Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi và bạn tôi đang hùn vốn nhau để mở một nhà xưởng chuyên chế biến nông sản, chúng tôi đã chọn xong địa điểm là một lô đất trong một khu côgn nghiệp tại Hà Nam. Theo tôi được biết thì lô đất này thuộc sự quản lý của Ủy ban nhân dân huyện. Bây giờ chúng tôi đang làm thủ tục xin thuê lô đất này tại cơ quan chức năng mà tôi có một thắc mắc là “Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ” hay không ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, chắc hẳn các vấn đề liên quan đến việc thuê đất trong các khu côgn nghiệp hiện nay đang được nhiều người quan tâm, để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật sư X nhé.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp

Hiện nay với sự phát triển của đất nước thì có rất nhiều khu công nghiệp hay khu chế xuất hiện đại và chất lượng cao đã ra đời, điều này đã thu hút được nhiều doanh nghiệp hay công ty đặt trụ sở hay nhà xưởng gia côgn tại những khu côgn nghiệp này. Khu công nghiệp gồm nhiều loại hình khác nhau chẳng hạn tùy theo mục đích sử dụng và sẽ được xây dựng cụ thể.. Pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay đang xác định khu công nghiệp thuộc đất sản xuất, kinh doanh nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 cũng chỉ ra rằng những người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nếu sử dụng đúng mục đích đã được xác định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, tùy trường hợp mà người sử dụng đất còn phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án vì mục đích quốc phòng an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
• Đất thực hiện thủ tục đăng ký phải được sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới, mốc giới, không có tranh chấp
• Người sử dụng đất đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về đất đai như nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…

Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ

Sổ đỏ là một loại giấy chứng nhận mà nhiều đối tượng đang mong muốn được sơn hữu cho dù là đối với các nhân, tổ chức hay các doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp thì để yên tâm trong quá trình sản xuất thì họ luôn muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất trong khu công nghiệp mà họ đã thuê lại để sử dụng. Loại sổ đỏ này do phục vụ cho tính chất phát triển kinh tế nên rất khó được cấp và chỉ được cấp cho một số trường hợp đất nhất định. 

Điều kiện để được cấp sổ đỏ áp dụng trong các thủ tục chuyển nhượng các loại đất nông nghiệp, đất công nghiệp, hoặc đất thừa đất khi làm mẫu thừa kế tài sản đất đai để đưa đất thừa kế vào sổ đỏ.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và những văn bản pháp luật hướng dẫn khác có liên quan thì hiện nay người sử dụng đất có thể thuê đất từ 02 chủ thể sau:

– Thuê đất từ Nhà nước;

– Thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác.

Đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đối với trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp thì được xác định là thực hiện việc thuê lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đát khác.

Tùy theo từng trường hợp mà quyền được cấp Giấy chứng nhận  (Sổ đỏ, Sổ hồng) có sự khác nhau, cụ thể:

Thuê đất của Nhà nước (Nhà nước cho thuê đất)

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 99, khoản 1 Điều 74 và điểm a khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngay 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận.

Thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Thuê đất của người khác là một loại giao dịch dân sự, mà cụ thể đó là hợp đồng dân sự. Về nguyên tắc các bên có quyền thỏa thuận nội dung của hợp đồng với điều kiện không trái luật, đạo đức xã hội.

Nếu chỉ căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự thì các bên có quyền thỏa thuận bên thuê được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, pháp luật đất đai có quy định riêng, theo đó một trong những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) là trường hợp thuê, thuê lại đất của người khác.

Nội dung này được quy định rõ tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“…

3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.”.

Theo quy định trên, chỉ trường hợp hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mới được cấp Giấy chứng nhận, các trường hợp còn lại người thuê, thuê lại đất của người khác không được cấp Giấy chứng nhận.

Điều này khá dễ hiểu vì pháp luật đất đai mà cho phép người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của người khác được cấp Giấy chứng nhận thì chính người thuê, thuê lại sẽ trở thành người sử dụng đất (trở thành “chủ” đất vì theo quy định người đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ là người sử dụng đất).

Chính vì vậy người thuê, thuê lại đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được cấp Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về một truòng hợp thuê lại quyền sử dụng đất ngoại lệ được cấp sổ đỏ. Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì khi người sử dụng đất thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, trong khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế thì người thuê đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, khi người dân thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp

Hiện nay để tiếp bước sự phát triển không ngừng của nền công nghiệp nước ta thì có rất nhiều côgn ty hay các doanh nghiệp đã được thành lập và hoạt động. Đa số các doanh nghiệp sản xuất kỹ thuật hay sản phẩm hàng hóa thì sẽ lựa chọn đặt xưởng gia công chế biến của mình tại các khu công nghiệp, vậy nên nhu cầu thuê đất trong khu công nghiệp hiện nay của các doanh nghiệp hay tổ chức là rất cao. Vậy thì thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp ra sao?, hãy cùng tìm hiểu nhé.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hồ sơ để thuê đất tại khu công nghiệp bạn cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

• Đơn xin thuê đất khu công nghiệp (Mẫu có sẵn).
• Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư (Đính kèm bản thuyết minh dự án đầu tư).
• Đề cương tóm tắt dự án đầu tư vào khu công nghiệp hoặc cụm công nghiệp.
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất. Văn bản về điều kiện cho thuê đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính của thửa đất muốn thuê.

Sau khi chuẩn bị hoàn tất những giấy tờ như đã trình bày ở trên, bạn nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường trong khu vực của khu công nghiệp để được xử lý.

Bước 2: Xử lý hồ sơ

Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cho người thuê đất. Theo đó, sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành kiểm tra và thông báo cho người nộp để kịp thời điều chỉnh hoặc bổ sung các thủ tục sao cho hoàn thiện.

Bộ hồ sơ hoàn chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để tiến hành trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.

Số liệu sau khi được trả về sẽ được chuyển đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư thuê đất. Hồ sơ được Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành kiểm tra, thẩm định, chứng thực chi tiết sau đó trình lên Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có liên quan để đưa ra quyết định có cho thuê hay không.

Bước 3: Nộp thuế và trả kết quả

Đối tượng thực hiện thủ tục thuê đất khu công nghiệp sau khi nộp hồ sơ cần thực hiện nghĩa vụ tài chính với con số mà Cơ quan thuế đã cung cấp. Thời gian xử lý thủ tục của Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ không quá 20 ngày kể từ ngày nhận bộ hồ sơ đầy đủ (Lưu ý không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Sau thời gian trên, đối tượng thuê sẽ nhận kết quả tại Sở Tài nguyên và Môi trường bao gồm quyết định cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê đất trên thực địa theo chỉ đạo của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trong trường hợp hồ sơ không được giải quyết, sẽ có văn bản giải thích đi kèm để thông báo cho người thực hiện thủ tục thuê đất.

Mời bạn xem thêm

• Khám bệnh trái tuyến có được hưởng bảo hiểm y tế không?
• Bảo hiểm y tế trái tuyến được hưởng bao nhiêu?
• Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng quy định thế nào?

Khuyến nghị

Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ làm sổ đỏ Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thuê lại đất trong khu công nghiệp có được cấp sổ đỏ” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ soạn thảo mẫu thừa kế tài sản đất đai. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp