Với mục tiêu hiện đại hóa, đô thị hóa đất nước, nhà nước đã và đang chủ trương đẩy mạnh những chính sách quy hoạch đất trên địa bàn các tỉnh thành. Một trong những vấn đề cần quan tâm trước khi triển khai bất kỳ quy hoạch nào chính là thông số mật độ xây dựng của chính sách đó. Tuy nhiên, khái niệm về quy hoạch đất ở mật độ cao vẫn chưa được nhiều người dân biết đến. Nhiều bạn đọc gửi câu hỏi đến cho luật sư thắc mắc không biết Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì? Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là bao nhiêu? Khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở hiện nay được quy định ra sao? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm mật độ xây dựng
Trên thực tế, chúng ta có hiểu nôm na “mật độ xây dựng” là tỉ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng trên tổng toàn bộ diện tích đất hiện có. Mật độ xây dựng tiếng anh là Building density. Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực ngày 01/7/2020) thì mật độ xây dựng được định nghĩa như sau:
– Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
– Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng có ý nghĩa gì?
Hiểu được mật độ xây dựng là gì vậy chỉ số này có ý nghĩa như thế nào trong xây dựng hiện nay? Trước tiên, có thể khẳng định hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng là hai chỉ số quan trọng hàng đầu hiện nay đối với ngành xây dựng.
Mật độ này sẽ là công cụ trực quan nhất cho ta so sánh tỷ lệ quỹ đất đang dành cho sinh hoạt dân cư nói chung. Mật độ quy chuẩn xây dựng sẽ đảm bảo cộng đồng có không gian sinh hoạt khoa học, vừa thoáng đãng, trong lành, bảo vệ sức khỏe vừa phục vụ được các tiện ích, nhu cầu chung. Dần dần mật độ quy chuẩn xây dựng đã là phương tiện phản ánh giá trị các đô thị, các dự án khu dân cư hiện nay.
Hiện nay nhu cầu chọn mua đất cũng như nhà ở của số đông đang muốn nhắm vào đất ở mật độ càng thấp càng tốt. Vậy đất ở mật độ thấp là gì? Khái niệm này là để chỉ các khu vực không chỉ ít dân cư mà còn phải có số lượng công trình phục vụ nhu cầu ăn ở, sinh hoạt khoa học. Thay vì xây dựng nhiều nhà ở, khu vực đó còn được xây hồ điều hòa, quảng trường, các khu vui chơi giải trí nói chung.
Ngoài ra, theo Luật Xây dựng hiện nay, bạn sẽ bị phạt hành chính nếu vi phạm mật độ xây dựng. Vì lý do này mà chúng ta nên điều chỉnh mật độ xây dựng sao cho hợp lý, tuân theo đúng giấy phép xây dựng được cấp.
Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì?
Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Như vậy, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như: Quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…
Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.
Theo đó, quy hoạch đất ở mật độ cao được hiểu là việc đưa ra chính sách phân bổ, khoanh vùng, lên kế hoạch sử dụng đất với mật độ xây dựng ở mức cao. Tức là quy hoạch đất thành khu vực đông dân dân cư, nhiều nhà ở.
Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép là bao nhiêu?
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định trong bảng (1):
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng (2)
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. |
Về khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Đồng thời phải thỏa mãn điều kiện tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình:
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| 19 | 19 ÷ 22 | 22 ÷ 28 | ≥ 28 | |
| <> | 0 | 3 | 4 | 6 |
| 19÷<> | 0 | 0 | 3 | 6 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng (3):
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3 000 m2 | 10 000m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
| ≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
| 19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
| 22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
| 25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
| 28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
| 31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
| 34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
| 37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
| 40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
| 43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
| 46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
| >46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). |
Đồng thời đáp ứng các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa, về khoảng lùi công trình giống với mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư.
- Nếu các lô đất không nằm trong các bảng (1); bảng (2); bảng (3) được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
- Trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;
- Với tổ hợp công trình gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng và phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
Khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà ở hiện nay được quy định ra sao?
Yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà phải đáp ứng điều kiện như:
Nếu công trình có chiều cao < 46m
– Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải đảm bảo ≥ 1/2 chiều cao công trình, không được < 7m
– Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 1/3 chiều cao công trình, không được < 4m
– Nếu cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề phải đảm bảo ≥ 4 m.
Nếu công trình có chiều cao ≥ 46 m
– Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải ≥ 25 m;
– Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác đảm bảo ≥ 15 m.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy hoạch đất ở mật độ cao là gì?”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như chia nhà đất sau ly hôn. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Mật độ xây dựng gộp tối đa được quy định cụ thể như sau:1. Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
2. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
3. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
4. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
5. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
Thông thường, cơ quan thẩm định và cấp giấy phép xây dựng chỉ tính diện tích sàn sử dụng. Các phần diện tích thừa sẽ không được tính trong giấy phép như: Giếng trời, sân thượng và ban công.
Ở khu vực nông thôn, quy định về mật độ xây dựng được chia thành 2 nhóm, bao gồm: quy định về mật độ xây dựng nhà ở và quy định về mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa). Trong đó:
Quy định mật độ xây dựng nhà ở:
– Khu đất có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 50m2: mật độ xây dựng tối đa là 100%
– Khu đất có diện tích từ 50 – 75m2: mật độ xây dựng tối đa là 90%
– Khu đất có diện tích từ 75 – 100m2: mật độ xây dựng tối đa là 80%
– Khu đất có diện tích từ 100 – 200m2: mật độ xây dựng tối đa là 70%
– Khu đất có diện tích từ 200 – 300m2: mật độ xây dựng tối đa là 60%
– Khu đất có diện tích từ 300 – 500m2: mật độ xây dựng tối đa là 50%
– Khu đất có diện tích lớn hơn hoặc bằng 1000m2: mật độ xây dựng tối đa là 40%
Quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa):
– Công trình cao dưới 6m, chiều cao tối đa là 3 tầng
– Công trình cao từ 6m – dưới 12m, chiều cao tối đa là 4 tầng
– Công trình cao từ 12m – dưới 20m, chiều cao tối đa là 4 tầng
– Công trình cao từ 20m trở lên, chiều cao tối đa là 5 tầng
