Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc như thế nào?

Thủ tục sang tên sổ đỏ là một trong những thủ được nhiều người quan tâm khi đề cập đến những vấn đề về đất đai. Thủ tục sang tên sổ đỏ hay còn được gọi với cái tên chính xác theo pháp luật là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chúng ta thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tức là chuyển nhượng quyền và lợi ích hợp pháp của mình đối với một bất động sản sang cho một cá nhân hoặc tổ chức khác. Hiện nay có rất nhiều cách để sang tên sổ đỏ như mua bán, tặng cho, thừa kế. Đối với một phương thức thì thủ tục thực hiện sẽ có nhiều sự khác biệt. Vậy thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc như thế nào? Mời bạn đón đọc bài viết “Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc” dưới đây của chúng tôi để có thêm những thông tin cần thiết.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014

Quy định về thừa kế đất đai theo di chúc

Nhiều người thay vì mua bán bất động sản thường để lại những tài sản có giá trị lại cho con cháu mình. Tùy theo mục đích và tính toán của mỗi người mà việc để lại thưa kế này có thể được chia thành hai loại là thừa kế đất đai theo hình thức tặng cho và thừa kế đất đai theo di chúc. Đối với thừa kế đất đai theo di chúc thì người được thừa kế sẽ được nhận tài sản khi người có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản mất đi. Điều này sẽ giúp cho những người muốn để lại tài sản cho con cháu nhưng sợ những biến động trong gia đình xảy ra có thể yên tâm hơn mà để lại tài sản cho con cháu mình.

Di chúc được hiểu là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Thừa kế quyền sử dụng đất đai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai từ người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, cá nhân thừa kế quyền sử dụng đất đai là người được nhà nước cho thuê đất, giao đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất. Tức là, cá nhân đó phải là người sở hữu hợp pháp với tài sản đó.

Di chúc là một khái niệm được quy định tại điều 624 bộ luật dân sự 2015 như sau: Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Điều 625. Người lập di chúc

Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
Quyền của người lập di chúc

Người lập di chúc có quyền sau đây:

• Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;
• Phân định phần di sản cho từng người thừa kế;
• Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;
• Giao nghĩa vụ cho người thừa kế;
• Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

– Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

– Di chúc bằng văn bản có công chứng.

– Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Lưu ý: Điều 629 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Theo khoản 2 Điều 626 Bộ luật Dân sự 2015, người lập di chúc có quyền phân định phần di sản cho từng người thừa kế. Hay nói cách khác, người thừa kế được hưởng phần nhà đất bao nhiêu phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu di chúc đó hợp pháp.

Lưu ý: Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động”

Theo đó, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có khả năng lao động của người lập di chúc sẽ được hưởng phần di sản thừa kế bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc cho hưởng phần di sản ít hơn 2/3 suất đó.

Quy định người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc trên đây không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản.

Điều kiện để di chúc được coi là hợp pháp

Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.
Về hình thức của di chúc: Di chúc phải được lập thành văn bản, nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng (Điều 649 BLDS 2005)

Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc

Như những thủ tục khác của đất đai thì thủ tục sang tên bất động sản cũng có những lưu ý nhất định. Thông thường khi bạn mua bán bất động sản thì việc sang tên sẽ được diễn ra ngay khi bạn ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng đối với thủ tục nhận sang tên sổ đỏ thì khác. Khi bạn sang tên sổ đỏ theo di chúc thì việc thành lập di chúc cần được làm khi người có nhu cầu chuyển nhượng cần tỉnh táo minh mẫn và có thể làm chủ hành vi của mình. Và người được nhận chuyển nhượng sẽ có quyền đối với tài sản khi người chuyển nhượng mất đi vì chỉ khi đó di chúc mới có hiệu lực.

Sang tên Sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền

Giai đoạn 1: Khai nhận di sản thừa kế

Thông qua hình thức cung cấp bản sao di chúc tới tất cả những người có liên quan tới nội dung của di chúc. Đồng thời thủ tục mở thừa kế cũng chỉ được tiến hành khi có đầy đủ những người có liên quan trong nội dung di chúc tại thời điểm mở thừa kế. Trường hợp vắng mặt cần phải thông báo trước và có lý do cụ thể. 

Điều kiện

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau theo quy định tại Điều 40, Điều 57 Luật Công chứng 2014:

•  Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế (bản sao)
• CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: người chết và của mình (bản sao)
• Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
• Giấy chứng tử của người chết (bản sao)
• Di chúc (bản sao) nếu có để lại di chúc
• Các giấy tờ chứng minh mối quan hệ của người thừa kế và người chết…
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Tổ chứng hành nghề Công chứng

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ

Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Bước 4. Kiểm tra hồ sơ và niêm yết việc thụ lý văn bản khai nhận di sản

Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP, Việc niêm yết thụ lý công chứng văn bản khai nhận di sản phải được tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. Niêm yết tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết.

Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết.

Bước 5. Tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận văn bản khai nhận di sản

Sau 15 niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo nào thì Công chứng viên chứng nhận văn bản khai nhận di sản cho người yêu cầu công chứng.

– Thời hạn công chứng:

• Thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng.
• Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc.

Giai đoạn 2: Sang tên sổ đỏ

Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết cho người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. Di sản thừa kế trong trường hợp này chính là quyền sử dụng đất hợp pháp của người chết để lại. Quyền thừa kế trong Luật Đất đai được quy định là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động

Căn cứ Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

– Văn bản về thừa kế nhà đất theo quy định (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp,…);

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà đất.

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.

– Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Theo đó, thời gian trên trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cơ quan thực hiện:

– Khai nhận di sản thừa kế: Tổ chứng hành nghề Công chứng

– Sang tên sổ đỏ: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất hoặc tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Các khoản phí lệ phí phải nộp khi nhận thừa kế đất theo di chúc

Dù chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức nào thì cũng có những khoản thuế phí bạn cần chịu khi muốn việc chuyển nhượng được hoàn thành. Vậy những khoản thuế sang tên sổ đỏ mất phí bao nhiêu đó là gì? Đầu tiên là thuế thu nhập cá nhân. Vậy tại sao khi bạn nhận chuyển nhượng đất đai lại phải cần đóng thuế thu nhập cá nhân. Điều này được đưa ra dựa trên quan điểm khi bạn được nhận chuyển nhượng 1 khối tài sản thì bạn cần chịu thuế đối với khoản tài sản đó như một thu nhập của mình. Nhưng nếu việc chuyển nhượng là giữa những thành viên ruột thịt thì việc đóng thuế sẽ được miễn trong trường hợp này.

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Theo quy định trên, trường hợp nhận thừa kế là bất động sản giữa cha đẻ với con đẻ thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, khi bạn làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ

Căn cứ Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy dịnh:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó, việc thừa kế nhà – đất giữa cha đẻ với con đẻ sẽ không phải đóng lệ phí trước bạ.

Lệ phí địa chính

Theo điểm e Khoản 2 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC quy định:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắnliền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

– Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp; đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Cách viết đơn đề nghị tách thửa đất như thế nào?
• Hướng dẫn làm thủ tục xin giấy xác nhận tình trạng độc thân chính xác
• Chi phí đăng ký thương hiệu độc quyền là bao nhiêu chuẩn 2023?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục sang tên sổ đỏ theo di chúc“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp sang tên sổ đỏ mất phí bao nhiêu. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp