Câu hỏi: Chào luật sư, vào năm 2004 thì nhà tôi có thuê lại một mảnh đất công của xã để đào ao thả cá với diện tích đất là 2 ha, thời hạn thuê là 10 năm và trả tiền thuê đất vào tháng 12 hàng năm. Đến tháng 4 năm sau thì hợp đồng thuê đất của nhà tôi sẽ hết thời hạn, nhưng do gia đình tôi vẫn có nhu cầu muốn được tiếp tục thuê phần đất này nên đang muốn xin được gia hạn thêm thời gian thuê đất, tuy nhiên chúng tôi vẫn chưa nắm được các quy định về vấn đề này nên chưa biết thực hiện ra sao. Luật sư cho tôi hỏi là “Quy định về gia hạn hợp đồng thuê đất” hiện nay ra sao ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Hiện nay không khó để bắt gặp các trường hợp đang thuê đất của hộ gia đình, cá nhân hay thuê đất của Nhà nước để sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh, có những trường hợp đã gần hết hạn thuê đất nhưng không biết rằng mình có được gia hạn thêm hay khôgn và cần thực hiện những thủ tục gì. Sau đây mời các bạn hãy cùng tìm hiểu về vấn đề gia hạn thuê đất qua bài viết dưới đây của Luật sư X nhé.
Quy định về gia hạn hợp đồng thuê đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì việc thuê đất để sử dụng là hoàn toàn được phép, theo đó khi người dân hay các tổ chức doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất mà chưa có đất thuộc sở hữu của mình khi đáp ứng được các điều kiện cụ thể thì có thể được Nhà nước cho thuế đất hoặc được thuê đất cả cá nhân khác. Kh tiến hành thuê đất thì các bên sẽ phải lập thành hợp đồng cho thuê đất với các nội dung đã được hai bên thỏa thuận và ghi nhận.
Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn, theo quy định này thời hạn thuê đất được pháp luật quy định như sau:
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm.
– Thời hạn cho thuê đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm đối với:
+ Tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Tổ chức thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Ở trường hợp này, lưu ý rằng, đối với những dự án sau thì có thể thuê dài hơn nhưng thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm:
+ Dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm;
+ Dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm.
– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất
Điều kiện để được gia hạn cho thuê đất
– Trường hợp cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân: hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục thuê đất sau khi hết thời hạn thuê đất pháp luật quy định thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
– Trường hợp cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: khoản 3 Điều 126 quy định trong trường hợp này khi hết thời hạn thuê đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng thời gian thuê đất sau khi được gia hạn không quá thời hạn quy định. Theo đó, điều kiện để được gia hạn thời gian thuê đất trong trường hợp này đó chính là:
+ Người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất;
+ Được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.
– Trường hợp thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: khoản 4 Điều 126 quy định trong trường hợp này khi hết thời hạn thuê đất, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc được cho thuê đất khác. Như vậy, điều kiện để được gia hạn thuê đất trong trường hợp này đó chính là:
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất;
+ Nhà nước xem xét gia hạn.
Ngoài các điều kiện trên, để được gia hạn thời gian thuê đất thì phải tuân thủ các điều kiện sau đây:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất.
Thủ tục xin gia hạn thuê đất
Thông thường thì việc thuê đất sẽ được diễn ra trong một khoảng thời hạn nhất định và khoảng thời hạn thuê đất này cũng sẽ được ghi nhận rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng thuê đất đã được hai bên kí kết trước đó. Theo đó khi hết thời hạn thuê đất thì tùy thuộc và nhu cầu của bên thuê đất hoặc bên cho thuê đất sẽ quyết định xem có tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê đất hay không, nếu muốn gia hạn thì cần lưu ý thủ tục thực hiện như sau:
Theo quy định tại điều 74 nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Điều 74. Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất
1. Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất.
Trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
b) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm định nhu cầu sử dụng đất; trường hợp đủ điều kiện được gia hạn thì giao Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đăng ký.
Đối với trường hợp xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
Trường hợp dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;
c) Người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp, chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường;
d) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã;
đ) Đối với những trường hợp không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định.
2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;
c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời điểm tính thu tiền thuê đất đối với trường hợp gia hạn
Khi thực hiện việc thuê đất thì việc phải đưa tiền thuê đất là điều không thể thiếu và gần như là bắt buộc trừ một số trường hợp cụ thể do thỏa thuận hoặc do luật định. Theo đó thì việc trả tiền thuê đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng thuê đất đã được kí kết trước đó. Vậy trong trường hợp gia hạn hợp đồng thuê đất thì thời điểm tính tiền thuê đất sẽ được xác định như thế nào?, hãy cùng tìm hiểu nhé.
Đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, việc xác định thời điểm tính thu tiền thuê đất được căn cứ theo quy định tại Điều 18a Nghị định 44/2014/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 2 Điều 2 Nghị định 10/2023/NĐ-CP.
Theo đó, thời điểm tính thu tiền thuê đất trong trường hợp được gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:
| Trường hợp | Thời điểm tính thu tiền thuê đất |
| Trường hợp được gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng | Ngày đầu tiên của thời hạn thuê đất tiếp theo. |
| Trường hợp điều chỉnh thời hạn sử dụng đất | |
| – Đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê | Thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. |
| – Đối với ất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm | Thời điểm Nhà nước quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất để tính thu tiền thuê đất hàng năm. |
Lưu ý: Trong trường hợp được gia hạn sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì việc thu, khấu trừ, hoàn trả tiền thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.
Mời bạn xem thêm
- Khám bệnh trái tuyến có được hưởng bảo hiểm y tế không?
- Bảo hiểm y tế trái tuyến được hưởng bao nhiêu?
- Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng quy định thế nào?
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ hợp đồng mua bán đất tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định về gia hạn hợp đồng thuê đất” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ Giấy phép sàn thương mại điện tử. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:
Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước
1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
a) Diện tích đất cho thuê.
b) Thời hạn cho thuê đất.
c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Theo đó, tiền thuê đất được hiểu là khoản tiền mà người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp. Tiền thuê đất được xác định dựa trên 04 cơ sở chính sau:
– Diện tích đất cho thuê.
– Thời hạn cho thuê đất.
– Đơn giá thuê đất.
– Hình thức cho thuê đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
“a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.”
Như vậy, theo quy định nêu trên, khi được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, bạn chỉ được quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê đó.
