Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

rong thế giới bất động sản, việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở là một quy trình quan trọng giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, để đảm bảo tính chính xác và tránh những tranh chấp về quyền lợi sau này, các quy định hợp đồng mua bán nhà ở cần được hình thành một cách chặt chẽ và đầy đủ.Trong tương lai, các quy định hợp đồng mua bán nhà ở sẽ càng trở nên quan trọng hơn với sự phát triển của công nghệ và thị trường bất động sản. Các điều khoản sẽ được đưa ra để bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán.

Mời quý bạn độc giả hãy cùng tìm hiểu qua bài viết: “Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai “ của Luật sư X . Hy vọng bài viết có thể giúp quý bạn độc giả hiểu sâu và rõ hơn về pháp luật.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014
• Thông tư 19/2016/TT-BXD

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm hợp đồng được giao kết. Việc phát triển nhà ở thương mại chưa được hoàn thành hoặc do nhà ở riêng lẻ của cá nhân, gia đình chưa được xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.

Nhà ở hình thành trong tương lai, cũng như các bất động sản khác sẽ được hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng được pháp luật dân sự các nước phát triển trên thế giới điều chỉnh với những quy chế cụ thể, chặt chẽ. Đặc trưng quan trọng nhất của hợp đồng mua bán là việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy tài sản, không có yếu tố đặc trưng ấy, hợp đồng sẽ mang một tên gọi khác chứ không phải hợp đồng mua bán. Yếu tố đặc trưng quan trọng này cho thấy: mặc dù tài sản chưa hình thành nhưng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc phân loại hợp đồng mua bán. Điều khác biệt cơ bản với các loại Hợp đồng mua bán khác ở chỗ vật/tài sản đem trao đổi chưa hình thành tại thời điểm kết ước trong hợp đồng. Điều khác biệt thứ hai là việc tài sản chưa hình thành này gắn bó hữu cơ, mật thiết với một tài sản đặc biệt: nhà ở. Cụ thể: đối tượng của dạng hợp đồng này là nhà ở gắn liền trên đất sẽ hình thành trong tương lai thông qua việc xây dựng, tạo lập trước hoặc sau khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết.

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính là nhà ở sẽ chuyển nhượng được các bên thỏa thuận trong hợp đồng . Tài sản chuyển nhượng là điều khoản quan trọng, chính yếu trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chính vì vậy, điều khoản này cần được thiết kế chi tiết, thỏa thuận rõ trong quá trình thương thảo hợp đồng, tránh phát sinh rủi ro pháp lý về sau. Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thoả mãn điều kiện:

“Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà trung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Việc xác định tài sản chuyển nhượng không chỉ đơn thuần được xác định trên giấy, như đã nói ở trên, tài sản chuyển nhượng nói riêng cũng như Hợp đồng nói chung, cần được các bên làm rõ với nhau thông qua tổng thể các hứa hẹn, trao đổi, thỏa thuận, thống nhất giữa hai bên trong quá trình từ khi đề xuất giao ước, thương thảo, đàm phán hợp đồng cho đến khi hợp đồng được hai bên ký kết, công chứng theo luật định. Các hứa hẹn, đề xuất, chấp thuận, thống nhất này thường được thể hiện bằng biên bản thỏa thuận giữa các bên, tài liệu nội bộ trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt việc mua – bán. Các tài liệu này vô cùng quan trọng trong việc xác định tài sản sẽ hình thành trong tương lai (Bên Mua mua cái gì và Bên Bán bán cái gì) cũng như là chứng cứ quan trọng trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm gì?

Đối tượng của hợp đồng
Theo quy định tại khoản 19, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai gồm 2 loại:

• Nhà đang xây
• Nhà đã xây dựng hoàn thành nhưng chưa được nghiệm thu để cấp phép đưa vào sử dụng

Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
• Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán nhà.

Chủ thể trong hợp đồng

Theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở 2014, chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Chủ thể là bên bán phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự;
• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự;
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

Chủ thể là bên mua phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được mua bán.
• Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Lưu ý: Quyền sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài và tổ chức, cá nhân là người nước ngoài trong hợp đồng gồm:

• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
• Đối với các cá nhân, tổ chức nước ngoài bao gồm:
  • Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại VN theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở
  • Đối với tổ chức nước ngoài là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại VN thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại VN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của VN cấp.
  • Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào VN thì phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Nội dung cơ bản của Hợp đồng

Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp… Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các điều khoản cơ bản còn phải đảm một số điều khoản cơ bản:

Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở. Do nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng và chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đó là:

“Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch”.

Trong đó thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.

Thứ hai, điều khoản về giá mua bán. Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận tuy nhiên nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.

Trong quan hệ mua bán giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao còn bên mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao. Kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này gây thiệt hại cho người mua.

Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, các bên liên quan thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính như:

• Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
• Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
• Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên.
• Giải quyết tranh chấp.
• Các thỏa thuận khác.

Theo đó, hợp đồng được lập thành 7 bản (3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm:

• 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…

Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Theo Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ gồm có:

• 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

Mời bạn xem thêm

• Mẫu giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự mơi năm 2023
• Thủ tục thay đổi tên trong sổ mục kê đất đai mới năm 2023
• Điều kiện của cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
• Giấy phép xây dựng màn hình quảng cáo ngoài trời năm 2023

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Hợp thửa đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Ngoài ra quý khách có thể liên hệ với chúng tôi thông qua các kênh sau:

• FaceBook : www.facebook.com/luatsux
• Tiktok : https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube : https://www.youtube.com/Luatsu

Câu hỏi thường gặp