc (dựa trên diện tích đo) và Phí khai thác bằng 10% mức thu của phí đo đạc nhưng tối đa không quá 200.000 đồng/hồ sơ.

Mời các bạn xem thêm bài viết

• Hạn mức hợp thửa đất là bao nhiêu năm 2023?
• Thời gian hợp thửa đất là bao lâu năm 2023?
• Hợp thửa đất là gì theo pháp luật hiện hành?

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thủ tục hợp thửa đất”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ hợp thửa đất … Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp