Hiện nay, ở Việt Nam, các vụ tranh chấp đất đai là một trong các loại tranh chấp phổ biến. Các tranh chấp là điều rất khó tránh khỏi trong cuộc sống, giữa các mối quan hệ con người với con người. Trên thực tế, có rất nhiều những trường hợp khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân nhưng họ lại không hiểu biết rõ về những quy định của luật đất đai về giải quyết tranh chấp cũng như thành phần và cách thức hòa giải tranh chấp. Mặt khác, giữa những người hàng xóm với nhau về tối lửa tắt đèn có nhau nhưng vẫn có những trường hợp họ lại có những mâu thuẫn, tranh chấp đất đai với nhau. Vậy tranh chấp đất đai với hàng xóm sẽ được giải quyết như thế nào? Đội ngũ chúng tôi mời bạn cùng tìm hiểu với Luật sư X qua bài viết dưới đây và hy vọng rằng, bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.
Căn cứ pháp lý
Tranh chấp đất đai là gì?
Kinh tế ngày càng phát triển thì quan hệ đất đai cũng ngày càng phức tạp, các quan hệ đất đai không còn thuần túy là quan hệ dân sự về một tài sản thuộc sở hữu đại diện của nhà nước mà quan hệ đó mang nhiều sắc thái mới, gắn chặt với yếu tố thương mại.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Và theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 thì tranh chấp đất đai được pháp luật định nghĩa là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Các dạng tranh chấp đất đai
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
+ Tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau;
+ Tranh chấp về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ li hôn giữa vợ và chồng;
+ Đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác;
+ Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ chức sử dụng đất khác.
Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Việc một bên vi phạm, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Thông thường có các loại tranh chấp sau:
+ Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ;
+ Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng bào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì?Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.Đặc biệt là tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với trồng cây cao su; giữa đất hương hỏa với đất thổ cư…trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai
Nguyên nhân khách quan
Thực tế giao dịch đời sống hiện nay thì đất đai có giá trị rất cao, là tài sản lớn của nhiều gia đình. Hiện nay, khi nền kinh tế nước ta đang ngày càng phát triển mạnh mẽ, Nhà nước thực hiện việc cải cách về đất đai và giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân cơ quan tổ chức. Trong trường hợp đó, giữa người sử dụng đất và người khác có tranh chấp đất đai về giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…
Chính sách, pháp Luật Đất đai và những chính sách có liên quan đến đất đai của chúng ta trong thời gian qua chưa nhất quán, đồng bộ. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự tác động mặt trái của cơm chế thị trường đã làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong xã hội, trong khi đó chính sách, pháp luật về đất đai của chúng ta trong thời gian qua chưa đáp ứng đòi hỏi của xã hội, chưa đầy đủ để có thể quản lý hiệu quả đất đai.
Ngoài ra, TCĐĐ còn có nguyên nhân do hoàn cảnh lịch sử để lại. Khi nước ta chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung kế hoạch hóa, quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, quan hệ pháp Luật Đất đai vốn phong phú, đa dạng và phức tạp lại càng trở nên đa dạng, phức tạp hơn.
Nguyên nhân chủ quan
– Về cơ chế quản lý: Việc không sâu sát, không kỹ càng trong hoạt động kiểm soát, điều chỉnh pháp luật về đất đai của Nhà nước ta trong giai đoạn vừa qua. việc buông lỏng công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Cơ chế cũ ở nước ta sẽ hình thành nhiều vụ việc có tính chất phức tạp trong giải quyết tranh chấp trong đó có tranh chấp đất đai. Nhiều vụ việc tranh chấp kéo dài, không được xử lý triệt để. Đất đai có quá nhiều cơ quan quản lý và kiểm soát điều này dẫn đến tình trạng “cha chung không ai khóc” khi xảy ra sự vụ thì đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.
– Về chính sách pháp luật, đất đai: Luật đất đai ở Việt Nam vẫn còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tiễn của đất nước; nhất là các quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; quy định về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp v.v. Việc thực hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng lúa ổn định) với chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị mới …còn bộc lộ sự mâu thuẫn, không tương thích.
– Về cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai: xuất phát từ đặc trưng công tác quản lý nhà nước đất đai cho thấy công tác cán bộ còn nhiều hạn chế bất cập, cán bộ năng lực kém, nhũng nhiều, chưa thực sự gương mẫu.
– Trong giai đoạn dài vừa qua, hoạt động nâng cao nhận thức của người dân về quản lý và sử dụng đất đai còn chưa đáp ứng được yêu cầu, nhiều người dân còn chưa biết được vị trí, vai trò của Tòa án trong giải quyết đất đai, các giao dịch đất đai còn nhiều trường hợp mua bán viết tay, thiếu tính pháp lý.
Tranh chấp đất đai với hàng xóm giải quyết như thế nào?
Khi xảy ra tranh chấp đất đai (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất) thì Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải viên cơ sở; trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 và khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”.
Trường hợp hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì kết thúc tranh chấp, trường hợp hòa giải không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương giải quyết hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết theo từng trường hợp.
Chỉ khi nào các bên tranh chấp đất đai có yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận thì khi đó cơ quan đăng ký đất đai mới có căn cứ xác định đất có tranh chấp và từ chối thực hiện việc đăng ký sang tên theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Như vậy, có thể thấy Luật Đất đai có quy định không được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… nếu đất có tranh chấp nhưng cần hiểu đúng thế nào là đất có tranh chấp trong trường hợp này.
Nếu không hiểu đúng sẽ không biết cách bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời có thể vì mâu thuẫn cá nhân mà lợi dụng quy định của pháp luật để ngăn cản việc thực hiện quyền của người sử dụng đất một cách bất hợp pháp.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Tranh chấp đất đai với hàng xóm” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về vấn đề hòa giải tranh chấp đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất được quy định chi tiết tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
– Lấn đất, chiếm đất: Trường hợp một bên cho rằng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình bị một hoặc nhiều bên sử dụng mà chưa có sự đồng ý của mình thì được xem là lấn đất, chiếm đất bất hợp pháp
– Tranh chấp về lối đi chung: Là trường hợp các bên tranh chấp về vị trí, diện tích của lối đi chung
– Tranh chấp ranh giới đất: Là trường hợp các bên có mâu thuẫn trong việc xác định ranh giới giữa các thửa đất với nhau.
Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:
– Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:
+ Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
– Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
+ Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
+ Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm.
