Muốn cho tặng đất cho con, bố mẹ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng (hoặc chứng thực), sau đó nộp hồ sơ đăng ký biến động để cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên con. Việc tặng cho giữa cha mẹ và con đẻ, con nuôi được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, nhưng vẫn phải kê khai và nộp một số khoản phí.
Tóm tắt nhanh
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực; giấy viết tay không đủ để sang tên.
- Sau khi công chứng, phải đăng ký biến động trong 30 ngày để được cấp Giấy chứng nhận đứng tên con.
- Bố mẹ tặng đất cho con được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, nếu chứng minh được quan hệ cha mẹ – con.
- Vẫn phải nộp phí công chứng, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và các phí thẩm định hồ sơ (nếu địa phương có thu).
- Từ 01/07/2025 không còn cấp huyện; hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa, Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của từng tỉnh.
Thông tin cập nhật tháng 10/2026. Bài này giữ lại địa chỉ cũ từng viết theo quy định năm 2022, nên cần nói rõ: trước đây thủ tục dựa trên Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014, hồ sơ có sổ hộ khẩu và nộp ở cấp huyện. Hiện nay áp dụng Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, không còn sổ hộ khẩu và không còn cấp huyện.
Điều kiện để bố mẹ tặng đất cho con
Theo Luật Đất đai 2024, tặng cho là một trong các quyền của người sử dụng đất. Muốn thực hiện, thửa đất và các bên phải đáp ứng điều kiện sau:
Điều kiện với thửa đất
- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tố tụng.
- Nếu đang ghi nợ tiền sử dụng đất thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Điều kiện với người tặng và người nhận
- Bên tặng cho phải có quyền định đoạt thửa đất và đủ năng lực hành vi dân sự; việc tặng cho phải tự nguyện.
- Người con nhận đất nên từ đủ 18 tuổi. Nếu con chưa thành niên, việc nhận tặng cho do người đại diện theo pháp luật thực hiện. Khi chính bố mẹ vừa là bên tặng vừa là người đại diện, bạn nên hỏi công chứng viên cách lập hợp đồng cho phù hợp.
- Phải chứng minh được quan hệ cha mẹ – con (giấy khai sinh, quyết định nhận con nuôi…) để hưởng miễn thuế, lệ phí.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho
- Phiếu yêu cầu công chứng và dự thảo hợp đồng tặng cho (nếu các bên đã soạn sẵn).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc hoặc bản sao theo yêu cầu của tổ chức công chứng.
- Thẻ căn cước, căn cước công dân còn hạn hoặc hộ chiếu của bên tặng và bên nhận. Nếu chưa có thẻ căn cước, bạn có thể xem hướng dẫn đăng ký làm thẻ căn cước online.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân và tài sản chung (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc thông tin cư trú). Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị từ 01/01/2023; thông tin cư trú nay được tra từ cơ sở dữ liệu về cư trú hoặc xin xác nhận thông tin cư trú.
- Giấy khai sinh của con (hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con).
Nếu tổ chức công chứng khai thác được thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thì bạn có thể không phải nộp một số giấy tờ, nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu theo quy định.
Hồ sơ đăng ký biến động (sang tên)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu hiện hành.
- Hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực.
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).
- Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế thu nhập cá nhân để kê khai miễn. Người khai cần có mã số thuế; từ 01/07/2025 số định danh cá nhân được dùng làm mã số thuế, bạn có thể xem thêm bài mã số thuế cá nhân theo quy định hiện hành.
- Giấy tờ tùy thân của người nộp hồ sơ và giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con để hưởng miễn thuế.
- Văn bản từ chối nhận tặng cho của các thành viên khác trong hộ gia đình (nếu có và cơ quan yêu cầu).
Lưu ý: Danh mục giấy tờ có thể khác đôi chút giữa các tỉnh vì mỗi tỉnh có quy định, mẫu biểu và quy trình một cửa riêng. Bạn nên xem danh mục trên cổng dịch vụ công của tỉnh nơi có đất trước khi đi nộp.
Các bước thực hiện thủ tục
- Bước 1 – Kiểm tra điều kiện thửa đất: đối chiếu sổ đỏ, tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên; xác định đất là tài sản riêng của một người, tài sản chung của vợ chồng hay đất của hộ gia đình.
- Bước 2 – Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho: bố mẹ và con cùng đến tổ chức hành nghề công chứng, hoặc đến UBND cấp xã nơi có đất để chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị làm hồ sơ sang tên.
- Bước 3 – Nộp hồ sơ đăng ký biến động: nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh, Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (một số nơi cho nộp qua UBND cấp xã hoặc trực tuyến). Thời hạn là 30 ngày kể từ ngày có biến động, tức ngày hợp đồng có hiệu lực.
- Bước 4 – Kê khai miễn thuế, lệ phí: hồ sơ đất đai và hồ sơ thuế thường được nộp cùng lúc. Cơ quan thuế xác nhận thuộc diện miễn trên cơ sở giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ – con.
