Thưa Luật sư X. Tôi tên là Hoàng Nam, tôi chia sẻ vấn đề thắc mắc của tôi như sau: Năm 2015, vợ chồng tôi có mua một mảnh đất tại Thành phố Điện Biên Phủ, mảnh đất đó kèm theo một căn nhà ống cấp bốn với diện tích được ghi trong sổ đỏ là 82 m2. Vợ chồng tôi và bên phía chủ sở hữu cũ của mảnh đất đã hoàn tất thủ tục công chứng và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau 08 ngày sau khi gửi hồ sơ thì tôi nhận được sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ, có bổ sung dòng chữ ở mặt sau sổ đỏ là đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho “tên tôi” và “tên vợ tôi”. Tôi có thắc mắc và nhận được phản hồi bảo theo quy định mới thì phải ghi như vậy. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi việc sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được không? Rất mong được Luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp vấn đề “Sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được không?” và cũng như nắm rõ một số thắc mắc xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi như sau:
Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Sang tên sổ đỏ gồm có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
– Bên chuyển nhượng (sau đây gọi là bên bán) có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (sau đây gọi là bên mua) (quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi bán phải chuyển qua cho bên mua);
– Bên nhận chuyển nhượng (bên mua) có nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán.
Ngoài ra, trong hợp đồng các bên được phép thỏa thuận ai là người thực hiện việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉ khi Sổ đỏ được sang tên dù là đã được cấp loại đất làm sổ đỏ như cấp sổ đất xen kẹt, thổ cư trước đó đi nữa thì người mua mới là người có quyền sử dụng đất và được pháp luật công nhận, bảo vệ.
Khi nào phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ?
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 95 Luật dất đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận mà thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất,…
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động (tức là phải thực hiện thủ tục sang tên).
Điều kiện sang tên sổ đỏ là gì?
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về trường hợp đăng ký biến động được cấp sổ mới, gồm:
– Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật;
– Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép;
– Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT;
– Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng;
– Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
– Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;
– Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;
– Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;
– Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tùy theo trường hợp pháp luật quy định mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Đồng thời, điểm a khoản 1 Điều 18 Thông tư này cũng quy định nội dung xác nhận sự thay đổi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp
Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:
1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).”
Theo đó, việc sang tên, chuyển quyền chỉ cần có sự xác nhận thay đổi của Phòng tài nguyên môi trường huyện vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
Ngoài ra, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cá nhân được cấp Giấy chứng nhận mới để đứng tên người nhận chuyển nhượng nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:
– Người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu cấp sổ đỏ mới nhưng tại trang 4 không còn dòng trống để xác nhận thông tin chuyển nhượng;
– Người nhận chuyển nhượng có nhu cầu cấp sổ đỏ mới.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện nay thì việc sang tên sổ đỏ không nhất thiết phải đổi bìa.
Hồ sơ và thủ tục sang tên sổ đỏ được quy định như thế nào?
Để hoàn tất việc sang tên; các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
– Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
– Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
Bước 1: Nộp hồ sơ
– Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân; thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Mời bạn xem thêm bài viết
- Luật đăng ký giao dịch bảo đảm quy định 2023
- Mua bán đất có xác nhận của phường có được cấp sổ đỏ?
- Thủ tục tống đạt văn bản tố tụng
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Sang tên sổ đỏ nhưng không đổi bìa có được không?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về sang tên sổ đỏ hết bao nhiêu tiền. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua, người được tặng cho).
– Lệ phí trước bạ: 0,5 % (Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu TSCĐ (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa TSCĐ vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
+ Lệ phí phí sang tên sổ đỏ gồm:
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
– Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
– Lệ phí cấp tùy theo từng trường hợp cụ thể. Trong khoảng trên dưới hai trăm nghìn đồng.
Điều kiện đối với người sử dụng đất khi chuyển nhượng đất đai được quy định theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Cụ thể:
Có sổ đỏ/giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
Đất hiện tại không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Như vậy, Luật đất đai không có quy định ký giáp ranh là điều kiện phải có khi sang nhượng đất. Tuy nhiên, nếu chủ đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì ký giáp ranh của hàng xóm liền kề là thủ tục bắt buộc( nhằm mục đích xác nhận không có tranh chấp) trước khi làm sổ đỏ lần đầu.
