Thủ tục chuyển nhượng đất dự án theo quy định năm 2023

Đất dự án hay còn được gọi là đất nền dự án là những lô đất vẫn còn nguyên hiện trạng, giữ được sự nguyên sơ và chưa được khai thác dưới bất kỳ hình thức nào. Theo Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014 và thực tế các dự án thì chuyển những đất dự án hay chuyển nhượng đất nên dự án là diện tích mà tổ chức kinh tế, các nhà thầu, chủ thầu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện một dự án đầu tư nào đó đã được đăng kí đầu tư. Vậy Thủ tục chuyển nhượng đất dự án được quy định như thế nào?

Luật sư X sẽ cung cấp những thông tin cần thiết liên quan đến vấn đề này trong bài viết sau. Hi vọng sẽ giải đáp được những thắc mắc trong vấn đề chuyển nhượng đất dự án của các bạn.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013

Đất dự án là gì?

Hiện nay pháp luật đất đai không quy định hay giải thích thế nào là đất dự án. Tuy nhiên, khi căn cứ Luật Đất đai 2013 và thực tế các dự án đã và đang được chuyển nhượng thì đất dự án (đất nền dự án) là diện tích mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư.

Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất chưa tiến hành xây dựng nhà ở (vẫn còn trong trạng thái ban đầu – chỉ có mặt bằng).

Đất dự án gồm những loại sau:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).

– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Khái niệm chuyển nhượng đất dự án

Hiện nay pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định nêu cụ thể khái niệm chuyển nhượng đất dự án là gì. Chỉ quy định về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP gồm 3 điều kiện:

• Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng đất dự án

Ở đây sẽ phải tuân thủ điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư quy định Điều 46 Luật đầu tư 2020 như sau:

• Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động;
• Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật Đầu tư 2020;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản;
• Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có);
• Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Dự án do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết.
Dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thủ tục chuyển nhượng đất dự án theo quy định

Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mà số tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1. Các bên thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bước 2. Bên nhận chuyển nhượng dự án nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án cho Văn phòng đăng ký đất đai trong đó có Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trong trường hợp hồ sơ đủ điều kiện thì thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 4. Nhận Giấy chứng nhận tại nơi nộp hồ sơ.

Thủ tục chuyển nhượng đất, tài sản trên đất thuộc dự án đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng mà số tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.

Bước 1. Các bên thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật dân sự.

Bước 2. Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ chuyển nhượng dự án trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 3. Văn phòng đăng ký sau khi nhận hồ sơ, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì tiến hành lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất.

Bước 4. Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản.

Bước 5. Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.

Một số lưu ý khi sang tên đất dự án

Khi chuyển nhượng hay sang tên đất dự án bạn cần quan tâm những vấn đề sau để đảm bảo tính an toàn minh bạch và trong sạch.

Thứ nhất cần nắm bắt được toàn bộ thông tin về chủ đầu tư:

Trong bất cứ một dự án nào, chủ đầu tư cũng có vai trò hết sức quan trọng trong việc quyết định và phê duyệt các vấn đề liên quan đến dự án, ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Do chủ đầu tư có thể là cá nhân tổ chức người mà nắm giữ số vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Như vậy, nắm vững về chủ đầu tư là một trong những điều kiện cần thiết khi tìm hiểu khi mua đất dự án.

Dựa vào những thành công trước đó, các nhà đầu tư sẽ đánh giá sự uy tín của chủ đầu tư. Như vậy thông qua các dự án trước đó có thể đánh giá chủ đầu tư có uy tín tốt trên thị trường bất động sản hay không sau đó sẽ đưa ra quyết định có nên nhận chuyển nhượng đất đai dự án không. Trong trường hợp chủ đầu tư không có danh tiếng, nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng xem có nên đầu tư hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.

Thứ hai, giấy tờ mua bán rõ ràng, minh bạch, đầy đủ, tính pháp lí cao:

Từ ngày 1/1/2007 theo luật kinh doanh bất động sản, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Nghị định hướng dẫn 153/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh…Tuy nhiên vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể chi tiết về mua bán bất động sản thông qua sàn. Giấy tờ mua bán rõ ràng là một thành phần đặc biệt quan trọng bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Thực tiễn, chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng đã có bổ sung cập nhật về qui định giấy tờ hay điều kiện kinh doanh tác động vô cùng lớn đến thị trường bất động sản:

• Điều kiện kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022, Nghị định 02/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản. Nghị định này yêu cầu phải công khai minh mạch các thông tin bao gồm: thông tin doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về thế chấp công trình xây dựng dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về sản phẩm;
• Tăng mức phạt vi phạm về kinh doanh bất động sản;
• Siết chặt môi giới bất động sản.

Tuy nhiên người nhận chuyển nhượng đất dự án vẫn cần kiểm tra, đánh giá và thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án. Đặc biệt trong trường hợp các nhà đầu tư tiến hành mua bán thông qua môi giới bất động sản.

Thứ ba, không mua đất dự án theo sổ chung:

Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung có nghĩa rằng nhiều người đứng tên trong cùng một mảnh đất quyền hạn của mỗi người là như nhau. Nếu sau này bạn muốn thực hiện một số thủ tục như tách đất (có thể không đủ diện tích tối thiểu theo qui định của pháp luật) mà có 1 trong những người cùng sổ không đồng ý có thể gây ra tranh chấp, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối. Ngoài ra, có người chịu đồng ý, có người lại không muốn chuyển nhượng mảnh đất và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.

Thứ tư, bạn cần nẵm vững và hiểu rõ về trình tự mua bán:

Đất dự án cũng cần phải tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, các nhà đầu tư cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
• Hiện nay mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?
• Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì theo quy định hiện nay?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng đất dự án” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới Đăng ký bản quyền Tp Hồ Chí Minh. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp