Quy trình bảo trì nhà chung cư năm 2023

Xin chào Luật sư X, tôi tên là Mạnh Cường. Hiện gia đình tôi đang sống tại một căn chung cư ở Thành phố Hải Phòng. Thời gian gần đây, chung cư chỗ tôi có nhiều chỗ xuống cấp gây ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt chung của cả tòa chung cư. Chúng tôi đã nhiều lần liên hệ với chủ đầu tư về vấn đề này thì chủ đầu tư trả lời rằng cho họ thời gian để thực hiện việc bảo trì tòa chung cư. Tôi không rõ nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm những gì? Quy trình bảo trì chung cư như thế nào? Mong Luật sư giải đáp thắc mắc cho tôi. Tôi xin cảm ơn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để có thể cung cấp cho bạn thông tin về Quy trình bảo trì nhà chung cư năm 2023, Luật sư X mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở năm 2014
• Thông tư 02/2016/TT-BTP

Nhà chung cư là gì?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư như thế nào?

Nguyên tắc bảo trì nhà chung cư theo Điều 32 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì:

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế  kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

• Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;
• Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.

Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

Quy định pháp luật về bảo trì nhà chung cư như thế nào?

Căn cứ theo Điều 107 Luật nhà ở 2014 thì việc bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

• Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật nhà ở 2014; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật nhà ở 2014.
• Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

• Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);
• Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;
• Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;
• Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư;
• Các vấn đề khác có liên quan.

Các hạng mục nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì bao gồm: 

Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung thuộc phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu của phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật nhà ở 2014.

Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Quy trình bảo trì nhà chung cư như thế nào?

Luật xây dựng năm 2014 quy định cụ thể và chi tiết vấn đề bảo trì xây dựng như đối với thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở yêu cầu phải bao gồm nội dung về “thời hạn sử dụng và quy trình vận hành, bảo trì công trình” (Điều 80); Đối với việc bàn giao công trình xây dựng quy định tại Điều 124.

– Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan (tại Khoản 3).

– Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng (tại Khoản 4).

– Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng (tại điểm b khoản 1).

Dừng khai thác sử dụng công trình xây dựng được ghi nhận tại Điều 127 Luật Xây dựng năm 2014:

– Chủ đầu tư, chủ quản lý khai thác sử dụng công trình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc dừng khai thác sử dụng công trình xây dựng khi công trình hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ gây mất an toàn, gây sự cố công trình ảnh hưởng đến an toàn của người sử dụng, an toàn của công trình lân cận, môi trường và của cộng đồng.

– Khi quyết định dừng khai thác sử dụng đối với công trình sử dụng chung, chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có văn bản thông báo bằng văn bản đến các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng công trình về quyết định của mình.

– Việc khai thác sử dụng công trình xây dựng chỉ được tiếp tục khi đã được khắc phục sự cố hoặc được loại bỏ các nguy cơ gây mất an toàn. Trường hợp công trình hết thời hạn sử dụng, nếu có yêu cầu tiếp tục sử dụng thì chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng phải thực hiện kiểm định chất lượng, gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) bảo đảm an toàn, công năng sử dụng của công trình.

 Để cụ thể hoá các yêu cầu nêu trên về công tác bảo trì nêu tại Luật Xây dựng 2014, trong nội dung Thông tư số 26/2016/TT-BXD  ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định 46/2015/NĐ-CP, trong đó cụ thể một số nội dung về bảo trì công trình xây dựng như: các quy định về hồ sơ phục vụ quản lý, vận hành, bảo trì công trình (Điều 12); quy định về trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng (Điều 15); quy định về việc bắt buộc phải được quan trắc công trình, bộ phận công trình trong quá trình khai thác, sử dụng (Điều 16) và quy định về việc tổ chức đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành công trình trong quá trình khai thác, sử dụng (Điều 17). Bộ Xây dựng cũng đã có Thông tư số 03/2017/TT-BXD “Hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng”, trong đó hướng dẫn cụ thể nguyên tắc xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng, các loại chi phí bảo trì công trình xây dựng, phương pháp xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng và phương thức quản lý chi phí bảo trì công trình xây dựng.

Phí bảo trì chung cư theo quy định của pháp luật

Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014 (Luật Nhà ở) và điểm b khoản 1 Điều 3 Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại ký giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ kèm theo Thông tư số 03/2014/TT-BXD, quy định phí bảo trì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định thông qua các tiêu chí sau đây:

Thứ nhất, phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua hoặc thuê nhà phải nộp là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác.

Thứ hai, thời điểm người mua hoặc thuê nhà phải đóng phí bảo trì nhà chung cư là khi nhận bàn giao nhà và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Ngay tại thời điểm nhận bàn giao nhà, người mua hoặc thuê sẽ phải nộp toàn bộ phí bảo trì nhà chung cư cho chủ đầu tư.

Thứ ba, chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí bảo trì tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu khi phí bảo trì thực hiện bảo trì không đủ. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp phí bảo trì để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Quy trình bảo trì nhà chung cư năm 2023” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới chia đất khi ly hôn. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline:  0833102102.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục tự chứng nhận xuất xứ hàng hóa như thế nào?
• Quy định về giấy chứng nhận xuất xứ hàng hóa như thế nào?
• Quy định pháp luật về xử phạt hành vi gian lận xuất xứ hàng hóa

Câu hỏi thường gặp