Xin chào Luật sư X. Tôi tên Mạnh Hùng, tôi có thắc mắc về vấn đề liên quan đến đất đai như sau: Tôi đang có nhu cầu mua 01 mảnh đất tại trung tâm Thành phố. Tuy nhiên, qua rò hỏi hàng xóm xung quanh thì tôi phát hiện rằng mảnh đất đó đang có tranh chấp. Nhưng vị trí mảnh đất đó rất đẹp, phù hợp phong thủy, làm ăn, sự nghiệp của tôi. Tôi thật sự rất ưng ý mảnh đất đó. Luật sư có thể cung cấp thông tin cho tôi về vấn đề quy định pháp luật về đất đang tranh chấp có được làm sổ đỏ không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Để giải đáp thắc mắc “Quy định về đất đang tranh chấp có được làm sổ đỏ không?” và cũng như nắm rõ một số vấn đề xoay quanh câu hỏi này. Mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư X như sau:
Căn cứ pháp lý
Đất đang có tranh chấp là gì?
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định như thế nào là đất đang tranh chấp mà chỉ định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai’’ (Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013).
Như vậy, có thể hiểu tranh chấp đất đai rất đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Đó có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hay tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất…
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp thửa đất đó với cá nhân, tổ chức khác, với Nhà nước hoặc giữa những người sử dụng chung diện tích đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…
Đất đang có tranh chấp cũng có thể hiểu là đất tranh chấp giữa hai cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
Cách xác định đất đang có tranh chấp như thế nào?
Cách 1: Thu thập thông tin tại cơ quan có thẩm quyền
Dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Theo đó, để xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất một cách đầy đủ và chính xác nhất, người tìm hiểu có thể đến một trong những cơ quan sau đây để kiểm tra: (1) Ủy ban nhân dân cấp xã; (2) Phòng Tài nguyên và môi trường; (3) Văn phòng đăng ký đất đai; (4) Các phòng hoặc văn phòng công chứng.
Cách thức thực hiện: Nộp Phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai.
Các thông tin thửa đất thu thập được: Số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính, diện tích, địa chỉ; Người sử dụng đất: Họ tên vợ chồng, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ; Quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất (có tài sản gì gắn liền với đất như: Nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm). Tình trạng pháp lý; Lịch sử biến động (đã từng chuyển nhượng cho ai…); Quy hoạch sử dụng đất; Trích lục bản đồ; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giao dịch đảm bảo; Hạn chế về quyền; Giá đất.
Cách 2: Sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến
Một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm để tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến một cách tiện lợi, nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức cho cả người tìm hiểu lẫn cơ quan chức năng (ví dụ như: “Thông tin Quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh” của Thành phố Hồ Chí Minh; “DNAILIS” của tỉnh Đồng Nai;….). Theo đó, người dùng chỉ cần truy cập vào địa chỉ (đối với máy tính) hoặc tải phần mềm về máy (đối với điện thoại) và tiến hành tra cứu.
Những thông tin về đất sẽ được biết khi tra cứu tại phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến bao gồm: (1) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Khung giá đất, bảng giá đất đã được công bố; (3) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai; (4) Dữ liệu có trong cơ sở dữ liệu đất đai: Thửa đất, người sử dụng đất, quyền sử dụng đất, tình trạng pháp lý, lịch sử biến động, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Như vậy, thông qua việc yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai hoặc tra cứu thông tin quy hoạch có thể xác định được đất đang có tranh chấp hay không hay thuộc diện quy hoạch hay không.
Các hạn chế giao dịch khi đất đang có tranh chấp
Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186; trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, có thể thấy nếu đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất sẽ không được thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Quy định về đất đang tranh chấp có được làm sổ đỏ không?
Trước hết, đất tranh chấp có thể được hiểu là đất đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đất đai có tranh chấp hay không là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ.
Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gồm:
- Sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai trước 1/7/2004;
- Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Các nghĩa vụ tài chính có thể bao gồm: tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,…;
Theo đó, nếu đất có tranh chấp hay có tranh chấp đất đai tại thời điểm cấp sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Việc cấp sổ đỏ chỉ tiếp tục được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã giải quyết xong tranh chấp.
Cũng cần phải giải đáp thêm, đối với quyền sử dụng đất tham gia giao dịch như tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng… phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp mới có thể được thực hiện giao dịch (Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Như vậy người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trên đất tranh chấp. Sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, người sử dụng đất mới tiếp tục được giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định về đất đang tranh chấp có được làm sổ đỏ không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tranh chấp thừa kế đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Có thể bạn quan tâm:
- Công nhận quyền sử dụng đất là gì?
- Dịch vụ tư vấn thủ tục thu hồi đất, giao đất
- Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Việc kiểm tra đất có đang bị tranh chấp sẽ giúp người mua tránh được nhiều rủi ro khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất.
Cách 2: Tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.
Cách 3: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự.
Cách 4: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, khi đất đang có tranh chấp và chưa có kết luận cuối cùng của Toà án thì người sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyến sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng và hoạt động, khai thác công dụng của mảnh đất đó.
Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai như sau:
Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;
Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.
Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;
Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.
