Hiện nay nhà ở thương mại đang phát triển vô cùng mạnh mẽ, đây được gọi là loại nhà hay là các khu trung cư thương mại, căn hộ.. được các chủ đầu tư xây dựng với mục đích để bán hoặc cho thuê với thời hạn lâu dài, nhà ở thương mại thường hướng tới hộ gia đình, các cá nhân có thu nhập ổn định, Khi thực hiện các giao dịch về mua bán nhà ở thương mại phải đi kèm tuần thủ các quy đinh của pháp luật, chủ sở hữu nhà ở thương mại muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho bên thứ ba thì cần thực hiện quy định về thủ tục và trình tự liên quan tới chuyển nhượng nhà ở thương mại. Vậy hiện nay pháp luật có quy định như thế nào về thủ tục chuyển nhượng nhà ở thương mại? Sau đây mời Quý bạn đọc cùng Luật sư X tham khảo qua bài viết dưới đây
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
- Thông tư 19/2016/TT-BXD
Nhà ở thương mại là gì?
Nhà ở thương mại mà một trong những loại nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (ví dụ giá cả thị trường, điều khoản thanh toán theo thị trường,…) (khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Việc nhận biết nhà ở thương mại thường dựa trên một số đặc điểm sau đây:
- Giá mua bán: Giá mua bán nhà ở thương mại là giá thị trường. Giá mua bán này thường cao hơn so với giá mua bán nhà ở xã hội cùng cấu trúc;
- Loại nhà ở thương mại có thể là nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề;
- Tên của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng đã cung cấp thông tin đây là khu nhà ở thương mại của chủ đầu tư;
- Chủ đầu tư/sàn môi giới bất động sản cũng là những địa chỉ cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý về dự án nhà ở thương mại đang được chào bán. Nếu bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì đây cũng là nơi để bạn có thể nhận được các thông tin đầy đủ về dự án;
- Nếu là việc mua lại nhà ở thương mại từ người đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận thì bạn có thể nhìn các thông tin trong sổ hồng để phân biệt với nhà ở xã hội. Thường phần ghi chú của sổ hồng cấp cho căn chung cư là nhà ở xã hội sẽ có ghi nhận thông tin về thời điểm được bán căn hộ này theo quy định pháp luật;
Như vậy, nhà ở thương mại là nhà ở mà chủ đầu tư thực hiện xây dựng để bán hoặc cho thuê hoặc kết hợp cả bán và cho thuê theo cơ chế thị trường. Để nhận biết nhà ở thương mại có thể thông qua các đặc điểm như giá mua bán, tên dự án mua bán, giấy chứng nhận được cấp cho người mua,…
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở thương mại
+ Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Về chủ thể:
Bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; đối với cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
+ Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Thủ tục chuyển nhượng nhà ở thương mại
Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:
a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản này.
Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Mời bạn xem thêm
- Làm bảo hiểm thất nghiệp ở đâu theo quy định pháp luật 2023?
- Bảo hiểm thất nghiệp tính như thế nào theo quy định mới 2023
- Làm bảo hiểm thất nghiệp ở đâu theo quy định pháp luật 2023?
- Bảo hiểm thất nghiệp tính như thế nào theo quy định mới 2023
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng nhà ở thương mại” .Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như Mẫu đơn đề nghị thuê nhà của công nhân. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại Điều 25 Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án sẽ có các quyền sau:
Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.
Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê, cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.
Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS đối với các dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.
Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.
Cơ sở pháp lý: Điều 50 của bộ Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.