Thủ tục sang tên tách thửa đất như thế nào?

Chào luật sư hiện nay quy định về việc tách thửa đất như thế nào? Trước đây tôi cùng anh trai có góp tiền để mua một mảnh đất. Bây giờ anh tôi sắp lấy vợ, để tránh sau này có vướng mắc nên tôi và anh tôi đã thống nhất sẽ làm thủ tục sang tên và tách thửa đất phần đất của tôi. Cụ thể là tháng sau anh tôi đã cưới nên không biết làm thủ tục sang tên tách thửa đất có kịp không. Tuy nhiên mấy hôm nay tôi và anh trai tôi đều bận rộn với công việc nên cũng không biết phải làm như thế nào? Thủ tục sang tên tách thửa đất năm 2023 như thế nào theo quy định? Sang tên tách thửa đất hiện nay mất bao lầu? Mong được Luật sư tư vấn giúp về vấn đề trên. Tôi chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề này chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Tách thửa đất là gì?

Hiện nay sang tên tách thửa đất là một trong những thủ tục đất đai diễn ra phổ biến. Để chuyển nhượng được phần đất của mình cho người khác thì cần tách thửa rồi mới sang tên. Tuy nhiên điều trước hết cần biết chính là tách thửa đất. Hiện nay theo quy định luật đất đai 2013 thì tách thửa đất được hiểu là hành vi sau đây:

Quy trình tách thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác. Hiện tại, theo quy định hiện hành, quá trình tách thửa hay phân chia đất đai được thực hiện nhằm chuyển quyền sở hữu đất từ một người đứng tên sang một hoặc nhiều đối tượng khác, và phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.

Tách sổ đỏ, hay còn được gọi là tách thửa đất hoặc chia đất, là hoạt động được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm chia mảnh đất có sổ đỏ thành nhiều mảnh khác nhau, tuy nhiên vẫn phải tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc phải tách thửa đất, bao gồm một số nguyên nhân chính như: phân chia di sản thừa kế; thực hiện quyết định phân chia từ tòa án; và người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một phần của thửa đất cho người khác. Tuy nhiên, việc tách thửa đất phải tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất thế nào?

Hiện nay nếu như muốn chuyển nhượng đất thì luôn có điều kiện nhất định. Nếu như đã đáp ứng được tất cả điều kiện này thì có thể thực hiện chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ để được thực hiện việc chuyển nhượng đất theo quy định. Vậy hiện nay nếu như muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất thì điều kiện này có giống với việc chuyển nhượng đất bình thường không? Chúng tôi tư vấn đến bạn đọc về điều kiện chuyển nhượng một phần diện tích đất như sau:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (trừ 02 trường hợp).

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục sang tên tách thửa đất năm 2023 như thế nào?

Hiện nay việc sang tên thửa đất diễn ra thường xuyên và phổ biến trong đời sống. Những nhu cầu cơ bản như mua đi bán lại, chuyển nhượng, tặng cho đất đai diễn ra nhiều và áp dụng đối với nhiều chủ thể. Đồng thời nó tránh được những mâu thuẫn trah chấp đất đai không đáng có. Và để bảo vệ được quyền lợi của mình tốt nhất, để không vi phạm quyền lợi của người khác thì có thể thực hiện thủ tục sang tên tách thửa đất có những giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Phải thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi chuyển nhượng cho người khác.

Lưu ý: Diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

Chuẩn bị hồ sơ tách thửa:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ đề nghị tách thửa đất như sau:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa:

Bước 1. Nộp hồ sơ

Địa điểm nộp hồ sơ tách thửa:

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

– Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3. Xử lý yêu cầu tách thửa

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết: theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày.

Giai đoạn 2: Thủ tục chuyển nhượng sau khi tách thửa

Sau khi tách thửa thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo các bước sau:

Bước 1 – Đặt cọc (không bắt buộc)

Bước 2 – Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuẩn bị hồ sơ công chứng:

Bên bán:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.

– Sổ hộ khẩu.

– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Bước 3. Kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Bước 4 – Thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ)

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước.

– Nộp hồ sơ:

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Thủ tục tách thửa đất để bán mất bao lâu?

Hiện nay nếu như muốn tách thửa đất để bán thì trước hết bạn cần chuẩn bị để có thể xin được tách thửa đất. Việc tách thửa đất hiện hành cần mất một thời gian nhất định. Do đó để tối ưu thời gian thực hiện thủ tục này thì bạn cần có sự chuẩn bị nhất định. Và sự chuẩn bị này gồm việc nộp hồ sơ văn bản chia tách thửa đất. Sau khi hồ sơ được chấp nhận và việc tách thửa đất hoàn thành thì công việc tiếp theo chính là thực hiện thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện nay quy định về vấn đề này có thể được hiểu là:

Tách thửa đất là một trong những thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Do vậy, khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;

….

