Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng như thế nào?

Bán nhà cho người mua vay ngân hàng sẽ nhiều bước và phức tạp hơn so với quy trình mua bán bất động sản truyền thống, nhưng đổi lại, người bán mở rộng tệp khách hàng tiềm năng của mình bằng cách thông qua ngân hàng nhằm đảm bảo phương thức thanh toán được đảm bảo. Theo quan điểm của người bán, ai cũng muốn bán nhanh và thu được tiền ngay. Tuy nhiên, nếu người mua chưa đưa đủ tiền nên muốn thế chấp căn nhà đã mua vào ngân hàng chính để trả tiền cho người bán thì hiện nay quy trình mua bán nhà đất còn phải thực hiện thêm một số bước nữa. Nó cũng mất nhiều thời gian hơn và người bán có thể phải đợi lâu hơn để nhận được số tiền bán hàng. Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng mới năm 2022 sẽ được đề cập ở bài viết dưới đây của Luật sư X.

Điều kiện vay tiền ngân hàng mua đất

Khách hàng có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà đất buộc phải đáp ứng những điều kiện dưới đây:

Điều kiện chung:

Khách hàng là công dân mang quốc tịch Việt Nam, một số ngân hàng có hỗ trợ đối tượng người nước ngoài có vợ hoặc chồng là người Việt Nam.
Độ tuổi thông thường trong khoảng từ 22 đến 70 tuổi.
Có hộ khẩu thường trú/KT3/Giấy tạm trú theo quy định nhà nước.
Có giấy tờ chứng minh nhân thân, tình trạng hôn nhân.

Điều kiện về thu nhập:

Khách hàng có công việc ổn định, nhận lương hàng tháng, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ cho thuê ( cho thuê nhà, thuê xe…) phải chứng minh được mình là chủ sở hữu.
Đối với khách hàng có nguồn thu nhập từ kinh doanh, là chủ sở hữu công ty, doanh nghiệp thì phải có giấy tờ chứng minh kết quả kinh doanh.

Điều kiện về tài sản thế chấp:

Tài sản thế chấp là tài sản nhà đất khách hàng dự định mua thì phải có giấy tờ pháp lý rõ ràng, bản gốc, không tẩy xóa…
Giá trị tài sản thế chấp đủ đảm bảo cho khoản vay theo tỉ lệ quy định.
Tài sản đảm bảo không vướng tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện quy hoạch của nhà nước.
Tài sản thỏa các điều kiện khác của một số ngân hàng như không nhận tài sản dưới 30m2, địa chỉ hẻm…
Tài sản được cho là thế chấp thành công và hợp lệ khi được đăng ký thế chấp tại các cơ quan chức năng.

Giá tính thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng

Việc mua bán nhà đất mà bên mua vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất. Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng. Mức giá này do người mua và người bán tự thoả thuận với nhau mà không bị chi phối bởi ngân hàng.

Tuy vậy, trên thực tế, một số ngân hàng có thể kèm theo điều kiện để cho vay như sau: Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua và bán, giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay, thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Điều này dẫn tới thuế chuyển nhượng nhà đất bị tính chênh lệch cao. Do vậy, cả bên bán và bên mua cần nắm vững thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết và xử lý tốt các vấn đề phát sinh như vậy.

Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng mới năm 2022

Bước 1. Phía khách mua làm hồ sơ vay vốn ngân hàng

Khách vay vốn cung cấp hồ sơ theo danh mục quy định của ngân hàng, bao gồm:

Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.

Lưu ý, ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.

Bước 2. Đặt cọc

Chuyên viên tư vấn kiểm tra giấy tờ bất động sản một cách chi tiết và hướng dẫn khách mua xem xét giấy tờ. Với hồ sơ hợp lệ, chuyên viên tư vấn kiểm tra các điều khoản trong hợp đồng cọc, phạt cọc, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán, thời gian ký hợp đồng mua bán công chức, thời gian bàn giao.

Khách mua tiến hành đặt cọc cho người bán trước thời điểm công chứng khoảng 7-15 ngày, số tiền cọc có thể là 30-100 triệu đồng hoặc tuỳ hai bên thoả thuận. Lưu ý, chủ nhà phải là người đứng tên trên hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư mới được nhận cọc, nếu nhờ người khác thì cần có giấy ủy quyền hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ.

Bước 3. Làm đơn chuyển nhượng

Ngay khi đặt cọc, chuyên viên tư vấn sẽ hướng dẫn các bên làm đơn chuyển nhượng. Cần lưu ý, địa chỉ khách mua trên đơn đề nghị chuyển nhượng phải là địa chỉ cập nhật mới nhất trên sổ hộ khẩu.

Người bán nộp toàn bộ hồ sơ gốc cho chủ đầu tư trong trường hợp nhà đất, căn hộ chưa ra sổ để lấy giấy hẹn. Sau khoảng 5 ngày, không kể ngày lễ, Tết, người bán quay trở lại lấy đơn đề nghị chuyển nhượng đã được chấp thuận bởi chủ đầu tư. Tiến hành photo 02 bộ hồ sơ gốc (01 bộ nộp cho cơ quan công chứng và 01 bộ nộp cho cơ quan thuế).

Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng mới năm 2022

Bước 4. Ký hợp đồng công chứng

Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:

Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).

Hồ sơ thủ tục công chứng:

Pháp lý bên mua và bên bán: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (nếu trang cuối ghi thay đổi thì địa chỉ lấy theo trang cuối), giấy chứng nhận độc thân (không quá 6 tháng), giấy đăng ký kết hôn, giấy chứng nhận tài sản riêng, giấy chứng nhận cư trú hoặc hợp đồng lao động với người nước ngoài.
Hồ sơ mua bán căn hộ bản gốc với chủ đầu tư.

