Dân số ngày càng tăng nhanh trong khi đất đai lại không sinh thêm. Theo thống kê đến thời điểm hiện tại, dân số thế giới đã vượt mốc 8 tỷ người. Điều này đã đặt ra vấn đề lớn về nhu cầu nhà ở và gây sức ép đối với xã hội, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, những nơi mà mật độ dân số rất đông trong khi diện tích đất đai khá nhỏ. Chính vì thế, nhà ở chung cư là giải pháp giải quyết vấn đề về chỗ ở cho mọi người. Pháp luật cũng có những quy định riêng về nhà ở chung cư. Vậy những quy định đó cụ thể như thế nào? Đặc biệt là trong vấn đề mua bán nhà chung cư sẽ có những quy định gì cần lưu ý? Vậy, nếu có nhu cầu mua nhà chung cư thì ta cần phải chuẩn bị những thứ gì? Giấy tờ pháp lý khi mua chung cư như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu câu trả lời chi tiết qua viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết sẽ đem lại những thông tin bổ ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở năm 2014
- Thông tư số 28/2016/TT-BXD
Định nghĩa về nhà chung cư
Nhà chung cư là nhà trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt, độc lập với nhau nhưng có những phần diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà hoặc là sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu những căn hộ độc lập trong nhà chung cư đó. Phần diện tích chung này là phần sở hữu không thể phân chia.
Mọi người đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư.
Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong chung cư
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
– Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
– Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.
Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
– Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư
– Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích.
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
+ Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
+ Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này.
Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
– Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Quy định pháp luật về chung cư
– Quy định của pháp luật về nhà chung cư được quy định tại Chương VII của Luật nhà ở 2014. Theo đó, theo quy định của pháp luật thì nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau và mục đích của việc phân hạng, công nhận hạng nhà ở chung cư là để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. Theo đó, việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở bốn nhóm tiêu chí, đó là những nhóm tiêu chí:
(1) ,Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc,
(2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật,
(3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội,
(4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.
Tùy vào mức độ đáp ứng các tiêu chí mà có những hạng nhà ở chung cư khác nhau, pháp luật quy định có ba hạng nhà ở chung cư đó là: hạng A, hạng B, hạng C.
– Nhà chung cư sẽ có những thời hạn sử dụng nhất định, phụ thuộc vào tình trạng của nhà chung cư, theo đó: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Theo đó, cơ quan có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quá trình, trách nhiệm chỉ đạo của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
– Ban quản trị tòa nhà chung cư là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của Ban quản trị tòa nhà chung cư trong việc bảo đảm quyền sở hữu chung, sử dụng chung, bảo trì đối với phần diện tích thuộc phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư được pháp luật quy định và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm mà Ban quản trị tòa nhà chung cư thực hiện trên cơ sở pháp luật cho phép. Vai trò của Ban quản trị tòa nhà chung cư Theo quy định của pháp luật về nhà ở:
– Như vậy, nhà chung cư là nhà ở có nhiều hộ gia đình cùng sinh sống. Phần diện tích của nhà chung cư phục vụ cho việc sinh hoạt của từng hộ gia đình thuộc sở hữu riêng của các hộ đó. Hệ thống công trình hạ tầng phục vụ cho các cư dân sinh sống trong tòa nhà chung cư như cầu thang, lối đi, hệ thống cấp, thoát nước, cung cấp khí gas, cửa thoát hiểm, lồng xã rác v..v… thuộc sở hữu chung của các hộ dân sinh sống trong tòa nhà đó. Qua quá trình sử dụng, các công trình hạ tầng này suy giảm công năng, xuống cấp hoặc hư hỏng hay cần phải bảo trì, bảo dưỡng định kỳ thì ai sẽ là người đứng ra để sửa chữa, khắc phục; bởi lẽ, nó thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân sinh sống trong tòa nhà chung cư. Nếu không xác định được tổ chức, cá nhân thực hiện việc này thì những hư hỏng, trục trặc không được giải quyết và rơi vào tình trạng “cha chung không ai khóc”; gây ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống sinh hoạt của các hộ dân sinh sống trong tòa nhà chung cư. Đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định của pháp luật. Quyền sửu dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Quy định giấy tờ pháp lý khi mua chung cư
Theo quy định của Khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, khi giao dịch mua bán nhà ở (căn hộ chung cư) phải có các loại giấy tờ dưới đây:
a) Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
b) Không thuộc diện đang có khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu; hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không bị kê biên để thi hành án;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, hay có thông báo phá dỡ, giải tỏa nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, tờ khai lệ phí trước bạ tên người trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với giấy chứng minh nhân dân và hộ khẩu.
Khi đã có đủ các loại giấy tờ kể trên, bên mua và bên bán cần kèm theo giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng mang đến Phòng công chứng (hoặc Văn phòng công chứng) để làm hợp đồng chuyển nhượng. Tiếp đó, đến Phòng thuế trước bạ để làm nghĩa vụ thuế và đến Phòng Tài nguyên – Môi trường để thay đổi chủ sở hữu.
Mời bạn xem thêm bài viết
Thông tin liên hệ
Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Giấy tờ pháp lý khi mua chung cư“. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý về dịch vụ tư vấn đặt cọc đất. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102. chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Khi đã đủ các giấy tờ cần thiết lúc làm hợp đồng mua bán mọi người cần phải chú ý đến các thông tin trong hợp đồng, các điều khoản phải rõ ràng và dễ hiểu. Nếu có một điều khoản nào không rõ ràng, người mua nên hỏi rõ chủ đầu tư để tránh xảy ra các tranh chấp say này.
Một số lưu ý chung cho hợp đồng mua bán:
+ Đơn tiền tệ là tiền VNĐ. Nếu là đơn vị tiền tệ khác khi xảy ra tranh chấp sẽ không được tòa án chấp nhận.
+ Tiến độ thanh toán đi liền với tiến độ hoàn thành dự án. Người mua nên giữ lại ít nhất 5% (có thể là 2%) giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được bàn giao đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).
+ Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ của người có thẩm quyền.
+ Có thỏa thuận rõ ràng về các phụ phí dịch vụ trong khi ở như phí quản lý, phí điện nước, phí vệ sinh,..
Điều 118 Luật nhà ở 2014 có quy định về điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở như sau:
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khỏan này thực hiện theo quy định của chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Như vậy, khi đã đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì căn hộ này có thể được đem ra để giao dịch.
Lưu ý: Ngoài những điều kiện của căn hộ chung cư nêu trên thì để có thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở các bên tham gia giao dịch cũng phải có điều kiện, như sau:
– Bên bán: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở. Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
– Bên mua: Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
Khi chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì người mua có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Ngoài ra, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư phải đảm bảo thêm các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Căn chung cư mua bán không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
