Xin chào Luật sư X, tôi tên là Duy Thanh. Hiện tôi đang làm việc cho một công ty nội thất tại Hà Nội. Tôi và vợ tôi kết hôn từ năm 2018. Sau vài năm đi làm tích góp, vợ chồng tôi có dành được một khoản tiền kha khá. Chúng tôi đã quyết định chọn mua nhà chung cư ở sát nội thành để thuận tiện cho công việc cũng như thuận tiện cho việc sinh hoạt hàng ngày. Đến cuối tháng này, chúng tôi sẽ được nhận bàn giao nhà chung cư. Do không am hiểu nhiều về pháp luật nên tôi không rõ hồ sơ nhận bàn giao nhà chung cư bao gồm những gì? Thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư như thế nào. Rất mong Luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết tư vấn về Thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư năm 2023. Mời bạn cùng đón đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm nhà chung cư là gì?
Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Người mua được nhận bàn giao nhà chung cư khi nào?
Điều kiện bàn giao công trình xây dựng (ở đây là căn hộ chung cư) được thực hiện theo Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020:
– Đã nghiệm thu công trình xây dựng.
– Đảm bảo vận hành, khai thác an toàn khi đưa chung cư vào sử dụng.
Riêng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chủ đầu tư có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình nhưng trước khi bàn giao vẫn phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt…
Đồng thời, theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà chung cư cho khách hàng khi đáp ứng điều kiện sau đây:
– Hoàn thành xong xây dựng nhà, công trình xây dựng, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
– Các công trình này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó.
– Nếu đã bàn giao rồi chung cư xây thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chung cư đó.
Như vậy, chung cư hoàn toàn có thể được bàn giao khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt. Khi bàn giao chung cư, chủ đầu tư phải đảm bảo căn hộ chung cư đáp ứng điều kiện nêu trên.
Đặc biệt, khi bàn giao chung cư, bên mua phải thanh toán đủ tiền mua cho bên bán trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Và chủ đầu tư cũng phải bàn giao đầy đủ hồ sơ bàn giao nhà chung cư.
Hồ sơ nhận bàn giao nhà chung cư bao gồm những gì?
Hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư
Theo khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho chủ đầu tư các tài liệu liên quan đến căn hộ đó gồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vẫn hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế…
Hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư
Theo khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính:
– Bản vẽ hoàn công (có bao gồm danh mục bản vẽ kèm theo).
– Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình.
– Quy trình vận hành, khai thác công trình, bảo trì công trình.
– Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn.
– Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trong đó có quy định cụ thể chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.
Hồ sơ bàn giao cho người mua nhà
Đồng thời, theo Phụ lục IX ban hành kèm Nghị định 06/2021/NĐ-CP, danh mục hồ sơ bàn giao nhà chung cư phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình dưới đây sẽ được bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng căn hộ chung cư:
“1. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
2. Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình.
3. Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận (có danh mục bản vẽ kèm theo) và các thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
4. Bản vẽ hoàn công (có danh mục bàn vẽ kèm theo).
5. Các kết quả quan trắc, kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình (nếu có) trong quá trình thi công, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu khác có liên quan.
6. Hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình.
7. Quy trình vận hành, khai thác công trình (nếu có); quy trình bảo trì công trình.
8. Hồ sơ giải quyết sự cố công trình (nếu có).
9. Biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư. Phụ lục các tồn tại cần sửa chữa, khắc phục (nếu có).
10. Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng (nếu có).“
Như vậy, khi nhận bàn giao chung cư, người mua sẽ nhận được các hồ sơ, tài liệu trên đây.
Thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư như thế nào?
Bước 1: Lên danh sách, lựa chọn và tiếp nhận các căn hộ đã đủ kiều kiện bàn giao cho khách hàng
Chuẩn bị sẵn mẫu biên bản bàn giao nhà. Đồng thời thông báo tới các khách hàng đủ tiêu chuẩn bàn giao căn hộ, hoàn tất hồ sơ mua bán với bộ phận kinh doanh và tài chính trước khi bàn giao căn hộ.
