Xu hướng này ngày càng phổ biến ở các thành phố lớn, đông dân cư. Vậy nên việc xây dựng nhà có tường chung là điều thấy nhiều. Chủ sở hữu nhà liền kề không được cắt cửa sổ, lỗ thông hơi, đập bỏ tường để đặt các công trình xây dựng vào mốc giới trên tường của khu tập thể, trừ trường hợp các chủ sở hữu nhà liền kề có thỏa thuận khác. Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng các bức tường liền kề nhau thì chủ sở hữu chỉ được khoét tường và đặt công trình lên đến ranh giới ngăn cách của tường. Cùng Luật sư X tìm hiểu về quy định luật xây dựng tường chung năm 2023 ở bài viết dưới đây.
Thế nào là nhà chung tường?
Hình thức nhà ở chung đã có từ lâu, nhất là ở các thành phố đông dân cư. Nhà tường chia là những ngôi nhà nằm cạnh nhau và có chung một bức tường. Mục đích xây dựng nhà chung nhằm giảm chi phí xây dựng của chủ đầu tư, tiết kiệm thời gian thi công và tối đa hóa diện tích sử dụng. Đây cũng là những lý do tại sao các cá nhân, hộ gia đình thường lựa chọn vách ngăn chung.
Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm nêu trên, việc xây nhà chung vách cũng tiềm ẩn những rủi ro, như: Hư hỏng nhà, có thể sập, sạt lở móng…; gặp nhiều khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở cho người khác, phát sinh nhiều thủ tục rườm rà…; Nhiều trường hợp xây nhà dễ xảy ra tranh chấp…
Những bất cập khi mua nhà tường chung
Mua nhà chung tường cũng gây ra nhiều phiền phức cho chủ sở hữu. Cùng với đó, ảnh hưởng đến một số quyền lợi nhất định trong bất động sản.
Nền móng ngôi nhà có thể bị ảnh hưởng
Trong quá trình sử dụng, có thể một trong hai chủ liền kề muốn phá bỏ bức tường. Điều này có thể ảnh hưởng đến phần móng của cả hai ngôi nhà.
Thậm chí có nhiều trường hợp xây nhà trên đất xấu. Nhưng vì chung tường nên một số căn hộ khác bị cong vênh, nứt nẻ.
Nhà cùng tường, cùng móng, cùng hệ dầm, cột, mái chịu lực lại càng nguy hiểm. Nếu thiết bị này có vấn đề, mọi thứ khác sẽ theo sau.
Xuất hiện nhiều thủ tục phức tạp, tốn thời gian
Vì bức tường chung nên khó sửa chữa, xây dựng hoặc mua bất động sản. Việc có tường chung cũng hạn chế quyền tài sản của hai bên.
Nếu chủ nhà muốn cải tạo thì phải xem xét ảnh hưởng đến phần còn lại của ngôi nhà. Đồng thời phải được sự đồng ý của bên còn lại trước khi tiến hành thi công, sửa chữa. Nếu không muốn mất thời gian, gia chủ buộc phải chấp nhận mất quyền sở hữu chung một bức tường.
Nhiều trường hợp việc bán, chuyển nhượng nhà ở cho người khác vẫn gặp khó khăn. Nhiều người quyết định không mua vì không muốn chung vách với nhà bên cạnh. Điều này đặt chủ sở hữu vào thế bất lợi và mất nhiều thời gian hơn để bảo hiểm.
Ngoài ra, còn một số vướng mắc khi thực hiện nhiều thủ tục. Ví dụ như đăng ký biến động, xin cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v.
Quy định luật xây dựng tường chung năm 2023
Về diện tích đất khi xin phép xây dựng
- Căn cứ Khoản 2 Điều 265 Bộ Luật dân sự (BLDS), người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.
- Căn cứ Khoản 1 Điều 266 BLDS thì chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
- Căn cứ Khoản 2 Điều 266 BLDS, trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
- Căn cứ Điều 268 BLDS thì khi đào giếng, đào ao hay xây dựng các công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.
Hiện nay, theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam chưa có quy định riêng về xây dựng nhà ở, chủ sở hữu nhà liền kề phải xây phần móng cách móng nhà liền kề càng xa càng tốt.
Tuy nhiên, trong trường hợp thực tế của anh, do hai nhà có chung một bức tường nên nếu anh không tự nguyện sử dụng phần tường chung khi xây nhà mới thì đồng nghĩa với việc anh không sử dụng phần đất làm móng cho phần tường chung. và cơ sở và động lượng của nó. Thông thường móng tường lớn hơn tường khoảng 20-30 cm.
Về việc thỏa thuận sử dụng tường chung
Căn cứ Điều 266 BLDS, ông có quyền thỏa thuận với chủ sở hữu đang sử dụng chung với ông bức tường về giải pháp mà ông đã nêu trong thư, nếu chủ nhà bên cạnh đồng ý thì hai bên phải lập văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên, có xác nhận chữ ký của UBND phường làm căn cứ cho cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng cho ông.
Sử dụng tường chung thế nào cho đúng luật?
Tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản như sau:
- Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
- Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản, những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể;
- Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
- Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
- Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Khi xây, sử dụng nhà có tường chung, các cá nhân, hộ gia đình cần lưu ý những nguyên tắc nêu trên để tránh xảy ra tranh chấp về sau.
Xây nhà có tường chung, có quyền tháo dỡ không?
Như đã phân tích ở phần trước, trường hợp mốc giới ngăn cách là tường chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới có thể coi là sở hữu chung nếu được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu.
Đặc biệt, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được cắt cửa sổ, lỗ thông hơi, đập bỏ, dỡ bỏ tường bao, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý khác.
Vì vậy, khi xây dựng nhà có tường chung, cá nhân, hộ gia đình không được đục lỗ, khoét cửa sổ, phá dỡ khi chưa được sự đồng ý của chủ sở hữu – người tạo ra.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định luật xây dựng tường chung năm 2023” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ muốn làm sổ đỏ. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm quyền xử lý vi phạm xây dựng năm 2023 là cơ quan nào?
- Quy định về thu phí xây dựng nhà ở nông thôn như thế nào?
- Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà 3 tầng năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Điều 266, luật Dân sự năm 2005 quy định về quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản như sau:
Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản. Những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.
Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Ranh giới giữa các bất động sản
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định về Ranh giới giữa các bất động sản như sau:
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
+ Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
+ Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mốc giới ngăn cách các bất động sản
Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.
