Xin chào Luật sư, gia đình tôi đang có nhu cầu mua 01 mảnh đất ở ngoại thành Hà Nội. Tôi có tham khảo ý kiến của những người xung quanh thì họ có bảo đất ở đó đang có tranh chấp, không nên mua. Bản thân tôi thấy vị trí miếng đất đó khá đẹp, nếu mua sau này sẽ sinh lời. Luật sư có thể cho tôi biết thế nào là đất đang có tranh chấp được không? Tôi rất mong có thể nhận được sự tư vấn của Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp thắc mắc “Thế nào là đất đang có tranh chấp?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X như sau:
Căn cứ pháp lý:
Đất đang có tranh chấp là gì?
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013). Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất… Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Cách xác định đất đang có tranh chấp
Cách 1: Thu thập thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ và chính xác nhất, người tìm hiểu có thể đến một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra: (1) Ủy ban nhân dân cấp xã; (2) Phòng Tài nguyên và môi trường; (3) Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin thửa đất thu thập được: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; Quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm). Tình trạng pháp lý; Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); Quy hoạch sử dụng đất; Trích lục bản đồ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giao dịch đảm bảo; Hạn chế về quyền; Giá đất.
Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng (ví dụ như: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai;….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm: (1) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố; (3) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch có thể xác định được đất đang có tranh chấp hay không hay thuộc diện quy hoạch hay không.
Hạn chế giao dịch đối với đất đang có tranh chấp
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy nếu đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất khi giao dịch
Để kiểm tra tình trạng pháp lý thì người nhận chuyển nhượng nên:
– Yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ 02 trường hợp không có sổ đỏ là người nhận thừa kế đủ điều kiện cấp sổ đỏ và người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận thừa kế không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Việc yêu cầu bên chuyển nhượng xuất trình Giấy chứng nhận là cách kiểm tra xem nhà đất có hay không có Giấy chứng nhận, nếu không có sổ đỏ phải có các giấy tờ liên quan đến thừa kế.
– Kiểm tra thời hạn sử dụng đất:
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT , thời hạn sử dụng đất được ghi tại trang 2 của Giấy chứng nhận.
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”;
+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
+ Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Như vậy, căn cứ vào trang 2 của Giấy chứng nhận thì sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không.
– Kiểm tra quy hoạch, thế chấp, tranh chấp
- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện biết đất có thuộc quy hoạch hay không.
- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản.
Có nhiều hình thức để xem xét tình trạng pháp lý của thửa đất, tuy nhiên để chắc chắn bạn nên khai thác thông tin qua phiếu yêu cầu.
Thủ tục kiểm tra đất có tranh chấp
Việc kiểm tra đất có đang bị tranh chấp sẽ giúp người mua tránh được nhiều rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất.
Cách 2: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.
Cách 3: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự.
Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Điều 11 và Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ, thủ tục xin thông tin đất đai như sau:
Bước 1: Chuẩn bị phiếu yêu cầu
Tổ chức, cá nhân tải phiếu yêu cầu theo mẫu số 01/PYC (ban hành kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT) hoặc ra xã, phường, thị trấn để xin mẫu.
Bước 2: Nộp phiếu yêu cầu
Hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu tại tại Bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Khi nhận được phiếu yêu cầu hợp lệ, cơ quan cung cấp thông tin đất đai thực hiện các công việc sau:
– Cung cấp thông tin cho người có yêu cầu.
– Thông báo cho người có yêu cầu về số tiền phải nộp.
– Nếu từ chối cung cấp thông tin thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Lưu ý những trường hợp không cung cấp thông tin đất đai gồm:
– Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu có nội dung không rõ ràng, cụ thể.
– Phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên, địa chỉ cụ thể của cá nhân.
– Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định pháp luật.
– Không nộp tiền, nếu thuộc trường hợp phải nộp.
Bước 4: Trả kết quả cho người dân
Thời hạn thực hiện được quy định như sau:
– Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ (03 giờ chiều) thì phải cung cấp luôn trong ngày.
– Nếu nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì việc cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.
Lưu ý: Hiện nay, không có mức phí chung cho việc kiểm tra thông tin đất có tranh chấp hay không. Các tỉnh, thành tự quy định mức phí này nên mức thu có sự khác nhau. Tuy nhiên, theo Điều 16 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, phí và chi phí phải trả khi yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai gồm:
– Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai;
– Chi phí in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu;
– Chi phí gửi tài liệu (nếu có).
Tại Hà Nội, chưa tính chi phí in ấn, sao chụp, mức thu đối với tổ chức là 300.000 đồng/hồ sơ/lần; Đối với hộ gia đình, cá nhân là 150.000 đồng/hồ sơ/lần.
Tại TP.HCM mức thu là 200.000 đồng/hồ sơ, tài liệu.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề “Thế nào là đất đang có tranh chấp?” . Chúng tôi hy vọng rằng với câu trả lời trên bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như: hợp đồng đặt cọc nhà đất, đăng ký lại khai sinh, mẫu hóa đơn điện tử, chi nhánh hạch toán phụ thuộc kê khai thuế, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Hãy liên hệ: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Mua nhầm đất tranh chấp
- Giải quyết tranh chấp đất đai khi Nhà nước thu hồi đất thế nào?
- Hướng dẫn xử lý tranh chấp ranh giới thửa đất như thế nào?
Câu hỏi thường gặp:
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định rõ, với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa đủ điều kiện để khởi kiện.
Như vậy, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai, nếu bạn muốn khởi kiện tại Tòa án thì trước tiên cần tiến hành hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp theo trình tự, thủ tục quy định.
Điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 15/2014 nêu rõ: Tranh chấp phát sinh từ quan hệ dân sự như tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, thừa kế, quyền sử dụng đất thuộc phạm vi hòa giải ở cơ sở.
Theo Điều 2 Luật Hòa giải cơ sở 2013, hòa giải ở cơ sở (ở thông, tổ dân phố) là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp, vi phạm pháp luật theo quy định của Luật này.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được (tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở) thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Như vậy, theo các căn cứ trên có thể thấy:
– Tổ hòa giải tại thôn, tổ dân phố có thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai khi nhận được yêu cầu;
– Trường hợp không hòa giải được tại cơ sở thì các bên làm đơn đề nghị hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp.
Do đó, việc Tổ trưởng Tổ hòa giải từ chối hòa giải tranh chấp đất đai và hướng dẫn người dân gửi đơn để nghị đến UBND xã là không đúng với quy định pháp luật.
Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013:
– Tòa án nhân dân giải quyết: Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì các bên tranh chấp có quyền lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp sau:
+ Các bên tranh chấp thực hiện việc yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện;
+ Các bên tranh chấp thực hiện việc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
