Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở như thế nào?

Khách hàng: Xin chào Luật sư! Tôi là một độc giả thân quen của Luật sư X. Tôi đang có vài thắc mắc muốn nhờ Luật sư tư vấn. Tôi đang có nhu cầu mua nhà ở. Hiện tôi vẫn chưa biết làm hợp đồng như thế nào và ra sao. Vậy tôi muốn hỏi Luật sư rằng là “Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở” theo luật như thế nào?

Luật sư: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và tìm đến với chúng tôi. Sau đây chúng ta hãy cùng đi tìm hiểu vấn đề bạn đang quan tâm nhé!

Căn cứ pháp lý

Quy định chung về hợp đồng mua bán bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng mua bán tài sản như sau:

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Tài sản được quy định tại Bộ luật này đều có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán. Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó. Tài sản bán thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán có quyền bán.

Tức là nhà ở ở đây là tài sản và là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Đây là một tài sản không bị cấm cũng như bị hạn chế chuyển nhượng. Tuy nhiên nhà ở phải thuộc quyền sở hữu của người bán, tức là có giấy tờ đất, sổ đỏ, quyền sử dụng đất.

Giá và phương thức thanh toán

– Giá, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

– Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Địa điểm giao tài sản

– Địa điểm thực hiện nghĩa vụ do các bên thoả thuận.

– Trường hợp không có thoả thuận thì địa điểm thực hiện nghĩa vụ được xác định như sau:

Nơi có bất động sản, nếu đối tượng của nghĩa vụ là bất động sản;
Nơi cư trú hoặc trụ sở của bên có quyền, nếu đối tượng của nghĩa vụ không phải là bất động sản.
Khi bên có quyền thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở thì phải báo cho bên có nghĩa vụ và phải chịu chi phí tăng lên do việc thay đổi nơi cư trú hoặc trụ sở, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán

– Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

– Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

– Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại ĐIều 121 Luật Nhà ở 2014 quy định về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Có cần công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở?

– Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

– Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

– Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

– Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở“ . Luật sư X mong rằng những kiến thức trên có thể giải đáp thắc mắc vấn đề mà bạn quan tâm. Bên cạnh đó, chúng tôi mong những thông tin mà chúng tôi mang lại có thể giúp ích cho quý độc giả của Luật sư X. Nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu các dịch vụ khác như hồ sơ giải thể công ty, dịch vụ công chứng tại nhà hay hồ sơ giải thể công ty cổ phần, mẫu trích lục cải chính hộ tịch… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực?

Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện ở đâu?

Việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Giá mua bán nhà ở được quy định thế nào?

Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.