Bước 2: Thực hiện thủ tục bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ theo yêu cầu
- Hai bên cùng nhau kiểm tra, đối chiếu, giải đáp thắc mắc và thỏa thuận những điều khoản trong hợp đồng
- Bên bàn giao cùng khách hàng kiểm tra căn hộ: các hạng mục, chất lượng, số lượng,..
Bước 3: Hai bên ký biên bản xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao
Ở bước này, bên người mua sẽ ký xác nhận đồng ý hoặc không đồng ý bàn giao. Biên bản này hai bên phải giữ kỹ tránh thất lạc vì đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.
Cần kiểm tra những gì khi nhận bàn giao nhà chung cư?
Ngoài hồ sơ được nhận khi bàn giao, một trong những vấn đề vô cùng quan trọng người mua cần lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư là kiểm tra đầy đủ các thông số, tình trạng của căn hộ. Theo đó, người mua cần phải kiểm tra các hạng mục sau đây:
– Hệ thống điện: Gồm bảng điện trung tâm, hệ thống đèn chiếu sáng, ổ cắm ở tất cả các khu vực như phòng ngủ, phòng khách, nhà vệ sinh, sân phơi…
– Hệ thống nước: Thường hệ thống này sẽ tập trung ở nhà vệ sinh, ban công, máy giặt và chỗ kệ bếp. Người mua nên mở các vòi, đầ cấp, xả vệ sinh xem các thiết bị có hoạt động bình thường không.
– Hệ thống thoát nước: Đổ nước ra sàn nhà vệ sinh, ban công để kiểm tra khả năng thoát nước có hoạt động tốt không, có bị đọng nước không…
– Khả năng chống thấm: Kiểm tra các vị trí trần nhà, tường, nhất là chân tường nhà vệ sinh, ban công phơi đồ… để kiểm tra xem có vết nứt không và có hiện tượng bị thấm nước không…
– Các trang thiết bị khác: Gạch ốp sàn, cửa, tường, trần nhà, lan can, thiết bị báo cháy…
– Diện tích căn hộ: Căn cứ vào biên bản bàn giao, hồ sơ kỹ thuật… người mua có thể kiểm tra diện tích căn hộ chung cư có đúng với các giấy tờ đã nhận bàn giao không…
Sau khi kiểm tra đầy đủ cả căn hộ, nếu thấy có vấn đề nào thì trong biên bản bàn giao, chủ sở hữu nên ghi rõ trong biên bản để nhanh chóng được khắc phục những vấn đề đó.
Ngược lại, nếu căn hộ không có vấn đề gì thì người mua, chủ sở hữu căn hộ có thể ký vào biên bản bàn giao căn hộ và nhận chìa khoá hoặc sắp xếp các công việc tiếp theo để vào ở.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục nhận bàn giao nhà chung cư năm 2023”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như chi phí tách sổ đỏ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự thủ tục đăng ký dịch vụ kinh doanh ô tô năm 2023
- Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai năm 2023
- Thủ tục đăng ký đại lý bán hàng theo quy định 2023?
Câu hỏi thường gặp
Việc quản lý sử dụng nhà chung cư cần tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:
1. Việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc tự quản, phù hợp với pháp luật về nhà ở, các pháp luật có liên quan và quy định của Quy chế này.
2. Việc huy động kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư và quản lý kinh phí này thực hiện theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch; mức đóng góp kinh phí quản lý vận hành không vượt quá mức giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2016/TT-BXD về việc bảo trì nhà chung cư như sau:
– Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.
– Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.
Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.
– Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.
– Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.
– Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.
– Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.
Theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định sau đây:
– Từ 20 – 40 triệu đồng: Kinh doanh tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư (điểm d khoản 1 Điều 70) hoặc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (điểm e khoản 1 Điều 70).
– Từ 60 – 80 triệu đồng: Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực/phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (điểm b khoản 2 Điều 70); Sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung/diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp (điểm d khoản 2 Điều 70).
