Tình huống tranh chấp đất đai và cách giải quyết thế nào?

Trong cuộc sống, các vụ tranh chấp là điều rất khó tránh khỏi. Nguyên nhân của các vụ tranh chấp xuất phát từ các mẫu thuẫn về quyền và lợi ích của các chủ thể. Đặc biệt trong lĩnh vực đất đai – một lĩnh vực khá nhạy cảm, các vụ tranh chấp sẽ trở nên phức tạp hơn. Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải khéo léo, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, vừa đảm bảo sự quản lý của nhà nước. Trên thực tế, các vụ tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng nhiều. Tuy nhiên, rất ít người có thể có những hiểu biết nhất định những quy định của pháp luật đất đai về giải quyết các tranh chấp. Vậy có thể hiểu tranh chấp đất đai là gì? Tại sao cần phải hiểu đúng tranh chấp đất đai là gì? Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có sổ đỏ và khi không có sổ đỏ như thế nào? Tình huống tranh chấp đất đai và cách giải quyết ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

Tranh chấp đất đai là gì?

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Theo đó, chỉ những tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất) mới là tranh chấp đất đai. Việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.

Lưu ý: Những tranh chấp sau không phải là tranh chấp đất đai:

– Tranh chấp về giao dịch (mua bán) quyền sử dụng đất, nhà ở.

– Tranh chấp về di sản thừa kế là quyền sử dụng đất.

– Tranh chấp tài sản chung là quyền sử dụng đất giữa vợ và chồng khi ly hôn.

Tại sao phải hiểu đúng tranh chấp đất đai là gì?

Việc phân loại tranh chấp nào là tranh chấp đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, vì những lý do sau:

Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai (loại 1) thì sẽ do Luật Đất đai điều chỉnh, cụ thể:

– Thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai (buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn); Nếu không hòa giải mà khởi kiện tại Tòa án thì Tòa sẽ trả lại đơn khởi kiện.

– Trường hợp đất tranh chấp mà có giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết sẽ khác với việc không có giấy tờ.

Trường hợp 2: Tranh chấp liên quan đến đất đai (loại 2) thì chủ yếu do Bộ luật Dân sự quy định nên thủ tục giải quyết khác (không giải quyết theo thủ tục của Luật Đất đai). Các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án mà không phải thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.

Các dạng tranh chấp đất đai

Trong thực tiễn và quy định tại các văn bản pháp luật, có 3 dạng tranh chấp đất đai phổ biến.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Dạng tranh chấp này phát sinh liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; đòi lại đất khi cho người khác mượn, khác biệt về chế độ; tranh chấp về địa giới hành chính,…

Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này phát sinh khi có hành vi vi phạm, cản trở do một bên gây ra, ảnh hưởng đến bên còn lại, hoặc do việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Thường thì các tranh chấp này liên quan đến quá trình chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,… có các thỏa thuận ghi nhận trong hợp đồng. Hoặc khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,… cần phải bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất

Mặc dù ít gặp hơn nhưng đây vẫn là dạng tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Tranh chấp này liên quan đến việc xác định đúng mục đích sử dụng đất. Tranh chấp phát sinh chủ yếu do người sử dụng đất làm sai so với mục đích ban đầu được Nhà nước cho thuê đất, giao đất. Tuy nhiên, tranh chấp có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai, thông qua quy hoạch, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng cụ thể.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi có Sổ đỏ

Khi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự dưới đây.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

– Đơn khởi kiện theo mẫu.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

– Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

– Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

– Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

– Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

– Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

– Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng – Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

– Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

– Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khi không có Sổ đỏ

Cách 1: Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

– Trường hợp 1: Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.

– Trường hợp 2: Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.

Cụ thể:

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện:

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với giấy tờ như sau:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBDN cấp xã;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Chủ tịch UBND cấp huyện giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ:

+ Thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết)

+ Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.

Bước 4. Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện).

– Thời hạn giải quyết: Không quá 45 ngày;

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp tỉnh:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:

– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

– Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp: Tại UBND cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Thủ tục giải quyết

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Bước 4. Chủ tịch UBND cấp tỉnh ban hành kết quả giải quyết

Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp.

– Nếu đồng ý kết quả giải quyết tranh chấp thì kết thúc tranh chấp.

– Không đồng ý kết quả giải quyết thì:

+ Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

hoặc

+ Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính (khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của Chủ tịch UBND cấp tỉnh).

– Thời hạn giải quyết không quá 60 ngày, tăng thêm 10 ngày (nếu tranh chấp xảy ra tại các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn).

