Rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền

Tùy trường hợp pháp luật quy định, người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, thừa kế, góp vốn. Một trong những đặc điểm quan trọng trong các giao dịch dân sự là sự thỏa thuận ý chí giữa các chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế các chủ thể tham gia giao dịch có thể xuất phát từ nhiều mục đích khác nhau, có thể không đạt được sự đồng thuận hay có những mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch. Để hiểu thêm về vấn đề này, hãy cùng Luật sư X tìm hiểu thông qua tình huống sau đây:

“Em xin chào luật sư ạ! Luật sư làm ơn tư vấn giúp gia đình em với ạ! Chuyện là vào ngày 21/11/2018 gia đình e nợ ngân hàng 1tỷ 500 triêu tiền gốc chưa tính lãi vì không nuôi lãi nổi nên gia đình em mới quyết định bán toàn bộ tài sản gồm 5 thửa đất trong diện tích 1hec2, trên đất có nhà xây cấp 4 kiên cố với giá thỏa thuận 4tỷ 2. Bên mua đưa cho chồng em 1tỷ 705 triêu để trả nợ ngân hàng (số tiền này chồng em ký vào sổ nhận tiền em không ký nhận). Họ kêu gia đình em ra làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để ho vay vốn ngân hàng và trả số tiền còn lại là 2tỷ 495 triêu đồng, ra làm thủ tuc bên phòng đăng ký với giá 200 triệu đồng. E tin ngưòi nên làm thủ tục để tao điều kiện cho bên mua vay vốn trả số tiền còn lại cho gia đình em,vì họ không trả đủ tiền nên gia đình em không bàn giao tài sản mà đã đưa đơn khởi kiện. Gia đình em là nông dân không am hiểu về pháp luật, bên bị đơn (bên mua đất) là dân chuyên kinh doanh bất động sản rất có kinh nghiệm. Rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư, em vô cùng biết ơn.”

Căn cứ pháp lý

Luật đất đai 2013 chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 nă

Bộ luật dân sự 2015

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ vào điều 167, 188 Luật đất đai 2013, điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 19 điều 1 Nghị định 148/2018/NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng này sẽ được mang đi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên). Sau đó bên chuyển nhượng trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác (phải có văn bản ủy quyền) đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương hoặc UBND cấp xã hoặc bộ phận một cửa, trung tâm hành chính công để tiến hành việc đăng ký biến động đất đai. Việc chuyển nhượng bắt buộc phải đăng ký và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp bạn và bên chuyển nhượng đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật ở trên thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực pháp luật. Các quyền, lợi ích hợp pháp của cả bạn và bên nhận chuyển nhượng sẽ không chỉ được bảo vệ bởi pháp luật đất đai mà còn bởi pháp luật dân sự, xuất phát từ quan hệ hợp đồng, nghĩa vụ đã được xác lập.

Quy định pháp luật về nghĩa vụ, hợp đồng; trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

Nghĩa vụ có thể được nhìn nhận dưới nhiều góc độ; Nghĩa vụ có thể được hiểu là một bộ phận không thể tách rời trong nội dung của một quan hệ pháp luật dân sự; hoặc nghĩa vụ có thể được hiểu là một quan hệ pháp luật độc lập. Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật thì quan hệ nghĩa vụ có thể được phát sinh bởi nhiều loại căn cứ, trong đó quan hệ nghĩa vụ có thể được phát sinh dựa trên căn cứ là hợp đồng dân sự. Điều 385 BLDS 2015 định nghĩa: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Hợp đồng về quyền sử dụng đất là một trong các loại hợp đồng thông dụng, theo điều 500 BLDS 2015: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Như vậy hợp đồng phát sinh giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng là hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự.

Kể từ thời điểm hợp đồng giữa các bên phát sinh hiệu lực thì các bên phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ với nhau như đã cam kết. Hợp đồng đã giao kết không thể bị chấm dứt một cách bừa bãi, tùy ý mà việc chấm dứt hợp đồng phải dựa trên các căn cứ do pháp luật quy định, cụ thể tại điều 422 BLDS 2015.

