Đất nền dự án là một tài sản giá trị, nơi mà các chủ đầu tư thực hiện các dự án xây dựng. Có không ít những dự án được thực hiện trên đất nền nhưng không đúng quy định pháp luật đã bị thu hồi hoặc hoãn thực hiện các dự án đầu tư đó trên đất nên. Vì vậy, Quy trình làm dự án đất nền hiện nay được thực hiện như thế nào? thủ tục làm dự án đất nền ra sao? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất nền là gì? Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
Điều kiện để lập dự án đất nền
Theo Luật Đất đai 2013, đất này chủ đầu tư có được thông qua nhiều hình thức.
Phổ biến nhất là trước đó họ đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, nếu may mắn (ít nhất 50-70%) sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư)
Hoặc có thể thông qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó (ví dụ Long Thành – Đồng Nai) có một khu đất 49ha do địa phương đó khai thác. Nay muốn phát triển thành một dự án khu dân cư thì có thể cho một số công ty bất động sản nhảy vào làm, thông qua hình thức bán đấu giá.
Quy trình làm dự án đất nền
Bước 1: Chọn khu đất làm dự án
Trong quy trình làm dự án đất nền, bước đầu tiên chủ đầu tư phải tìm tìm cho mình một khu đất. Phổ biến nhất là trước đó chủ đầu tư đã mua, thu gom được một số các lô đất liền kề nhau, sau đó xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư được nhà nước giao đất để làm dự án đất nền (khu dân cư). Hoặc có thể thông qua hình thức đấu giá, có nghĩa là ở địa phương đó có một khu đất do địa phương đó khai thác. Nay muốn phát triển thành một dự án khu dân cư thì có thể thông qua hình thức bán đấu giá để các công ty bất động sản làm dự án ở đó.
Bước 2: Công tác đền bù
Đây có thể coi là bước quan trọng nhất và quyết định sự thành bại của một dự án đất nền trong quy trình làm dự án đất nền. Để giảm thiểu rủi ro thì chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất ở khu vực muốn làm dự án. Có rất nhiều dự án thất bại vì không đền bù được.
Quy trình làm dự án đất nền
Sau khi đã có đất thì xin chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà nước sẽ làm công tác đền bù, sẽ có ban bồi thường làm công tác thống kê, kê biên, định giá. Lúc này chủ đầu tư sẽ đưa tiền cho ban bồi thường để đền bù.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Quy trình làm dự án đất nền tiếp theo là phải xin phép chính quyền địa phương. Ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố). Nếu khu vực đó phù hợp với quy hoạch của nhà nước, phù hợp để phát triển một khu dân cư thì sẽ có văn bản đồng ý cho công ty bất động sản đầu tư phát triển dự án.
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Ở quy trình làm dự án đất nền này chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”. Có nghĩa là chủ đầu tư phải cung cấp được những thông tin như xây dựng khu dân cư hay khu thương mại, mật độ xây dựng ra sao, bao nhiêu đất được phân lô.
Khi có phương án đầu tư hạ tầng thì thuê công ty thiết kế mặt bằng, bao gồm: đường xá, tiện ích, điện, nước, cống thoát nước, đèn chiếu sáng,…
Quy trình làm dự án đất nền
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500
Nếu UBND Quận, Huyện đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng ở trên thì sẽ “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” và ra quyết định 1/500.
Vậy quyết định 1/500 là gì? Là 1 văn bản được UBND Quận Huyện đồng ý cho phép chủ đầu tư làm dự án và đầu tư hạ tầng. Trong đó ghi rõ từng chi tiết về thông tin khu đất, chủ đầu tư, vị trí, quy hoạch kiến trúc, hệ thống đường đi,….
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Quy trình làm dự án đất nền
Đối với dự án đất nền là Giấy phép xây dựng Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải và công trình khác.
Bước 7: Làm cơ sở hạ tầng
Một trong những bước quan trọng trong quy trình làm dự án đất nền là sau khi có quyết định 1/500 chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực đó và cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, hệ thống cống thoát nước, thu gom rác thải.
Quy trình làm dự án đất nền
Bước 8: Nghiệm thu hạ tầng
Đối với dự án đất nền: Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm nghiệm thu về chất lượng, số lượng và vị trí là bắt buộc và phải theo đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời phải đo đạc, cắm mốc cụ thể về dự án.
Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án thực hiện, xác nhận và đóng dấu.
Quy trình làm dự án đất nền
Bước 9: Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô
Bước cuối cùng trong quy trình làm dự án đất nền là đóng thuế để ra sổ hồng từng lô. Trước khi ra sổ chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Ở bước này chủ đầu tư phải nộp lại sổ hồng tổng của dự án (hoặc bao gồm nhiều cuốn sổ hồng khác nhau), phân loại sổ đã chuyển qua đất ở, sổ chưa chuyển qua đất ở đế đóng thuế.
Thời gian được phép mở bán đất nền?
Theo quy định pháp luật một dự án đất nền đủ điều kiện để bán, thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý. Căn cứ Điều 194 Luật Đất đai, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 9 và Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản: “Một dự án muốn mở bán thì phải có pháp lý chính thức là sổ hồng riêng”. Tuy nhiên, vẫn có nhiều chủ đầu tư mới đạt được thỏa thuận về đất là đã mở bán rồi, lúc này dự án chưa có gì thì sẽ làm hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hay trái phiếu.
Thường các chủ đầu tư có thể chạy mở bán khi có quy hoạch 1/500 nộp và gần được duyệt, kết hợp với đất đã mua xong. Lúc này sẽ là hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng hợp tác,… chứ không phải hợp đồng mua bán.
Mời bạn xem thêm
- Nên mua đất nền dự án hay đất dân hiện nay?
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
- Có nên mua đất quy hoạch treo?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Quy trình làm dự án đất nền hiện nay“ . Chúng tôi mong những thông tin trên có thể giúp ích cho quý khách hàng. Nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu các dịch vụ khác như hồ sơ giải thể công ty, dịch vụ công chứng tại nhà hay hồ sơ giải thể công ty cổ phần, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản , … mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Phân lô, bán nền là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong kinh doanh bất động sản còn trong quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc phân lô, bán nền thường được sử dụng để chỉ việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước cấp phép chứ không chỉ chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.
tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể:
Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”
Như vậy để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nề
