Xin chào Luật sư, Tôi là Kiên ở Quảng Ninh. Vào năm 2013 tôi cùng 2 người bạn có mau một mảnh đất 500m2 ở Hải Phòng để dự định đầu tư. Hiện tại mỗi người đều có một định hướng riêng và việc đầu tư sẽ không thực hiện cùng nhau như ban đầu nữa. Chúng tôi muốn tách mảnh đất đó ra làm 3, mảnh đất này có đầy đủ giấy tờ sở hữu và đã được cấp sổ hồng chung. Nhưng tôi có nghe nói việc thực hiện tách thửa sẽ có một vài quy định. Luật sư cho tôi hỏi quy định pháp luật về tách thửa đất hiện nay như thế nào? Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung ra sao? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho Luật sư X, vấn đề của anh sẽ được chúng tôi giải quyết qua bài viết “Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung” dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất có sổ hồng chung là gì?
Sổ hồng chung (sổ hồng đồng sở hữu) hoặc nhà sổ chung hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Là giấy chứng nhận pháp lý được nhà Nước xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp quyền sử dụng đất cho ít nhất 2 người.
Cũng chính vì có từ 2 người sở hữu trở lên và giữa những người này không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau nên mọi giao dịch mua bán liên quan đến tài sản đều phải có sự đồng ý của các bên đồng sở hữu.
Đất sổ chung có được tách riêng không?
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã chỉ rõ các bên đồng sở hữu đất sổ chung có được quyền tách riêng nếu đáp ứng được các điều kiện mà Luật định như:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy vậy, khi thực hiện thủ tục này, chúng ta cũng cần phải lưu ý một số điểm sau:
- Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn.
- Nếu tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
- Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
Điều kiện tách thửa đất có sổ hồng chung
Như đã trình bày trên, đất sổ chung nếu muốn được thực hiện thủ tục tách thửa thì phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Thực tế khi thực hiện thủ tục tách thửa bạn rất cần có loại giấy tờ này vì nó là minh chứng chứng minh quyền sở hữu mảnh đất đó của bạn. Tuy vậy, trong trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì thực hiện thủ tục tách thửa không cần phải có giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp
Thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa phải đang không có tranh chấp. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo giao dịch dân sự có hiệu lực, tránh những rủi ro không đáng có sau này
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Theo đó thửa đất cần thực hiện thủ tục tách thửa đấu giá không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Nếu thửa đất đó đang bị kê biên có nghĩa là đang được sử dụng để đảm bảo một nghĩa vụ nào đó. Nếu cố tình thực hiện tách thửa thì có thể sẽ gây nên những hậu quả khôn lường trong hoạt động thi hành án về sau.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có điều kiện này bởi lẽ, pháp luật quy định thời hạn cụ thể đối với một số loại đất và chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong thời hạn đó·
- Điều kiện diện tích tách thửa tối thiểu
Theo đó, thửa đất mới được hình thành do tách thửa đất đấu giá phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất sổ chung như sau
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Bước 3: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất sổ chung như sau:
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn.
Mời bạn xem thêm
- Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp tại Bình Phước là gì?
- Tách thửa đất ở TPHCM như thế nào?
- Tách thửa đất ở Đồng Nai năm 2023 như thế nào?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục tách thửa đất có sổ hồng chung“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ soạn thảo đơn xin tách thửa đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Tách thửa đất là một trong các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Căn cứ quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa. Theo đó, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận được quy định như sau: thủ tục tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày. Như vậy, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Theo quy định, thời gian này sẽ được tính từ thời điểm người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không bao gồm các khoản thời gian khác như: thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa của ủy ban nhân dân cấp xã; thời gian ngày sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính như đóng nộp thuế; phí, lệ phí,… Theo đúng quy định của pháp luật; thời gian cơ quan nhà nước có chồng quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác; thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo quy định của pháp luật. Ngoài các khoản thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày. Tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực trong trường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của pháp luật.
– Thuế thu nhập cá nhân: Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng.
– Lệ phí trước bạ:
Căn cứ quy định tại Điều 5 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ khi sang tên giấy chứng nhận được xác định theo công thức như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
– Phí thẩm định hồ sơ: mức phí này sẽ do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định đến mức chú giữa các tỉnh thành sẽ có sự khác nhau;
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận: Mức thu lệ phí khi cấp giấy chứng nhận giữa các tỉnh thành khác nhau do hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định (dưới 100.000 đồng / giấy / lần cấp);
– Chi phí đo đạc đất: Dao động từ 1,5 triệu đồng – 5 triệu đồng/ lần do tổ chức đo đạc thực hiện nên giảm mỗi đơn vị sẽ là khác nhau.
– Để được tách thửa thì phải đắp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật như sau:
* Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Đất không có tranh chấp;
* Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
* Đất còn thời hạn sử dụng;
* Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều dài cạnh tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân các tỉnh.
