Thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng năm 2023

Chào Luật sư, tôi hiện đang rất thích và muốn mua mảnh đất ở Long An để đầu tư kinh doanh. Khi tôi liên lạc với chủ sở hữu mảnh đất đó được biết mảnh đất hiện đang là tài sản đảm bảo (thế chấp) tại ngân hàng. Không biết tôi có thể mua lại mảnh đất đó hiện đang thế chấp tại ngân hàng không? Đồng thời về thủ tục thực hiện như thế nào? Và tôi có cần những lưu ý gì khi mua đất đang thế chấp không? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi.
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về Luật sư X. Mời bạn xem ngay bài viết dưới đây nhằm làm sáng tỏ câu hỏi của bạn và hướng dẫn bạn thực hiện thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng năm 2023 mới nhất theo luật định. Hy vọng bài viết hữu ích với bạn.

Căn cứ pháp lý

Quy định mua đất đang thế chấp ngân hàng

Xác lập việc thỏa thuận mua bán giữa các chủ thể nhằm đảm bảo quyền lợi hợp của các bên thì các chủ thể cần thực hiện các nghĩa vụ theo luật định trong quan hệ mua đất thế chấp tại ngân hàng như luật định dưới đây:

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Điều kiện mua đất thế chấp ngân hàng

Điều kiện chung
Điều kiện đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác khi có đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

(2) Đất không có tranh chấp;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất (đất còn thời hạn đối với loại đất có thời hạn).

Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thông thường khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển nhượng không cần đáp ứng điều kiện gì, ngoài việc có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (từ đủ 18 tuổi và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi). Theo đó, trên thực tế người nhận chuyển nhượng đều đáp ứng được điều kiện này.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp người nhận chuyển nhượng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 (phổ biến nhất là không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp).

Điều kiện riêng

Căn cứ khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.

Trên thực tế nếu bên nhận thế chấp là ngân hàng thì rất ít khi đơn vị này đồng ý cho chuyển nhượng. Riêng trường hợp người nhận thế chấp là cá nhân thì dễ thỏa thuận hơn.

Nếu người nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng thì bản chất người nhận chuyển nhượng “thế chỗ” bên thế chấp.

Tóm lại, điều kiện chuyển nhượng đất đang thế chấp ngoài việc đáp ứng điều kiện như trường hợp thông thường phải có thêm điều kiện là được bên nhận thế chấp đồng ý cho chuyển nhượng.

Tuy nhiên, ngay cả trường hợp bên nhận thế chấp không đồng ý thì vẫn có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách an toàn.

Thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng năm 2023

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, thường xuyên xảy ra tranh chấp nên pháp luật quy định rất rõ ràng về những điều kiện giấy tờ, trình tự, thủ tục để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất đang thế chấp tại ngân hàng nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ những nội dung về thủ tục trình tự như sau:

Hồ sơ mua đất đang thế chấp

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

Hợp đồng mua bán công chứng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
Đơn đề nghị đăng ký biến động
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính.

Trình tự thực hiện mua đất đang thế chấp

Bước 1: Ký hợp đồng cam kết có công chứng và chữ ký của cả ba bên gồm bên mua, bên bán và ngân hàng tùy vào cách thức các bên lựa chọn.
Bước 2: Ngân hàng trả lại Sổ đỏ và ra thông báo giải chấp, các bên thực hiện thủ tục giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Bên mua và bên bán thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
Bước 4: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.
Bước 5: Bên mua làm thủ tục sang tên ở Phòng đăng ký đất đai.

Thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng năm 2023

Hạn chế rủi ro khi mua bán đất đang thế chấp

Việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng mang lại khá nhiều rủi ro cho bên mua nếu không nắm rõ được các quy định của pháp luật. Vì vậy, Luật sư X sẽ cung cấp những lưu ý để tránh rủi ro trong việc thực hiện mua đất đang thế chấp.

Sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp khi bên mua đã trả đủ tiền cho ngân hàng, ký thỏa thuận giải chấp và nộp hồ sơ xin giải chấp.
Bên mua nên thỏa thuận rõ các quy định buộc bên bán phải thực hiện chuyển nhượng đất đai, nhà ở sau khi xóa thế chấp, chẳng hạn như: bồi thường, phạt hợp đồng,…
Xác định nhà đất có thực sự đang thế chấp tại ngân hàng không; bên bán có thực sự là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà không để tránh tình trạng đồng chủ sở hữu dễ dẫn đến tranh chấp… Bên mua có thể xác minh bằng cách yêu cầu bên bán cung cấp bản sao Sổ đỏ và nhờ công chứng viên tra cứu hoặc yêu cầu bên bán dẫn trực tiếp đến ngân hàng gặp nhân viên đang thụ lý hồ sơ đó.

Mời bạn xem thêm

Thông tin liên hệ LSX

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua đất đang thế chấp ngân hàng năm 2023“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến Mẫu truy thu bảo hiểm xã hội cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp

Cách thức nào mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng?

Theo thỏa thuận ba bên
cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng đầu tiên mà chúng tôi muốn nhắc đến là có sự thỏa thuận ba bên.
Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:
Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Thay thế tài sản thế chấp khác
Cách tiếp theo là cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng là sử dụng tài sản khác để thay thế:
Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.

Người thế chấp không trả được nợ thì ngân hàng có được phép bán đấu giá đất đang thế chấp không?

Tại Điều 323 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền của bên nhận thế chấp như sau:
1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định ác trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:
1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật dân sự 2015 quy định phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp như sau:
1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
d) Phương thức khác.
Theo như quy định nêu trên, trường hợp người thế chấp không trả được nợ thì ngân hàng có quyền bán đấu giá tài sản đã nhận thế chấp để thu hồi nợ của khoản vay theo đúng quy định của pháp luật.