Như đã phân tích ở trên, việc bạn và bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật là căn cứ cho thấy hợp đồng giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải thực hiện đúng những gì đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm việc trả tiền đầy đủ và đúng thời hạn cho bạn. Điều cần quan tâm bây giờ là nội dung hợp đồng mà bạn và bên nhận chuyển nhượng đã giao kết, cụ thể hợp đồng đó cần nêu rõ vị trí, diện tích, đặc điểm thửa đất có quyền sử dụng đất được mang ra giao dịch, giá trị giao dịch quyền sử dụng đất, thời điểm, phương thức thanh toán giữa hai bên. Ví dụ: số lượng, vị trí, diện tích các thửa đất có được ghi đúng, rõ ràng là 5 thửa đất với giá trị là 4 tỷ 2 như bạn đã thông tin tới chúng tôi hay không? Hay giá trị ghi trong hợp đồng lại bị ghi thấp hơn 4 tỷ 2? Trong trường hợp các thông tin giao dịch đều được ghi đúng, đầy đủ, chính xác thì đây sẽ là những nội dung quan trọng, là căn cứ để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch. Lúc này khi bạn đã thực hiện, đầy đủ nghĩa vụ của mình, thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng mà ngược lại, bên nhận chuyển nhượng lại không thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn nghĩa vụ trả số tiền còn lại cho bạn thì đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ và tùy vào tính chất, mức độ sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp của bạn, Luật sư X đề xuất 2 phương án giải quyết sau đây:

Một là, bạn có thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo căn cứ tại điều 423 BLDS 2015:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

 Theo đó, bạn cần thông báo cho bên kia biết về việc hủy bỏ hợp đồng do hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng khi không trả đúng, đủ số tiền còn lại như đã giao kết.

Nếu bên kia đồng ý, hai bên cần lập biên bản/ hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng được quy định tại điều 427 BLDS 2015, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Theo đó bạn sẽ phải hoàn trả số tiền là 1 tỷ 705 triệu trừ đi 200 triệu đã dùng để làm thủ tục chuyển nhượng lúc trước = 1 tỷ 505 triệu cho bên kia. Bên kia sẽ phải hoàn trả cho bạn quyền sử dụng đất đã được làm thủ tục chuyển nhượng trước đó, như vậy bạn có thể mang biên bản/hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp cho bên nhận chuyển nhượng cùng giấy tờ liên quan đến cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Sau khi đã lấy lại quyền sử dụng đất của mình, bạn cho thể giao bán lại 5 thửa đất đó để nhận đủ số tiền cần thiết, mang trả nợ.

Nếu bên kia không đồng ý, bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên kia. Trường hợp thắng kiên, tòa án chấp nhận yêu cầu, ra quyết định giải quyết tranh chấp thì quyết định của tòa án là căn cứ quan trọng để bạn có thể mang ra cơ quan đăng ký đất đai làm thủ tục đăng ký biến động.

Hai là, bạn có thể khởi kiện hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng ra tòa án, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đã giao kết.

Căn cứ khoản 1 điều 351 BLDS 2015: “Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”, bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm dân sự do hành vi vi phạm nghĩa vụ trả đúng, đủ số tiền còn lại cho bạn, cụ thể là trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ quy định tại điều 352 BLDS 2015: “Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ.” Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có ghi rõ thời hạn trả tiền thì bên nhận chuyển nhượng còn có nghĩa vụ phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tướng ứng với thời gian chậm trả theo điều 357 BLDS 2015: “Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.” Căn cứ khoản 2 điều 26, điều 39 BLTTDS 2015, bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.

Có thể bạn quan tâm

• Mất CMND/CCCD có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
• Hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta hiện nay
• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Luật sư X về bài viết Rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc giải đáp những vấn đề pháp lý khó khăn; vui lòng sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật hoặc liên hệ hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp