Xin chào Luật sư X. Hiện nay gia đình tôi đang có nhu cầu tách thửa đất để bán. Tôi có thắc mắc rằng quy định pháp luật về quy định về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai như thế nào? Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu thời gian? Tôi sẽ cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ gì để thực hiện tách thửa? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn.
Căn cứ pháp lý
Quy định về quyền và nghĩa vụ đối với đất đai?
Người sử dụng đất
Người sử dụng đất là những đối tượng được quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:
– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự;
– Hộ gia đình, cá nhân trong nước;
– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Các đối tượng pháp luật quy định trên được sử dụng đất thì sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.
Quyền của người sử dụng đất
Người sử dụng đất được Nhà nước trao các quyền trong quá trình sử dung đất, tại Điều 166 Luật đất đai quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:
-Người sử dung đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có thực hiện các hoạt động lao động, đầu tư trên đất ví dụ như trồng trọt.. thì sẽ được hưởng các kết quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
– Hệ thống cơ sở vật chất mà Nhà nước thực hiện để bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp thì người sử dụng đất sẽ được hưởng các lợi ích do công trình này.
– Người sử dụng đất nếu sử dụng đất với mục đích nông nghiệp, trong quá trình thực hiện cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp sẽ được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ, nhằm thực hiện cải tạo đất một cách tốt nhất.
– Pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích của công dân trên mọi lĩnh vực, kể cả người sử dụng đất, khi người sử dụng đất bị người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai thì sẽ được Nhà nước bảo hộ theo quy định của pháp luật.
– Trong các trường hợp vì lý do quy hoạch mà Nhà nước thực hiện việc thu hồi thì nhà nước sẽ bồi thường cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
– Nếu người sử dụng đất phát hiện có những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất của mình thì sẽ có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Ngoài các quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất thì những đối tượng này còn phải thực hiện các nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất, điều Điều 170 Luật đất đai, cụ thể như sau:
– Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều này nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng đất cũng như đảm bảo kỹ thuật về đất đai, tránh trường hợp xảy ra nguy hiểm về đất đai.
– Một nghĩa vụ khác đặc biệt quan trọng đối với người sử dụng đất là thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai là nghĩa vụ bắt buộc, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất cũng như của những người nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, người thuê…
– Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, nghĩa vụ tài chính nhằm quản lý hiệu quả đất đai, đảm bảo người sử dụng đất sử dụng đất đúng mục đích.
– Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, sử dụng đất gắn liền với bảo vệ đất, nhằm đảm bảo đất đai không bị thoái hóa theo thời gian, đồng thời người sử dụng đất phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
Điều kiện để được tách thửa đất
Điều kiện để được tách thửa đất như sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100, Điều 101 của Luật đất đai
– Đất đang trong thời hạn sử dụng và không có bất kỳ tranh chấp nào
– Đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diên tích tối thiểu được tách thửa như sau: ” Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Như vậy căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương mà mỗi tỉnh khác nhau có thể có quy định về hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau, và được quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh.
– Không thuộc các trường hợp không cho phép tách thửa:
+ Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ.
Quy trình thực hiện tách thửa đất hiện nay thế nào?
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).
Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định
Theo Khoản 11 Điều 9 được quy định trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hô sơ xin tách thửa được quy định như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ, sổ hồng);
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và xử lý
– Trong thời hạn 12 ngày làm việc; kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính; cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp; khiếu nại; tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
Bước 3: Trả kết quả
– Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chỉnh lý; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; chuyển Giấy chứng nhận sang Bộ phận tiếp nhận; và trả kết quả để trả cho người sử dụng đất; hoặc gửi Giấy chứng nhận cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã
Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu thời gian?
– Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hồ sơ tách sổ đỏ gồm những gì theo quy định mới?
- Đất nông nghiệp bao nhiêu mét vuông thì được tách sổ theo quy định 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu thời gian?”. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể tận dụng những kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu; về các vấn đề liên quan thủ tục công chứng di chúc tại nhà hay thủ tục chia thừa kế nhà đất … của Luật sư X. Hãy liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo Điều 167 Luật đất đai 2013 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Theo đó người sử dụng đất sẽ khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho sẽ có quyền sang tên sổ đỏ cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.
– Chi phí đo đạc sẽ do UBND cấp tỉnh quy định
– Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
– Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân
Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất; hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
