Chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu về thủ tục mua bán đất nông nghiệp và có vài câu hỏi mong được luật sư giải đáp. Cụ thể tôi có được người bán giới thiệu cho 2 thửa đất nông nghiệp, một thửa đã có giấy chứng nhận, một thửa chưa có giấy chứng nhận. Tôi thắc mắc về thủ tục mua đất nông nghiệp có sổ đỏ năm 2023 như thế nào? Và trong trường hợp mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ sẽ xử lý ra sao? Mong được luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Bạn theo dõi nội dung bài viết dưới đây của chúng tôi để được giải đáp thắc mắc nhé
Căn cứ pháp lý
Đất nông nghiệp là gì?
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 03 nhóm:
– Nhóm đất nông nghiệp.
– Nhóm đất phi nông nghiệp.
– Nhóm đất chưa sử dụng.
Theo đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:
– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
– Đất trồng cây lâu năm.
– Đất rừng sản xuất.
– Đất rừng phòng hộ.
– Đất rừng đặc dụng.
– Đất nuôi trồng thủy sản.
– Đất làm muối.
– Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Thủ tục mua đất nông nghiệp có sổ đỏ năm 2023
Thủ tục mua đất nông nghiệp có sổ đỏ hay chính là việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được thực hiện theo trình tự pháp luật quy định. Việc mua đất nông nghiệp có sổ đỏ/giấy chứng nhận được thực hiện theo trình tự tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Thỏa thuận về việc mua bán, ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng
Các bên tiến hành thỏa thuận về giá, phương thức thanh toán…và các điều khoản khác trong hợp đồng. Việc thỏa thuận này dựa trên sự tự nguyện, đồng nhất, không bị đe dọa, cưỡng ép.
Sau khi thống nhất, thỏa thuận về các điều khoản trong hợp đồng, các bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hồ sơ các bên cần chuẩn bị thường gồm có:
– Hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận;
– Hồ sơ về nhân thân của các bên: Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu còn thời hạn sử dụng;
– Hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân: Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/giấy chứng nhận kết hôn;
– Giấy ủy quyền (nếu có);
– Các giấy tờ hợp pháp khác theo yêu cầu của công chứng viên/người có thẩm quyền chứng thực;
Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất
Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Thông thường hồ sơ bao gồm: Toàn bộ hồ sơ, giấy tờ đã ký kết tại văn phòng công chứng, tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ đơn đăng ký biến động đất đai…
Bước 3: Nộp thuế, phí, lệ phí và nhận kết quả
Theo thông báo về thuế, lệ phí, phí của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các bên nộp hồ sơ thực hiện đóng nộp đầy đủ các loại thuế phí trước khi nhận kết quả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mang tên bên mua (sang tên theo hình thức ghi nhận thông tin biến động tại phần IV của sổ đỏ hoặc cấp đổi giấy chứng nhận nếu có nhu cầu).
Như vậy, quy trình mua đất nông nghiệp có sổ đỏ được thực hiện theo các bước chúng tôi đã nêu trên.
Xử lý việc mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thế nào?
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn mong muốn mua thửa đất nông nghiệp chưa có được làm đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu và cần sự hỗ trợ của chúng tôi trong cách xử lý các vấn đề pháp lý phát sinh từ việc mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ này. Dựa trên quy định của pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Một là, hiện nay pháp luật đất đai không cho phép việc mua bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận/sổ đỏ (Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Hai là, trong trường hợp vẫn muốn nhận chuyển nhượng/mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thì bạn phải thực hiện:
Bước 1: Cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất nông nghiệp
Chủ sử dụng đất hiện tại/bên bán thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất nông nghiệp mình đang quản lý, sử dụng theo trình tự, thủ tục luật định.
Lưu ý: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:
Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
…
Bước 2: Ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các bước chúng tôi đã nêu trên.
Bước 3: Thực hiện sang tên quyền sử dụng đất
Sang tên quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Vậy nên, nếu muốn mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thì trước hết bên bán phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, sau đó tiến hành chuyển nhượng/mua bán theo trình tự, thủ tục luật định.
Mời bạn xem thêm:
- Công chức có được góp vốn vào doanh nghiệp không?
- Cá nhân có được góp vốn vào doanh nghiệp tư nhân không?
- Tại sao doanh nghiệp tư nhân không được góp vốn?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua đất nông nghiệp có sổ đỏ năm 2023” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về tra cứu quy hoạch đất đai. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Luật đất đai quy định điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ. Mặc dù vậy vẫn có trường hợp ngoại lệ, cụ thể:
– Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở nhưng không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên họ được chuyển nhượng quyền sử dụng.
– Nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp thì vẫn có thể chuyển nhượng.
Theo pháp luật hiện hành, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở nhưng không được công nhận quyền sử dụng đất vì lý do Quốc phòng, an ninh. Vì vậy người nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở không kèm quyền sử dụng đất.
Hồ sơ khai nộp thuế bao gồm:
Tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký (02 bản)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (02 bản). Trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nộp thuế thu nhập cá nhân thì bên mua ký thay.
Đơn đăng ký biến động đất đai (01 bản chính)
Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực)
02 bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
