Xin chào Luật sư, tôi tên là Nguyễn Văn Thành, hiện tại đang sinh sống tại Thái Bình. Hiện tại, gia đình chúng tôi đang có một mảnh đất trồng cây hàng năm với diện tích là 1000m2. Còn về nguồn gốc của mảnh đất trên là do tôi được hưởng thừa kế từ bố mẹ. Mảnh đất trên đã được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ và đứng tên của cả hai vợ chồng tôi. Mặt khác, mảnh đất đó chúng tôi cũng không có tranh chấp với ai. Bây giờ, con chúng tôi sắp vào đại học, cần một khoản tiền nên chúng tôi đang có mong muốn tách thửa đất trồng cây hàng năm trên để bán lại cho người khác. Vậy Luật sư có thể giải đáp giúp tôi rằng, theo quy định hiện nay, có được phép tách thửa đất trồng cây hàng năm hay không? Việc tách thửa đất trồng cây hàng năm cụ thể như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Chúng tôi cảm ơn câu hỏi rất thú vị của bạn. Mời bạn hãy cùng với Luật sư X tìm hiểu câu trả lời giải đáp cụ thể, chi tiết qua bài viết dưới đây! Hy vọng rằng, bài viết này sẽ mang đến cho bạn những giải đáp hữu ích nhất để bạn có thể vận dụng vào trong cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn.
Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hình thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể nhận thức được tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau.
Các trường hợp được tách thửa đất
- Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, mảnh đất đã được chuyển nhượng về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản theo quy định trên của luật thì trong trường hợp này tách thửa đất là hoàn toàn đúng quy định.
- Trường hợp 2: Thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu chủ sở hữu mảnh đất qua đời và để lại quyền thừa kế mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận thừa kế hay còn là chủ sở hữu mảnh đất lúc bấy giờ cũng có quyền tách thửa đất.
- Trường hợp 3: Tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu chủ sở hữu mảnh đất ban đầu tặng cho người khác mảnh đất đồng nghĩa đã cho tặng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người kia. Như vậy, người được cho tặng có quyền tách thửa đất này theo đúng như quy định của pháp luật.
- Trường hợp 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này có nghĩa là bên thế chấp dùng mảnh đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao mảnh đất cho bên nhận thế chấp. Theo Điều 318 của Luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.”
Như vậy, tài sản thế chấp là mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên nhận thế chấp có quyền tách thửa đất theo như thỏa thuận của hai bên.
- Trường hợp 5: Cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chủ sở hữu mảnh đất cho người khác thuê quyền sử dụng mảnh đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên thuê có thể được tách thửa đất.
- Trường hợp 6: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ví dụ: A,B,C cùng nhau thành lập công ty cổ phần và A,B,C là cổ đông sáng lập. A góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là một mảnh đất mà A đang sở hữu. Như vậy, A,B,C đều có quyền tách thửa đất theo hợp đồng và quy định của pháp luật.
Đất trồng cây hằng năm là gì?
Đất trồng cây hàng năm được xác định là đất có mục đích chuyên dụng đối với các loại cây trồng mà các loại cây này có thời gian phát triển, sinh trưởng cho đến khi thu hoạch được cây trồng là không quá một năm kể cả đất đai được sử dụng theo mục đích canh tác không thường xuyên hay đó là đất cỏ tự nhiên đã được qua cải tạo đất để được sử dụng phục vụ vào mục đích chăn nuôi. Bao gồm cả đất canh tách trồng lúa, hay đất cỏ được sử dụng vào chăn nuôi gia súc hay đó là đất được sử dụng để trồng cây hàng năm khác.
Trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất trồng cây hàng năm được định nghĩa như sau:
“Đất trồng cây hàng năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được gieo trồng, cho thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất trong thời gian không quá một (01) năm; kể cả cây hàng năm được lưu gốc để thu hoạch trong thời gian không quá năm (05) năm và trường hợp trồng cây hàng năm theo chế độ canh tác không thường xuyên theo chu kỳ. Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác”.
Đất trồng cây hàng năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ký hiệu đất trồng cây hàng năm trong bản đồ địa chính là CHN.
Phân loại đất trồng cây hàng năm
Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
Đất trồng lúa
Đất trồng lúa là ruộng và nương rẫy trồng lúa từ 1 vụ trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác nhưng chủ yếu là trồng lúa và trường hợp chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa theo quy định. Đất trồng lúa được ký hiệu là LUA.
Đất trồng lúa bao gồm các loại đất sau:
- Đất chuyên trồng lúa nước (ký hiệu: LUC): Là ruộng trồng lúa nước, hàng năm cấy trồng từ 2 vụ lúa trở lên.
- Đất trồng lúa nước còn lại (ký hiệu: LUK): Là ruộng trồng lúa nước, hàng năm chỉ trồng được 1 vụ lúa.
- Đất trồng lúa nương (ký hiệu: LUN): Là đất chuyên trồng lúa trên sườn đồi, núi dốc từ 1 vụ trở lên.
Đất trồng cây hàng năm khác
Đất trồng cây hàng năm khác là đất trồng các cây hàng năm không phải là trồng lúa. Ví dụ đất trồng các loại rau, màu, đất trồng cây dược liệu, dâu tằm, đay, cói, mía, gai, sả, đất trồng cỏ, hoặc cỏ tự nhiên có cải tạo để chăn nuôi gia súc. Ký hiệu của đất trồng cây hàng năm khác là HNK.
Đất trồng cây hàng năm khác bao gồm:
- Đất bằng trồng cây hàng năm khác (ký hiệu: BHK): Là đất bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên để trồng cây hàng năm khác.
- Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (ký hiệu: NHK): Là đất trồng cây hàng năm khác trên sườn đồi, núi dốc, kể cả trường hợp trồng cây hàng năm khác không thường xuyên nhưng theo chu kỳ.
Tách thửa đất trồng cây hàng năm
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ gồm có:
– Sổ đỏ (bản chính);
– Đơn đề nghị tách thửa đất mẫu (theo mẫu)
Ngoài ra, có thể phải chuẩn bị thêm:
– Giấy tờ tùy thân (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân)
– Giấy tờ chứng minh nơi thường trú (sổ hộ khẩu/giấy tờ xác nhận nơi cư trú…)
Sau khi đã có đầy đủ hồ sơ, bạn có thể nộp cho UBND cấp xã (nếu bạn có nhu cầu) hoặc bộ phận tiếp nhận của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai; Hoặc nếu địa phương bạn đã có bộ phận một cửa cấp huyện (bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính).
Bước 2: Xử lý hồ sơ đề nghị tách thửa
Cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc:
– Tiến hành việc đo đạc địa chính để tách thửa đất;
Trường hợp, nếu bạn muốn tiết kiệm thời gian xử lý thủ tục hành chính, bạn cũng có thể thuê một đơn vị tư nhân đo vẽ để tiến hành đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
– Lập hồ sơ trình cơ quan chuyên môn xác minh điều kiện tách thửa..
Bước 3: Trả kết quả
– Trường hợp đủ điều kiện tách thửa thì trả giấy chứng nhận bản chính và kèm theo văn bản xác nhận đảm bảo đủ điều kiện tách thửa cho người yêu cầu. Căn cứ văn bản xác nhận đó, bên bán (bạn và vợ bạn) cùng với bên mua thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực.
– Trường hợp không đủ điều kiện tách thửa đất trồng cây hàng năm, người sử dụng đất nhận lại hồ sơ và thông báo không đủ điều kiện tách thửa.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Tách thửa đất trồng cây hàng năm” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về vấn đề lệ phí tách thửa đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện tách thửa đối với đất trồng cây hàng năm:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất trồng cây hằng năm phù hợp với điều kiện và tập quán tại từng địa phương.
Ngoài ra, thì từng tỉnh sẽ có thể có các điều kiện khác được quy định cụ thể tại quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh.
Như vậy, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục tách thửa đất trồng cây hàng năm.
Nếu là đất được giao muốn chuyển nhượng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền về vấn đề chuyển nhượng đất.
Nếu là đất cho thuê, thì xem lại trong hợp đồng cho thuê đất có điều khoản quy định bên thuê được quyền chuyển nhượng đất không? Nếu không có điều khoản này phải xin phép cơ quan đã cho thuê đất.
Lưu ý: tại một số địa phương (như: Hà Nội, Bình Phước, Bắc Giang…) đã có văn bản chỉ đạo tạm dừng việc tách thửa đối với một số trường hợp để ngăn việc phân lô bán nền. Do vậy, tại các tỉnh thành trên nếu thửa đất nông nghiệp của bạn thuộc trường hợp bị cấm tách thửa thì cũng không được phép tách thửa.
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận ddue hồ sơ hợp lệ, không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.
Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai thì đất đai phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Hiện nay, chỉ có đất ở (đất thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình khác để phục vụ cuộc sống của con người. Mà đất trồng cây hàng năm được sử dụng vào mục đích trồng cây. Vì vậy, người sử dụng đất không được tự ý xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử phạt hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như tháo dỡ nhà và các công trình đã xây dựng…
Để xây dựng nhà ở hợp pháp trên đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và chỉ được xây dựng khi được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