- Bước 5 – Nhận Giấy chứng nhận mới: cơ quan đăng ký đất đai cập nhật, cấp Giấy chứng nhận đứng tên con. Thời hạn giải quyết thông thường không quá 10 ngày làm việc, một số tỉnh quy định ngắn hơn (khoảng 7 ngày làm việc); không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và các ngày nghỉ, lễ.
Công chứng ở đâu?
Theo Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025), công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Các ngoại lệ chỉ gồm di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền, thỏa thuận chế độ tài sản vợ chồng về bất động sản và việc sửa đổi, hủy bỏ các giao dịch này. Vì vậy, hợp đồng tặng cho đất thường phải công chứng tại tổ chức công chứng cùng tỉnh, thành phố với thửa đất. Bạn có thể nộp hồ sơ yêu cầu công chứng trực tiếp, qua bưu điện hoặc trực tuyến nếu tổ chức đó có hệ thống tiếp nhận điện tử.
Trường hợp chứng thực tại UBND cấp xã, bạn cần mang giấy tờ tương tự và ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Về chứng thực nói chung, bạn có thể tham khảo bài chứng thực ở đâu theo quy định hiện hành.
Tặng đất cho con có phải đóng thuế, lệ phí không?
Thuế thu nhập cá nhân: được miễn
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026) tiếp tục miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh chị em ruột. Điều kiện chi tiết được hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Trước ngày 01/07/2026, quy định miễn này nằm ở Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã sửa đổi).
Lệ phí trước bạ: được miễn
Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP từ 01/07/2025) miễn lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi và các nhóm quan hệ gia đình tương tự, khi được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Các khoản vẫn phải nộp
| Khoản | Ai nộp | Ghi chú |
|---|---|---|
| Thuế TNCN | Miễn | Vẫn phải kê khai và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ |
| Lệ phí trước bạ | Miễn | Kê khai để được xác nhận miễn |
| Phí công chứng (hoặc phí chứng thực) | Theo thỏa thuận các bên, thường bên nhận | Tính theo giá trị tài sản, theo biểu mức thu hiện hành |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận / đăng ký biến động | Bên nhận | Mức do HĐND cấp tỉnh quy định, có thể khác nhau giữa các tỉnh |
| Phí thẩm định hồ sơ (nếu có) | Bên nhận | Tùy địa phương |
Cảnh báo: Chỉ tặng cho (và thừa kế) mới được miễn lệ phí trước bạ. Nếu bố mẹ “bán” đất cho con có đối giá thì dù vẫn được miễn thuế TNCN, lệ phí trước bạ chuyển nhượng vẫn phải nộp theo mức hiện hành. Đừng ghi “chuyển nhượng” cho giống mua bán thật nếu thực tế là cho tặng.
Các trường hợp đặc biệt cần lưu ý
Đất là tài sản chung của vợ chồng
Nếu đất đứng tên cả hai vợ chồng hoặc là tài sản chung, cả hai phải cùng ký hợp đồng tặng cho. Trường hợp sổ chỉ ghi tên một người nhưng thực tế là tài sản chung, công chứng viên thường yêu cầu bên còn lại cùng ký hoặc có văn bản đồng ý. Nếu đang ly hôn hoặc tranh chấp, bạn tham khảo thêm bài thủ tục ly hôn cần giấy tờ gì và nộp ở đâu để hiểu cách phân chia tài sản chung.
Đất do hộ gia đình đứng tên
Nếu Giấy chứng nhận cấp theo hộ gia đình, việc tặng cho cần có thỏa thuận hoặc văn bản đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định. Nếu thiếu, hợp đồng có thể bị từ chối công chứng hoặc bị tuyên vô hiệu sau này.
Đất đang thế chấp ngân hàng
Muốn tặng cho, bạn phải giải chấp trước hoặc có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp. Không thực hiện đúng có thể khiến hồ sơ bị trả lại.
Cho cả con đẻ và con dâu, con rể
Việc tặng cho con dâu, con rể vẫn thuộc diện miễn thuế, lệ phí. Tuy nhiên, nếu muốn đất là tài sản riêng của con, hợp đồng nên ghi rõ “tặng cho riêng” một người. Nếu ghi tên cả hai vợ chồng, đất có thể trở thành tài sản chung.
Đất nông nghiệp và các loại đất có điều kiện riêng
Đất nông nghiệp, đất rừng, đất trồng lúa có thể kèm điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền hoặc đối tượng sử dụng. Bạn nên hỏi trực tiếp bộ phận đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng.
Tặng cho có điều kiện
Bố mẹ có thể thỏa thuận tặng cho kèm điều kiện (ví dụ con phải phụng dưỡng), điều kiện này phải được ghi rõ trong hợp đồng theo Bộ luật Dân sự 2015. Nếu điều kiện không được thực hiện, bên tặng có thể yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tài sản.