Lưu ý: Thời hạn giải quyết tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh không tính những thời gian sau:

+ Các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

+ Không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cách 2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân (thủ tục tương tự như tranh chấp đất đai mà có giấy tờ).

Tình huống tranh chấp đất đai và cách giải quyết

Khởi kiện tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải ở UBND xã?

Câu hỏi: Gia đình tôi có tranh chấp đất đai với gia đình nhà ông H hàng xóm, sau nhiều lần hòa giải ở cơ sở và không thành (có lập biên bản hòa giải), tôi gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân để giải quyết. Tuy nhiên, Tòa án khồ sơ không thụ lý hồ sơ khởi kiện của tôi với lý do tranh chấp chưa được tiến hành hòa giải tại UBND xã. Vậy trường hợp của tôi Tòa án nói như vậy có đúng không? – Thu Hằng (Lào Cai).

Hòa giải tự nguyện và hòa giải tại cơ sở là hình thức hòa giải được Nhà nước khuyến khích khi xảy ra tranh chấp. Theo đó, trường hợp các bên không thể tự hòa giải thì gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải (Điều 202 Luật Đất đai 2013).

Mặc khác, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định rõ, với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện.

Như vậy, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai, nếu bạn muốn khởi kiện tại Tòa án thì trước tiên cần tiến hành hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp theo trình tự, thủ tục quy định.

Do đó, việc Tòa án từ chối thụ lý đơn khởi kiện của bạn là hoàn toàn có căn cứ.

Cũng cần lưu ý, điều kiện này không áp dụng với tranh chấp liên quan đến đất đai (giao dịch mua bán đất, thừa kế quyền sử dụng đất,… ). Nói một cách dễ hiểu, với tranh chấp liên quan đến đất đai thì không bắt buộc hòa giải tại UBND xã mà bạn có thể khởi kiện luôn tại tòa án.

Trưởng thôn có được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu?

Câu hỏi: Gia đình tôi và gia đình ông N xảy ra tranh chấp quyền sử dụng thửa đất 80 m2. Sau nhiều lần tự thương lượng, thỏa thuận lại nhưng không thành nên nhờ Tổ hòa giải thôn giải quyết. Tuy nhiên, ông tổ trưởng Tổ hòa giải của thôn đã từ chối giải quyết với lý do Tổ hòa giải không có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai và hướng dẫn các bên nộp đơn hòa giải tại UBND xã. Việc ông tổ trưởng từ chối với lý do như vậy là có đúng không? – Hà Anh (Yên Bái).

Điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 15/2014/NĐ-CP nêu rõ: Tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở.

Khi có phát sinh tranh chấp đất đai, các bên có thể lựa chọn tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở.

Theo Điều 2 Luật Hòa giải cơ sở 2013, hòa giải ở cơ sở (ở thông, tổ dân phố) là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này.

Đồng thời, theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được (tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở) thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Như vậy, theo các căn cứ trên có thể thấy:

– Tổ hòa giải tại thôn, tổ dân phố có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai khi nhận được yêu cầu;

– Trường hợp không hòa giải được tại cơ sở thì các bên làm đơn đề nghị hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp.

Do đó, việc Tổ trưởng Tổ hòa giải từ chối hòa giải tranh chấp đất đai và hướng dẫn người dân gửi đơn để nghị đến UBND xã là không đúng với quy định pháp luật.

Tổ chức hòa giải, các bên vắng mặt lần 2 thì giải quyết ra sao?

Câu hỏi: Nhà bà H và ông K có xảy ra tranh chấp đất đai, vụ việc sau khi hòa giải tại Tổ hòa giải của thôn không thành đã được UBND xã tiếp nhận đề nghị giải quyết và tổ chức hòa giải. Tuy nhiên, việc hòa giải lần thứ nhất không tiến hành được vì ông K không có mặt. Vậy nếu lần thứ 2 ông K vẫn vắng mặt thì giải quyết thế nào?

Vấn đề này đã được làm rõ tại điểm c khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Do vậy, nếu đến lần hòa giải thứ hai mà ông K tiếp tục vắng mặt thì được coi là hòa giải không thành. Khi đó, bà H có quyền thực hiện tiếp các thủ tục đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

Cụ thể, trường hợp các bên hòa giải tại UBND xã mà không thành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp như sau (theo Điều 203 Luật Đất đai 2013):

– Tòa án nhân dân giải quyết: Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

– Trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì các bên tranh chấp có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:

+ Các bên tranh chấp thực hiện việc yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện;

+ Các bên tranh chấp thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Tình huống tranh chấp đất đai và cách giải quyết” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về vấn đề tranh chấp đất đai. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.

• FaceBook: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp