Đất đai đây là một tài sản đặc biệt và vô cùng có giá trị, cùng với đó, đất đai cũng là tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp nhất. Khi có tranh chấp xảy ra vụ việc tranh chấp, để bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của những bên có liên quan trong tranh chấp, họ sẽ đưa ra những chứng cứ chứng minh cho quyền sử dụng đất của họ. Một trong những giấy tờ quan trọng nhất để làm chứng cứ là sổ đỏ. Hiện nay, đã xảy ra khá tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, không có giấy tờ sử dụng đất vậy nên việc giải quyết rất phức tạp và khó khăn khi phải chứng minh quyền sử dụng đất của mình. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Đất tranh chấp có làm được sổ đỏ không” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Đất tranh chấp có làm được sổ đỏ không?
Trước hết, đất tranh chấp có thể được hiểu là đất đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đất đai có tranh chấp hay không là một trong những điều kiện để người sử dụng đất được xem xét xin cấp sổ đỏ lần đầu.
Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất gồm:
- Sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai trước 1/7/2004;
- Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tại địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Các nghĩa vụ tài chính có thể bao gồm: tiền thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,…;
Theo đó, nếu đất có tranh chấp hay có tranh chấp đất đai tại thời điểm cấp sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Việc cấp sổ đỏ chỉ tiếp tục được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã giải quyết xong tranh chấp.
Cũng cần phải giải đáp thêm, đối với quyền sử dụng đất tham gia giao dịch như tặng cho, thế chấp, chuyển nhượng… phải đáp ứng điều kiện không có tranh chấp mới có thể được thực hiện giao dịch (Điều 188 Luật Đất đai 2013).
Như vậy người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ trên đất tranh chấp. Sau khi đã giải quyết xong tranh chấp, người sử dụng đất mới tiếp tục được giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu.
Nguyên tắc tiến hành hòa giải trong việc tranh chấp đất đai
Tại Điều 205 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định nguyên tắc tiến hành hòa giải như sau:
“Điều 205. Nguyên tắc tiến hành hòa giải
1. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Bộ luật này hoặc vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn.
2. Việc hòa giải được tiến hành theo các nguyên tắc sau đây:
a) Tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình;
b) Nội dung thỏa thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.”
Như vậy, nguyên tắc hòa giải trong việc tranh chấp đất đai được quy định như trên.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện tranh chấp đất đã có sổ đỏ, bao gồm:
- Đơn khởi kiện.
- Giấy tờ của người khởi kiện, giấy tờ của bên bị kiện.
- Giấy tờ chứng minh tranh chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất;
- Các giấy tờ pháp lý liên quan khác (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.
Bước 3: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.
Bước 4: Mở phiên Tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ.
Bước 5: Tòa án ra bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đã có sổ đỏ
Mức án phí xử lý tranh chấp đất đai
Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí xử lý tranh chấp đất đai như sau:
Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
- Trường hợp Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;
- Trường hợp Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.
Đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác; nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch; nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch;
- Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ngoài việc chịu án phí không có giá ngạch, người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.
Trường hợp tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc. Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Mua nhầm đất tranh chấp
- Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai 2023
- Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ theo quy định 2023
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất tranh chấp có làm được sổ đỏ không” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tranh chấp đất đai … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Ngăn chặn/tác động khiến quá trình cấp sổ đỏ cho thửa đất được tạm ngừng hoặc dừng lại, không được tiếp tục thực hiện.
Việc ngăn chặn quá trình cấp sổ đỏ được thực hiện trong một số trường hợp như:
Ngăn chặn người sử dụng đất tẩu tán tài sản;
Tạm dừng quá trình cấp sổ đỏ lần đầu của người sử dụng đất để giải quyết tranh chấp đất đai;
Để giải quyết các khiếu nại, khiếu kiện khác khi thực hiện quản lý hành chính về đất đai;
Ngăn chặn thực hiện cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất để yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình trong các giao dịch, hợp đồng;
Một số cách để thông thường được dùng để ngăn chặn/tạm ngưng việc cấp sổ đỏ lần đầu hoặc đăng ký biến động hiện nay gồm:
Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm chuyển dịch về quyền đối với tài sản đang tranh chấp, kê biên tài sản tranh chấp,…
Đây là biện pháp được thực hiện bởi Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Trọng tài/Hội đồng trọng tài có thẩm quyền/hoặc cơ quan thi hành án có thẩm quyền.
Để được áp dụng biện pháp này, người có yêu cầu phải có đơn gửi cơ quan có thẩm quyền cùng với hồ sơ, tài liệu và mức lệ phí áp dụng đối với từng trường hợp theo thông báo của cơ quan được quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Gửi đơn đề nghị/đơn yêu cầu dừng việc cấp sổ đỏ được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai.
Đây là những cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất, do đó, các cơ quan này sẽ xem xét lại, kiểm tra hồ sơ cấp sổ khi có đơn thư yêu cầu.
Cũng cần lưu ý rằng, các cơ quan này không có thẩm quyền được tạm ngừng cấp sổ hoặc không được chủ động áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là không dịch chuyển về quyền đối với tài sản nhưng có quyền kiểm tra lại hồ sơ, thẩm định hồ sơ cấp sổ cho người sử dụng đất.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân đồng thời xin áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Đối chiếu với trường hợp của bạn, hiện nay đang có tranh chấp đất đai giữa bạn và gia đình hàng xóm, với quy định pháp luật hiện hành, nhà hàng xóm không thể thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất.
Tuy nhiên, để đề phòng có những phát sinh bất lợi xảy ra, bạn cũng có thể đề nghị Tòa án nhân dân có thẩm quyền áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc gửi đơn đề nghị cơ quan có thẩm quyền tạm ngừng giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu, thực hiện thủ tục sang tên theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013 khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ thuộc về Tòa án nhân dân.
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 có nêu:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
…
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
…
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ quy định trên, dù làm Giấy chứng nhận theo diện không có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay là làm theo diện có giấy tờ đứng tên người khác kèm theo văn bản chuyển nhượng thì Luật đều có yêu cầu là đất đó phải không có tranh chấp.
Việc em gái của anh/chị nộp đơn tranh chấp ra UBND xã/phường để hòa giải sẽ là căn cứ để phía cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh/chị.