Chuyên viên tư vấn nên liên hệ với phòng công chứng và ngân hàng để 2 bên tới làm thủ tục cho nhanh gọn và an toàn.

Bước 5. Đóng thuế thu nhập

Ngân hàng sẽ giữ toàn bộ giấy tờ và hồ sơ gốc. Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn đại diện chủ nhà đi đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Các hồ sơ cần có bao gồm:

Giấy uỷ quyền đóng thuế (công chứng);
Bản sao hồ sơ gốc;
Đơn đề nghị chuyển nhượng;
Hợp đồng mua bán công chứng.
Lấy giấy hẹn đóng tiền cho Kho bạc, từ 5-7 ngày không kể ngày nghỉ lễ, Tết.

Bước 6. Sau khi đóng thuế

Bên ngân hàng và chuyên viên tư vấn lên cơ quan thuế lấy giấy đóng tiền và qua kho bạc nộp tiền.

Lấy hoá đơn đỏ khi nộp ở kho bạc mang về, photo thêm 01 bản đưa lại cho cơ quan thuế bản photo. Lấy tờ thuế cơ quan thuế đưa và đưa tờ khai thuế gốc mang về đưa cho chủ nhà mới.

Bước 7. Chủ đầu tư xác nhận hoàn tất chuyển nhượng

Với trường hợp dự án chưa ra sổ, ngân hàng và chuyên viên tư vấn nộp toàn bộ hoá đơn đã đóng thuế cùng toàn bộ hồ sơ gốc cho bên phòng chuyển nhượng của chủ đầu tư để chủ đầu tư ra giấy xác nhận căn hộ đã được chuyển nhượng cho khách hàng mới, bên chủ đầu tư sẽ ra phiếu hẹn khoảng 10 ngày đưa cho khách mua đi nhận.

Trong trường hợp dự án đã ra sổ, người bán cầm hồ sơ đi đăng bộ hoặc có thể uỷ quyền cho môi giới đi nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên quận/huyện.

Bước 8. Ngân hàng giải ngân cho chủ cũ

Sau khi chủ đầu tư ra giấy xác nhận chuyển nhượng cho khách mua mới hoặc khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất được sang tên cho người mua, người mua sẽ công chứng hồ sơ vay (tại ngân hàng). Nhân viên tín dụng sẽ đi đăng ký thế chấp tại Phòng

Tài nguyên quận/huyện, cập nhật trang bổ sung là đã thế chấp ngân hàng, quá trình này diễn ra khoảng 3-5 ngày. Sau đó, ngân hàng sẽ mở phong toả tài khoản cho chủ nhà và chủ nhà có thể rút toàn bộ số tiền ra sử dụng bình thường.

Lưu ý: Trên đây là thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng thông thường, thời gian và thứ tự các bước có thể thay đổi tùy theo quy trình tiến độ và kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương, của từng cán bộ tín dụng thanh toán.

Một số lưu ý quan trọng khi vay vốn ngân hàng mua đất

Có thể thấy, các ngân hàng hiện nay thường đưa ra những ưu đãi hấp dẫn để hỗ trợ tối đa khách hàng vay tiền mua nhà đất. Mặc dù vậy, khi vay tiền mua đất, bạn cũng nên lưu ý những vấn đề sau:

Tìm hiểu kỹ về mức lãi suất và thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay. Thông thường, các ngân hàng sẽ đưa ra các gói lãi suất ưu đãi trong thời gian nhất định để giảm áp lực tài chính cho người vay. Nhưng nhiều khách hàng không đọc kỹ và hiểu lầm rằng đó là mức lãi suất được áp dụng trong suốt thời gian vay gây ra những khó khăn khi trả nợ.
Lựa chọn gói vay phù hợp, bạn chỉ nên dành 40% tổng thu nhập hàng tháng cho việc trả nợ ngân hàng mỗi tháng. Điều này đảm tài chính chi tiêu cho sinh hoạt hàng ngay, tránh trường hợp số tiền trả nợ vượt quá khả năng.
Chỉ mua nhà đất. bất động sản của chủ đầu tư, bên bán uy tín. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực pháp lý, mua phải lo đất bị giải tỏa hoặc không có giá trị…Do vậy, khi mua đất khách hàng chỉ nên hợp tác với bên bán uy tín.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về “Thủ tục mua bán nhà đất có vay ngân hàng mới năm 2022”. Hy vọng sẽ mang đến kiến thức bổ ích cho bạn đọc. Nếu quý khách có nhu cầu tư vấn về các vấn đề như tra cứu quy hoạch thửa đất, mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở xã hội, chuyển quyền sử dụng nhà ở,… của chúng tôi; Luật sư X là đơn vị dịch vụ luật uy tin, tư vấn các vấn đề về luật trong và ngoài nước thông qua web luatsux, lsx, web nước ngoài Lsxlawfirm,..Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tư vấn.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp

Từ đủ 15 tuổi mua bán nhà đất có vay vốn ngân hàng có được không?

Căn cứ Điều 7 Thông tư 36/2016/TT-NHNN về điều kiện vay vốn như sau:
Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:
Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.
Có phương án sử dụng vốn khả thi.
Có khả năng tài chính để trả nợ.
Trường hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư này, thì khách hàng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.

Mua bán nhà đất có bắt buộc thanh toán qua ngân hàng hay không?

Tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về hình thức thanh toán trong giao dịch bất động sản như sau:
Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Vay ngân hàng mua căn hộ chung cư có cần đóng phí công chứng và đóng bao nhiêu?

Tại Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
Theo Điều 54 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản:
1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.
2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.