Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thế nào?

Chào luật sư hiện tại tôi đang làm việc cho công ty tài chính và thực hiện các dự án đầu tư nhà đất sinh lời. Dạo gần đây công ty tôi có khảo sát nhiều dự án và tiến hành chọn ra dự án tốt nhất để đầu tư lâu dài. Tuy nhiên hiện tại có trở ngại chính là việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Do đó công ty tôi có ý định thuê những khi đất trung tâm, ngay mặt tiền để thực hiện dự án. Theo quy định hiện nay thì việc thuê đất thực hiện dự án đầu tư cần có hồ sơ gì? Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 2024 ra sao? Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cần có những vấn đề gì lưu ý? Ai được thuê đất để thực hiện dự án đầu tư? Mong được luật sư tư vấn. Tôi chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư chúng tôi xin tư vấn đến bạn nội dung như sau:

Cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được hiểu như thế nào?

Hiện nay nhiều dự án đầu tư được lên kế hoạch và chuẩn bị thực hiện nhưng vì lí do nào đó mà chưa tìm được nơi ưng ý. Một số nhà đầu tư đã lựa chọn việc thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Vậy chủ thể nào được cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư? Có những loại đất nào được cho thuê để thực hiện dự án đầu tư? Tại sao cần thuê đất để thực hiện dự án đầu tư? Quy định về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được hiểu là:

Xét trong lĩnh vực pháp luật thì thuật ngữ “dự án” được Sử dụng khá phổ biến trong nội hàm các đạo luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp … Nhìn chung thì khái niệm dự án được hiểu là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn, nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất thì dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định. Còn thuật ngữ “đầu tư” theo từ điển Luật học, thì đầu tư là việc cá nhân tổ chức đưa các loại tài sản vào làm vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh. 
Tự chung lại, khái niệm dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư là tập hợp đề suất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Vì thế dự án đầu tư mang một số đặc điểm cơ bản sau:

– Có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng, đầu tư vốn vào một lĩnh vực cụ thể nào đó, định hướng này luôn được duy trì trong suốt dự án có nghĩa là mục tiêu mà nhà đầu tư theo đuổi không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện dự án. Bởi lẽ thì việc thay đổi sẽ làm điện thoại cho nhà đầu tư về thời gian và công sức, vốn và các chi phí khác. Sản phẩm cuối cùng là thước đo đánh giá có phù hợp với mục tiêu đề ra hay không;

– Dự án xác định các hạn định rõ ràng, lịch biểu được xác định từ trước, xác định rõ mục tiêu và tổng vốn đầu tư, nội dung, kế hoạch và các bước tổ chức triển khai, quản lý tiến độ thực hiện;

– Dự án được giới hạn trên các khía cạnh: nguồn lực về vốn, máy móc, trang thiết bị và con người …; kinh phí: tổng mức đầu tư, là số vốn dự kiến là chủ đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án; thời gian: việc xác định thời gian dự kiến thực hiện dự án sẽ giúp chủ đầu tư chuẩn bị các điều kiện cần thiết để trong thời gian này sẽ phải đạt được mục đích mà dự án đề ra, đây Còn là một tiêu chí để đánh giá hiệu quả thực hiện dự án. 

Như vậy, có thể đưa ra khái niệm về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư như sau: Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua việc ban hành quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể.

Điều kiện cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là gì?

Hiện nay không phải tất cả các loại đất đều được cho thuê để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như chủ thể muốn tham gia giao dịch cho thuê đất thì cả bên thuê đất và bên cho thuê đất đều có những điều kiện cần đáp ứng. Vậy hiện nay thì điều kiện cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là gì? Dự án đầu tư hiện nay được thực hiện trong bao lâu? Có những dạng dự án đầu tư nào đang chiếm ưu thế trên thị trường hiện nay? Quy định về điều kiện cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư là:

Theo quy định tại Điều 50 của Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:

“1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.”

Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 2024 ra sao?

Hiện nay một nội dung được nhiều người quan tâm chính là thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Bởi lẽ hiện nay những quy định về việc thuê đất được nhà đầu tư tìm hiểu nhiều trên thực tế. Muốn thực hiện được thủ tục thuê đất thực hiện dự án đầu tư thì có cần xin phép cơ quan nào hay không? Thuê đất thực hiện dự án đầu tư thì tiền thuê đất được tính như thế nào? Quy định về thời điểm thực hiện nộp tiền thuê đất một lần là lúc nào thì hợp lý? Để có thể tiến hành thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư cần chú ý với những quy định sau đây:

– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt

Bước 2: Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá

Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho thuê đất.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích cộng đồng thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:

– Trong thời gian thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng; cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất;

– Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.

