Hiện nay, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, giao dịch này có rất nhiều rủi ro, thủ tục thực hiện cũng khá phức tạp. Để tránh rủi ro không mong muốn trên thực tế, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu thêm về vấn đề này nhé!
Căn cứ pháp lý
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Luật Đất đai năm 2013.
Nội dung tư vấn
Có được mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng không?
Căn cứ quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp tài sản sẽ được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Như vậy, pháp luật cho phép và công nhận việc mua, bán nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Vì nhà đất không phải là loại hàng hóa có thể luân chuyển được trong sản xuất, kinh doanh.
Vì vậy, để thực hiện việc mua bán nhà đất tại ngân hàng một cách an toàn; tránh các tranh chấp phát sinh xảy ra thì các bên cần thỏa thuận với ngân hàng. Đồng thời, ký biên bản thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền vay để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất về. Sau đó, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
Cách thức mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Có hai cách để mua nhà đất, nếu nhà đất đó đang thế chấp tại ngân hàng:
Cách 1: Thỏa thuận ba bên
Căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
Việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng có liên quan trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ của ngân hàng. Nên, khi bán tài sản thế chấp là nhà và bất động sản thì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các bên cần ký kết một hợp đồng cam kết, thỏa thuận đồng ý về việc mua nhà đất tại ngân hàng.
Nôi dung hợp đồng thỏa thuận về sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán trên, tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua; tiền thanh toán trả nợ đã vay với ngân hàng của bên bán; thủ tục giải chấp và công chứng hợp đồng mua bán.
Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng. Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất; đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua. Việc thanh toán này được thực hiện theo thỏa thuận các bên. Có thể thanh toán thành nhiều lần hay một lần; và trong thời gian nào để nhận được biên bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Cách 2: Thay thế tài sản thế chấp
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên thế chấp không được bán tài thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.
Do đó, người mua có thể mua nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng bằng cách thỏa thuận với bên bán thay thế nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng một tài sản khác. Cách này còn được sử dụng trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Tuy nhiên, việc thay thế tài sản thế chấp này phải có sự đồng ý của ngân hàng.
Trường hợp này, cần thực hiện thục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền và thực hiện mua bán như thủ tục mua bán nhà đất thông thường.
Như vậy, chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay. Và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
Thủ tục mua bán nhà đất
Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng thuộc UBND cấp xã/phường/thị trấn hoặc Văn phòng công chứng.
Khi đó, hai bên cần mang theo CMND, sổ hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn); hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chuyển nhượng;
Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi.
Bước 3: Thực hiện sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện/thị xã; hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và môi trường.
Hồ sơ kèm theo gồm có:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động.
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- CMND, sổ hộ khẩu của hai bên.
Hy vọng bài viết sẽ có ích cho bạn đọc!
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư X hãy liên hệ 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Pháp luật cho phép và công nhận việc mua, bán nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng nếu được sự đồng ý của ngân hàng. Vì nhà đất không phải là loại hàng hóa có thể luân chuyển được trong sản xuất, kinh doanh.
Thứ nhất, các bên sẽ thỏa thuận với ngân hàng hoặc thay thế tài sản thế chấp khác.
Thứ hai, thực hiện thủ tục mua bán nhà đất như thông thường.
Theo quy địnhcủa Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:
Nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật thì bên thế chấp tài sản sẽ được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Do đó, có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp nếu được sự đồng ý của ngân hàng.
