Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc mong muốn nhờ luật sư tư vấn giải đáp giúp tôi. Cụ thể là tôi có một thửa đất muốn bán cho một người quen trong cùng địa phương, cả hai bên đã thỏa thuận xong về giá cả nhưng chưa biết rằng bên nào sẽ tiến hành đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất. Tôi thắc mắc rằng thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu? Bên nào sẽ nộp khoản tiền này và trong trường hợp nào sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Quy định về thuế thu nhập cá nhân như thế nào?
Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế thu nhập cá nhân không đánh vào những cá nhân có thu nhập thấp, do đó, khoản thu này sẽ công bằng với mọi đối tượng trong, góp phần làm giảm khoảng cách chênh lệch giữa các tầng lớp trong xã hội.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu?
Pháp luật quy định khi giao dịch mua bán phải chịu 5 loại thuế, phí cơ bản: thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ. Vậy đối với thuế thu nhập cá nhân thì bên mua hay bên bán sẽ đóng loại thuế này?
Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân; cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân (trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 4 Luật này).
Theo đó, xét về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng sẽ là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người gánh chịu nghĩa vụ thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán bất động sản được là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất?
Căn cứ Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân; có 02 trường hợp được miễn thuế khi mua bán đất:
Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Giữa vợ với chồng;
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
– Ông nội, bà nội với cháu nội;
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
– Anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một đất ở
Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
Chỉ có duy nhất quyền sử dụng đất ở
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
b.1.1.3) Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
Có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi”
Chuyển nhượng toàn bộ đất ở
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất
Tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản (kể cả đối tượng phải chịu thuế hay được miễn thuế) đều phải lập hồ sơ khai thuế. Thủ tục chi tiết như sau:
Hồ sơ khai thuế được chuẩn bị bao gồm đầy đủ các thông tin:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng; giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, quyền sử dụng đất bản sao. Nếu được miễn thì cá nhân cần phải có đầy đủ giấy tờ để xác định mình là đối tượng được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà.
Trong đó nếu là trường hợp chuyển nhượng nhà đất công trình trong tương lai thì:
Khi nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cần ký với các chủ dự án hay sàn giao dịch của họ. Cần thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề; khi chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng lần hai.
Bước tiếp theo chính là nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục thuế hoặc Bộ phận một cửa liên thông. Bước tiếp theo chính là kiểm tra và xác nhận hồ sơ đã nộp. Thông báo nộp thuế sẽ được gửi từ cơ quan thuế. Bước cuối cùng chính là nộp thuế cho cơ quan có thẩm quyền.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề mua bán chuyển nhượng nhà đất đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về làm sổ đỏ nhà đất bao nhiêu tiền. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng như thế nào?
- Công văn xác nhận không nợ thuế để đấu thầu
- Một số điều cần biết khi khai thuế
Câu hỏi thường gặp
Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định các quyền của bên bán đất (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như sau:
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Các quyền khác trong hợp đồng.
Được quy định tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Căn cứ khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
– Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
