Quy định mật độ xây dựng nhà ở năm 2023 như thế nào?

Hiện nay, tỉ lệ dân số ở nước ta ngày càng tăng cao và tạo sức ép về vấn nhà ở cho người dân. Khi xây dựng nhà ở, người dân cần phải đảm bảo tuân theo các nguyên tắc luật định, trong đó có bao gồm cả tiêu chuẩn về mật độ xây dựng nhà ở. Người dân khi xây nhà có nghĩa vụ đảm bảo mật độ xây dựng để không làm ảnh hưởng đến chất lượng thi công của các công trình khác. Vậy cụ thể, Pháp luật quy định mật độ xây dựng nhà ở hiện nay như thế nào? Phân loại mật độ xây dựng hiện nay ra sao? Mật độ xây dựng gộp đối với nhà ở tối đa là bao nhiêu phần trăm? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Thông tư 01/2021/TT-BXD

Hiểu thế nào là mật độ xây dựng?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:

• Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
• Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
• Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Phân loại mật độ xây dựng hiện nay như thế nào?

Mật độ xây dựng được chia thành 2 loại chính, bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Diện tích này không tính phần diện tích của một số hạng mục liên quan đến công trình chuẩn bị xây dựng như khu vui chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí hay công viên…
• Mật độ xây dựng gộp: là tỷ lệ của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất, bao gồm cả diện tích khu cây xanh, sân đường, không gian mở và những khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Do đó, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.

Bên cạnh đó, căn cứ vào đặc điểm công trình, mật độ xây dựng cũng được phân loại thành các loại như sau:

• Mật độ xây dựng nhà phố
• Mật độ xây dựng chung cư
• Mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt

Quy định mật độ xây dựng nhà ở hiện nay

Quy định mật độ xây dựng nhà ở hiện nay như sau:

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép:

(1) Bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.

Trong đó: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.

(2) Bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤ 16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
> 46	75	40	38	35
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Trong đó:

• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%.
• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.

(3) Bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình như sau:

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
≤16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
> 46	80	45	43	40
Chú thích: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

Trong đó:

• Đối với các lô đất không nằm trong các bảng 2.8, bảng 2.9, bảng 2.10 được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất.
• Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình.
• Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
• Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%.

Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần như sau:

• Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định.
• Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ – công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ – công cộng nhưng không vượt quá 60%.
• Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Mật độ xây dựng gộp đối với nhà ở tối đa là bao nhiêu phần trăm?

Căn cứ tiểu mục 2.6.4 Mục 2.6 QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép như sau:

“2.6 Yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình đối với các khu vực phát triển mới
2.6.4 Mật độ xây dựng gộp

• Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
• Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.”

Như vậy, Mật độ xây dựng gộp đối với nhà ở tối đa là 60%.

Cách tính mật độ xây dựng hiện nay như thế nào?

Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD vào năm 2008 “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”, trong đó có quy định rõ ràng, cụ thể về cách tính mật độ xây dựng, thiết kế xây dựng, thẩm định, các đơn vị tư vấn, phê duyệt công trình liên quan đến chỉ tiêu mật độ xây dựng. 

 Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
• Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Quy định mật độ xây dựng nhà ở” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là Mức bồi thường thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp