Xin chào Luật sư X. Tôi là Thành, năm nay 30 tuổi, tại Đồng Tháp, hiện tôi đang có thắc mắc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp. Gia đình tôi có một mảnh đất, đã được cấp sổ đỏ, tuy nhiên trên sổ đỏ không ghi nguồn gốc của đất. Tôi có thắc mắc rằng khi sổ đỏ không ghi nguồn gốc sử dụng đất, chuyển nhượng thế nào? Trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có bắt buộc phải ghi nguồn gốc đất mới được thực hiện giao dịch hay không? Tôi có thể xem nguồn gốc sử dụng đất bằng cách nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ không ghi nguồn gốc sử dụng đất, chuyển nhượng thế nào?
Điểm a, Khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
“a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định”.
Về mẫu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được ban hành kèm theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất có thể hiện thông tin về nguồn gốc sử dụng đất đối với thửa đất cần giao dịch.
Tuy nhiên, ngày 12/4/2017, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 04/2017/TT-BTP bãi bỏ một số văn bản quy phạm pháp luật do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành, liên tịch ban hành trong đó có bãi bỏ Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT. Nhưng Thông tư này không ban hành biểu mẫu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, do đó trong quá trình giao dịch bất động sản hiện nay trên địa bàn tỉnh (người sử dụng đất, cơ quan công chứng, chứng thực) vận dụng sử dụng mẫu hợp đồng theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT.
Điều này cũng không trái với Thông tư số 04/2017/TT-BTP vì Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ có hợp đồng, văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nhưng không có mẫu hướng dẫn, nên cần thiết vận dụng thực hiện.
Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phân biệt loại đất dù là cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt, đất ở, đất sản xuất, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước Luật Đất đai năm 2003 không thể hiện nội dung nguồn gốc đất.
Quy định về ghi nguồn gốc sử dụng đất
Điểm g, Khoản 8, Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường về nguồn gốc sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:
“g) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này.
Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này”.
Theo quy định trên, trường hợp này quy định đối với hồ sơ tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT.
Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất vào hợp đồng.
Về trách nhiệm ghi nguồn gốc đất do người sử dụng đất hoặc cơ quan công chứng, chứng thực hướng dẫn ghi khi các bên xác lập hợp đồng.
Trường hợp người sử dụng đất hoặc cơ quan công chứng, chứng thực chưa xác định nguồn gốc đất được thì liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được xác nhận.
Hướng dẫn cách xem nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ
Nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ được ghi theo quy định như sau:
– Ghi là “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”:
Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì ghi “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất”;
– Ghi là “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”:
Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (kể cả trường hợp giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; mua căn hộ chung cư và trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế giao lại đất và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
– Ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”:
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần”;
– Ghi là “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”:
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm (kể cả trường hợp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, trường hợp được Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế cho thuê đất và trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm và trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính) thì ghi “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm”;
– Ghi là “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”:
Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp thuộc chế độ giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng không phải nộp tiền hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất”;
– Ghi là “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất”:
Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thuộc chế độ giao đất không thu tiền thì ghi “Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất”.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp đất đai trường hợp nào không phải hoà giải tại UBND xã?
- Có nên mua đất quy hoạch giao thông?
- Thế chấp đất nông nghiệp để vay vốn ngân hàng được không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Năm 2022 sổ đỏ không ghi nguồn gốc sử dụng đất, chuyển nhượng thế nào?“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục chia tài sản khi ly hôn hay cách chia nhà đất sau ly hôn… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Giúp Nhà nước và người dân biết rõ được quyền sử dụng đất mà mình đang được sử dụng được hình thành từ đâu.
Giúp người sử dụng đất biết được một số quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nguồn gốc được hiểu là nơi cội nguồn sinh ra một con người hoặc tạo ra một sự vật, hiện tượng cụ thể. Do đó, nguồn gốc đất được hiểu là căn cứ để xác minh thời điểm, thời gian, nguyên nhân hình thành lên một mảnh đất cụ thể, có ranh giới, đặc điểm rõ ràng. Nguồn gốc đất là một thông tin bắt buộc phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng).
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất trong tranh chấp đất đai
Trong những trường hợp không thể cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất canh tác, pháp luật vẫn ghi nhận, công nhận những căn cứ được thể hiện thông qua các giấy tờ sau:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất qua từng thời kì được cáp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