Nguyên tắc của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

Hiện nay nhiều người quan tâm về nguyên tắc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Nguyên tắc này được hiểu là những gì chung nhất được quy định cho các chủ thể tuân thủ theo. Khi tuân thủ đúng theo nguyên tắc đã đặt ra, các chủ thể có thể tự tìm hiểu những quy định có liên quan và áp dụng sao cho cân bằng, phù hợp giữa quy định và điều kiện thực tế. Những nguyên tắc của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là:

Nhìn chung thì pháp luật giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư dựa trên những nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất, đảm bảo phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng như đúng mục đích sử dụng đất. Thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán và phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian … cho các mục tiêu kinh tế xã hội, việc phân bố đất đai được xây dựng trên cơ sở khoa học vào việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ những và phù hợp với từng ngành sản xuất. Giao đất và cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không căn cứ vào quy hoạch ta không trên cơ sở quy hoạch thì việc sử dụng đất đó là tất yếu sẽ dẫn tới sự lạm dụng, thiếu tầm nhìn và tùy tiện trong quản lý và khai thác, gây nhiều hậu quả phức tạp cho xã hội và ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều chủ thể.

Thứ hai, đúng đối tượng và đúng thẩm quyền. Đất đai là nguồn tư liệu ta là tài nguyên quý giá nên phải được giao cho đúng người có nhu cầu để sử dụng, tránh tình trạng “đầu cơ”, lãng phí đất để tư lợi cá nhân. Mọi trường hợp sử dụng đất đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thông qua quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc phải được cho phép chuyển quyền sử dụng đất khi đã làm đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền, thể hiện mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất trong việc thực hiện chế độ quản lý và sử dụng đất đai.  

Thứ ba, theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định (như phân tích bên trên).

Thời hạn, lệ phí và thẩm quyền cơ quan cho phép thuê đất dự án đầu tư có sử dụng đất

Hiện nay vấn đề thuê đất dự án đầu tư có sử dụng đất được nhiều chủ đầu tư quan tâm. Vậy thời hạn hiện nay để thuê đất và lệ phí thuê đất hiện nay là như thế nào? Thuê đất để làm dự án đầu tư thì thời hạn tối đa là bao nhiêu năm? Tiền thuê đất dự án hiện nay được quy định như thế nào? Nộp lệ phí thuê đất dự án đầu tư ở đâu? Cơ quan nào có thẩm quyền thu tiền thuê đất của dự án đầu tư? Hiện nay quy định về thời hạn và lệ phí thuê đất dự án đầu tư hiện nay là:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp chủ dự án đầu tư không sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, chủ dự án có quyền được gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, chủ dự án đầu tư sẽ bị thu hồi đất đã được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế.

Trong trường hợp chủ dự án không sử dụng đất, chủ đầu tư có thể được gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng và phải nộp khoản tiền tương ứng cho Nhà nước, tương đương với tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trong thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án.

Thời điểm để tính gia hạn 24 tháng trong trường hợp không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 15 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 12 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

(1) Trong trường hợp dự án đầu tư không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng tính từ tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế.

(2) Trong trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất thực tế, thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.

Trong trường hợp dự án được giao đất, cho thuê theo tiến độ, việc gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẻ áp dụng cho từng phần diện tích đất tương ứng; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó.

(3) Trường hợp dự án đầu tư cho đến khi kiểm tra, thanh tra mới xác định rằng không sử dụng đất trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng:

• Thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng sẽ được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn;
• Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền sẽ được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra, nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị.

Đơn giá thuê đất

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất.

a) Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:

– Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.

– Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

b) Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.

Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.

Khuyến nghị

Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 2024 ra sao? chúng tôi cung cấp dịch vụ hợp đồng thuê đất Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề ‘Thủ tục thuê đất để thực hiện dự án đầu tư 2024 ra sao?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý xin giấy phép vệ sinh an toàn thực phẩm …. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Thủ tục giải chấp sổ đỏ mất bao lâu thời gian?
• Thủ tục giải chấp sổ đỏ ngân hàng năm 2023
• Đơn yêu cầu cung cấp dữ liệu cá nhân mới năm 2024

Câu hỏi thường gặp