Trên thực tế, vì vị trí của thửa đất xen kẹt thường nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất này sẽ thường có diện tích không quá lớn tầm khoảng dưới 100 mét vuông. Nguồn gốc của đất xen kẹt này chính là những thửa đất nông nghiệp còn thừa lại sau quá trình xây dựng và thành lập các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng, các công trình giao thông…. khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt. Vậy thì pháp luật nước ta hiện nay “Quy định về đất xen kẹt” như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Luật sư X nhé.
Quy định về đất xen kẹt
Thưa luật sư, nhà tôi đang có ý định mua một mảnh đất cạnh nhà để chuẩn bị đập căn nhà cũ đi xây nhà mới với diện tích rộng hơn. Mảnh đất cạnh nhà tôi thì là đất vườn do khai hoang và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do xung quanh chỗ đất này các hộ dân đều đã xây nhà ở nên mảnh đất này trở thành đất xen kẹt, vậy nên giá bán khá thập và vì tiện sát nhà nên nhà tôi đang muốn mua lại. Tuy nhiên thì chúng tôi lại khôgn nắm được các quy định về đất xen kẹt nên vẫn đang băn khoăn là có nên mua hay không. Luật sư có thể cung cấp cho tôi các quy định của pháp luật về đất xen kẹt được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Theo Điều 10, Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.
Đất xen kẹt được hiểu là diện tích đất với mục đích sử dụng đất được công nhận là đất vườn hay đất nông nghiệp mà không được công nhận là đất ở trước đó. Thông thường thì những diện tích đất xen kẹt này sẽ nằm trong các khu dân cư, hoặc đất phần dôi dư sau quy hoạch và loại đất này thường sẽ không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hay được chuyển nhượng thông qua hình thức sang tên bằng hợp đồng viết tay.
Vì nằm xen kẹt trong các khu dân cư nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không quá lớn. Tuy nhiên, trước sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị mới, các dự án hạ tầng giao thông khiến diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất xen kẹt.
Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp; (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư; hoặc đất dư sau quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay.
Theo quy định này; đất xen kẹt được hiểu là đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.
- Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư; nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch; thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất; có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).
- Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn; ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản; gắn liền với đất.
- Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất xen kẹt có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Có được chuyển đổi đất xen kẹt không?
Hiện nay ngoài đất xen kẹt pháp luật quy định cho phép nhiều loại đất khác đất ở có thể chuyển đổi sang thổ cư như đất vườn ao, đất trồng cây lâu năm, đất ruộng… lên đất thổ cư nếu có nhu cầu và đáp ứng được các điều kiện do luật định. Thông thường thì các diện tích đất xen kẹt hiện nay đều là đất nông nghiệp nằm sâu trong các khu dân cư nên nhu cầu muốn chuyển đổi loại đất này thành đất ở để xây dựng nhà ở của người dân đang sở hữu loại đất này hiện nay là rất lớn.
Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:
– Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Xử lý đất xen kẹt như thế nào?
Như đã phân tích ở trên thì quá trình đô thị hóa đã tạo nên nhiều diện tích đất xen kẹt, điều này là nguyên nhân đã gây phần nào những khó khăn trong quá trình sử dụng đất của người dân và quá trình quản lý đất đai của Nhà nước. Vậy nên để quản lý có hiệu quả loại đất xen kẹt này thì pháp luật nước ta đã đưa ra các quy định với mục đích nhằm xử lý các thửa đất xen kẹt này hoặc có thể cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt nếu có nhu cầu, hãy cùng tìm hiểu cụ thể nhé.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.
Cụ thể, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các tiêu chí sau: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định.
Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai.
Đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Về nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, Nghị định nêu rõ: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp; giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ.
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.
UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước trực tiếp quản lý, việc lấy ý kiến người dân và công khai việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc giao, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.
Mời bạn xem thêm
- Tái khám có mất tiền không theo quy định hiện nay?
- Hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở an toàn dịch bệnh động vật
- Chung cư không bảo đảm an toàn PCCC xử phạt bao nhiêu?
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định về đất xen kẹt” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:
1. Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trong trường hợp trên thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất
Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt như sau:
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
