Quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thế nào?

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi năm ngoái có mua một căn hộ chung cư ở quận Hà Đông Hà Nôi, khi mua thì căn nhà chưa được hoàn thành nên chưa có sổ hồng, tuy nhiên hiện nay khi nhà đã hoàn thành rồi nhưng chúng tôi đã nhiều lần hỏi chủ đầu tư về việc cấp sổ hồng cho chúng tôi nhưng bên chủ đầu tư chỉ trả lời chúng tôi là chưa có. Bây giờ chúng tôi đang lo lắng là căn chung cư này được xây dựng trên đất chưa có sổ hồng, luật sư cho tôi hỏi là “Quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư” hiện nay như thế nào ạ?. Mong luật sư giải đáp.

Khi mua nhà và đất thì vấn đề đầu tiên mà chúng ta thường hay nghĩ đến đó chính là việc đất này có giấy chứng nhận hay không, đối trường hợp mua chung cư cũng vậy. Tuy nhiên quyền sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư sẽ có một chút khác so với quyền sử dụng đất để xây nhà bình thường mà không phải ai cũng nắm được điều này. Sau đây mời bạn hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này nhé.

Nhà chung cư là gì?

Hiện nay với tâm lý tập trung về các thành phố lớn để sinh sống và làm việc thì đã gây nên tình trạng “đất chật người đông” tại các khu đô thị ở các thành phố lớn, điều này càng thúc đẩy nhu cầu sử dụng nhà ở của người dân lên cao. Một trong những giải pháp để đáp ứng được nhu cầu của người dân về nhà ở đó chính là việc xây dựng thêm nhiều căn nhà chung cư để tận dụng tối đa phần đất tại các thành phố lớn. Theo đó thì tại một phần diện tích đất nhất định thay vì chỉ xây dựng được một vài căn nhà mặt đất thì khi xay dựng chung cư thì sẽ xây dựng được nhiều căn hộ hơn.

Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014:

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.

Nhà chung cư được phân thành 03 hạng: (Điều 6, Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư)

– Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.

– Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này.

– Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư

Hiện nay với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế và sự bùng nổ dân số đã kéo theo nhiều ảnh hưởng đến tình hình cuộc sống của người dân cũng như đất nước, trong số đó phải kể đến nhu cầu sử dụng về nhà đất gia tăng một cách chóng mặt. Điều này đã tạo điều kiện cho việc các dự án xây dựng căn hộ chung cư xuất hiện ngày càng nhiều, theo đó thì các dự án đó thường được xây trên một khu vực lớn, trên diện tích đất dành cho xây dựng chung cư. Vậy nên việc đặt ra các quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư là điều tất yếu.

Quy định về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng.

Thứ nhất, Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

– Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:

– Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;

– Quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;

– Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;

– Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định tại Điểm b Khoản 2 và Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục xin phép xây dựng chung cư

Nhà chung cư là một loại mô hình nhà ở với kết cấu đặc biệt và được cùng sử dụng chung với nhiều chủ thể khác nhau, vậy nên các quy định về việc xây dựng nhà chung cư cũng rất được Đảng và Nhà nước ta quan tâm. Để tránh việc xây dựng tràn lan các khu chung cư tại các khu đô thị dẫn đến tình trạng lãng phí thì các quy định cụ thể về đất xây dựng nhà chung cư, tiêu chuẩn kỹ thuật ra sao, hay muốn xin phép xây dựng nhà chung cư được thực hiện như thế nào đều được quy định cụ thể.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng chung cư bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
• Bản sao quyết định phê chuẩn dự án, quyết định đầu tư.
• Bản vẽ thiết kế xây dựng.
• Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế và chứng chỉ hành nghề.

Người xin cấp giấy phép xây dựng chung cư chuẩn bị 2 bộ hồ sơ như trên sau đó tiến hành nộp hồ sơ tại những cơ quan sau:

• Đối với chung cư có diện tích sàn đến 1.000m2 hoặc kinh phí đầu tư đến 2.000.000.000 đồng: Nộp tại Ủy ban nhân dân huyện;
• Các công trình lớn hơn: nộp tại Sở Xây dựng cấp tỉnh.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép chung cư tiếp nhận và xử lý hồ sơ theo đúng quy định pháp luật.

Bước 3: Nhận kết quả

Người xin cấp giấy phép xây dựng chung cư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong phiếu hẹn để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định.

Thời gian thực hiện:

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Trong trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, trong 5 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản để người xin cấp phép hoàn thiện hồ sơ. Người xin cấp giấy phép xây dựng chung cư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong vòng 1 tháng theo văn bản đã được thông báo. Nếu hồ sơ tiếp tục không đáp ứng được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo lý do không cấp phép.

Như vậy, thời gian giải quyết thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng chung cư là hơn 40 ngày. Trong thực tế, thời gian này có thể kéo dài lâu hơn.

Lệ phí xin cấp phép xây dựng chung cư: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng, thông thường từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng.

Khuyến nghị

Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Quy định về quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng và cung cấp dịch vụ liên quan tới tư vấn pháp lý về chuyển đổi đất ao vườn sang đất thổ cư… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Có thể bạn quan tâm:

• Thời gian khiếu nại nghĩa vụ quân sự
• Quy trình tuyển quân nghĩa vụ quân sự
• Công dân nam đủ bao nhiêu tuổi trở lên phải đăng ký nghĩa vụ quân sự?

Câu hỏi thường gặp