Theo đó, thời gian để thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày đối với các khu vực thông thường và không quá 25 ngày đối với thửa đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian này sẽ được tính từ thời điểm người yêu cầu tách thửa nộp hồ sơ hợp lệ và không bao gồm các khoảng thời gian sau đây:

+ Thời gian của các ngày nghỉ hoặc ngày lễ theo quy định của pháp luật;

+ Thời gian thực hiện tiếp nhận hồ sơ yêu cầu tách thửa tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

+ Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (đóng nộp thuế, phí, lệ phí…) theo quy định pháp luật;

+ Thời gian cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc các vi phạm có liên quan khác;

+ Thời gian thực hiện trưng cầu giám định theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là:

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

…..

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

…

Theo đó, tổng thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sang tên khi mua bán là không quá 25 ngày đối với đất ở khu vực thông thường và không quá 35 ngày đối với đất ở khu vực hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, hoặc ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Có bắt buộc phải tách thửa trước mới được chuyển nhượng không?

Hiện nay quy định về việc tách thửa được nhiều người quan tâm. Đặc biệt là về vấn đề tách thửa đất và chuyển nhượng đất thì việc thực hiện thủ tục trước sau cũng được chú ý. Khi muốn chuyển nhượng thì cần bắt buộc tách thửa nếu như phần đất của bạn chung với phần đất của người khác. Lúc này bạn cần tách phần đất của riêng mình thành một sổ đỏ xong thì mới có thể tiến hành chuyển nhượng được. Vậy thủ tục thực hiện những hành vi trên là:

Theo Luật đất đai 2013, để chuyển nhượng một phần đất trong diện tích cho người khác, (không theo diện đồng sở hữu) thì người sử dụng đất phải thực hiện hai bước đó là tách thửa và sang tên cho người nhận chuyển nhượng, cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thủ tục tách thửa đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng thực hiện như sau:

Bước 1: Người có nhu cầu tách thửa đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) cho Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Văn phòng đăng ký tiếp nhận và xử lý hồ sơ.  Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác thì tiếp tục thực hiện các bước sau.

Bước 3: Văn phòng đăng ký tiến hành đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính và chuyển thông tin cho người sử dụng đất.

Bước 4: Sau khi nhận kết quả đo đạc, trích đo từ Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng hoặc UBND xã theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

Bước 5: Sau khi đã kí kết hợp đồng, các bên tiến hành thực hiện nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên đối với phần quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
 

Như vậy, dựa theo thủ tục trên thì khi tách thửa để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa xong, ra giấy chứng nhận hai hay nhiều thửa đất tách thửa xong mới được phép kí hợp đồng chuyển nhượng, sang tên mà việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết đồng thời. Căn cứ trên kết quả đo đạc địa chính, người sử dụng đất có thể tiến hành kí kết hợp đồng chuyển nhượng và bổ sung hợp đồng để sang tên trong thời gian nộp hồ sơ đề nghị giải quyết thủ tục tách thửa.

Thẩm quyền cho phép tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất

Cơ quan cho phép tách thửa hiện nay cũng rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến việc tách thửa và yêu cầu tách thửa đất của chủ thể có nhu cầu. Hiện nay quy định về thẩm quyền cho phép tách thửa đất có giống nhau đối với mỗi tỉnh thành hay không? Có bao nhiêu chủ thể có thẩm quyền cho phép tách thửa đất? Chi phí, lệ phí tiến hành tách thửa đất hiện nay là bao nhiêu và nộp lại cho cơ quan nào theo quy định? Thẩm quyền cho phép tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất là:

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 18 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 19 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT), trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất mới sau chia tách.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT được bổ sung tại Khoản 14 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, đối với trường hợp quy định tại Điểm n Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thực hiện thủ tục quy định tại Khoản 2 Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để viết Giấy chứng nhận; trình UBND cùng cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận.

Lệ phí sang tên tách thửa đất hiện nay là bao nhiêu?

Sau khi tìm hiểu về những quy định có liên quan đến sang tên tách thửa đất thì nội dung tiếp theo chính là những khoản tiền nếu như tiến hành sang tên tách thửa. Những khoản phí này sẽ gồm có phí đo đạc đất đai để tiến hành tách thửa, lệ phí trước bạ và một số khoản tiền khác. Nếu như bạn đang có ý định sang tên tách thửa đất thì hãy tham khảo nội dung được chúng tôi tư vấn bên dưới đây như sau:

Phí đo đạc tách thửa

Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.

Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.

Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:

Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.

Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)

Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)

Phí thẩm định hồ sơ

Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.

Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)

Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục sang tên tách thửa đất năm 2023 như thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ soạn thảo văn bản chia tách thửa đất…. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm

• Tái khám có mất tiền không theo quy định hiện nay?
• Hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở an toàn dịch bệnh động vật
• Chung cư không bảo đảm an toàn PCCC xử phạt bao nhiêu?

Câu hỏi thường gặp