Theo quy định 2023 mua đất quy hoạch có được đền bù không?

Theo quy định tại Điều 75, Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định cụ thể như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa phải là đất thuê và phải trả tiền thuê đất hàng năm, có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/hồng);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;
Hoặc đã có đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) theo quy định của Luật này mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai 2013.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Người có đất nằm trong quy hoạch nếu thuộc 1 trong những trường hợp nêu trên thì sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa chưa có quyết định thu hồi đất thì chủ đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của mình. Trên thực tế, những thửa đất được bán mà nằm trong quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó bởi vì đất dính quy hoạch thường sẽ kèm theo nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sửa chữa nhà cửa,…và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ, bị lừa dối hoặc vì những nguyên nhân khác mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán, trả tiền xong mới phát hiện mảnh đất mà mình đã mua dính phải quy hoạch.
Trong trường hợp này, sau khi người mua phát hiện ra đất dính phải quy hoạch mà tiền đã trả hết cho người bán thì người mua vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền nếu thuộc các trường hợp sau:
Trường hợp 1: trong hợp đồng mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) hai bên đã công chứng có điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng chính là minh chứng cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất và qua hợp đồng chuyển nhượng đúng theo quy định của pháp luật  mới được pháp luật công nhận và bảo vệ cho cả các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra.
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,…Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc đất không thuộc quy hoạch hay không. Nếu có điều khoản cam kết đó thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để huỷ bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại toà án để thực hiện theo đúng hợp đồng.
Còn nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không có điều khoản cam kết đất có thuộc quy hoạch hay không thì bên mua phải chấp nhận vì nội dung do các bên thỏa thuận và đồng ý với nhau. Trừ trường hợp người bán đồng ý nhận lại đất và trả lại tiền cho bên mua, tuy nhiên trên thực tế trường hợp này xảy ra rất ít.
Trường hợp hai: người mua đất bị lừa dối
Mà hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.
Vì thế, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được người bán đất che giấu thông tin đất dính quy hoạch nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch mà nhà nước đã công bố trong khi bên bán biết rõ ý chí của người mua chỉ muốn mua phần đất không dính quy hoạch thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Khi toà án tuyên hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị lừa dối thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán, đồng thời họ hoàn toàn có quyền yêu cầu toà án tuyên bên bán phải đền bù thiệt hại cho mình nếu có thiệt hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng giao dịch mua bán đất có quy định. Tuy nhiên, trên thực tế, để người mua chứng minh được bên bán hoặc các bên có liên quan khác có hành vi lừa dối mình không hề dễ dàng.