Tặng cho, chuyển nhượng hay để thừa kế?
| Hình thức | Hình thức văn bản | Thuế TNCN | Lệ phí trước bạ |
|---|---|---|---|
| Tặng cho (khi còn sống) | Hợp đồng công chứng/chứng thực | Miễn (cha mẹ – con) | Miễn |
| Chuyển nhượng cho con | Hợp đồng công chứng/chứng thực, có giá | Miễn (cha mẹ – con) | Phải nộp theo mức hiện hành |
| Thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật | Di chúc hợp pháp hoặc văn bản khai nhận, phân chia di sản | Miễn | Miễn |
Tặng cho có hiệu lực ngay khi đăng ký, nên bố mẹ mất quyền sử dụng đất từ thời điểm đó. Nếu muốn giữ quyền cho đến khi qua đời, bố mẹ có thể cân nhắc lập di chúc, nhưng phải chấp nhận người thừa kế chỉ có quyền sau khi mở thừa kế.
Sai sót thường gặp và rủi ro
- Chỉ viết giấy tay, không công chứng: không đủ để đăng ký sang tên. Giấy tay chỉ là thỏa thuận có nhiều rủi ro, bạn có thể xem thêm bài giấy tờ mua bán đất viết tay theo quy định pháp luật.
- Để quá 30 ngày mới đăng ký biến động: có thể bị xử phạt hành chính theo quy định về đất đai.
- Thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ: cơ quan thuế không xác nhận miễn, dẫn đến bị yêu cầu nộp thuế, lệ phí.
- Bỏ sót chữ ký của người đồng sở hữu: hợp đồng có thể vô hiệu.
- Đã tặng cho rồi muốn đòi lại: tặng cho không điều kiện đã hoàn tất thì không thể tự rút lại, trừ khi hợp đồng vô hiệu hoặc có điều kiện không được thực hiện.
Ví dụ tình huống: Ông A (đất đứng tên ông A và vợ) muốn tặng thửa đất ở cho con trai đã 30 tuổi. Hai vợ chồng cùng ra tổ chức công chứng trong tỉnh nơi có đất, mang sổ đỏ, giấy tờ tùy thân và giấy khai sinh của con. Sau khi công chứng, con nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày, kê khai miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, chỉ nộp phí công chứng và lệ phí cấp sổ. Khoảng 7–10 ngày làm việc sau, con nhận sổ mới đứng tên mình.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật Dân sự 2015 (quy định về hợp đồng tặng cho tài sản).
- Luật Đất đai 2024 (quyền của người sử dụng đất; điều kiện thực hiện quyền tặng cho; thời hạn đăng ký biến động 30 ngày).
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận.
- Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ 01/07/2025).
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (số 109/2025/QH15) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
- Nghị quyết số 202/2025/QH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh (chính quyền địa phương hai cấp từ 01/07/2025).
Câu hỏi thường gặp
Bố mẹ tặng đất cho con có phải đóng thuế không?
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu là quan hệ cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ (hoặc cha mẹ nuôi với con nuôi) và có giấy tờ chứng minh. Bạn vẫn phải nộp phí công chứng và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Hợp đồng tặng cho đất viết tay có hiệu lực không?
Không đủ điều kiện để sang tên. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới được cơ quan đăng ký đất đai chấp nhận.
Tặng cho đất cho con nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/07/2025 không còn UBND cấp huyện. Bạn nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh, Văn phòng hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc nơi tiếp nhận do tỉnh quy định (có thể gồm UBND cấp xã và nộp trực tuyến).
Bao lâu thì có sổ đỏ mới đứng tên con?
Thời hạn giải quyết đăng ký biến động thường không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ, một số tỉnh quy định ngắn hơn. Thời gian này không gồm ngày nghỉ, lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Một người con nhận tặng đất thì các anh chị em khác có quyền gì không?
Khi cha mẹ còn sống và có quyền định đoạt tài sản của mình, việc tặng cho một người con là hợp pháp nếu đúng điều kiện. Tranh chấp thường chỉ phát sinh nếu đất là tài sản chung chưa có sự đồng ý của người đồng sở hữu hoặc cha mẹ bị cưỡng ép, lừa dối khi ký.
Con ở nước ngoài có nhận tặng đất được không?
Điều kiện về đối tượng được nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào loại đất và quốc tịch của người nhận. Bạn nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai trước khi ký hợp đồng, vì không phải loại đất nào cũng cho phép nhận tặng cho.
Tóm lại, thủ tục cho tặng đất cho con gồm bốn việc chính: kiểm tra điều kiện thửa đất, công chứng hợp đồng tặng cho, đăng ký biến động trong 30 ngày và nhận Giấy chứng nhận mới. Cha mẹ và con được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, nhưng cần giữ đủ giấy tờ chứng minh quan hệ để hồ sơ được chấp nhận ngay lần nộp đầu tiên.
