Quy định cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất

Xin chào luatsux, Tôi hiện tại đang có ba mảnh đất và có nhu cầu xây dựng. Nhưng tôi tìm hiểu được một vài thông tin là không thể xin cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất. Mong được luật sư giải đáp.

Cảm ơn anh đã đặt câu hỏi cho luatsux, vấn đề liên quan đến đất đai luôn được các độc giả quan tâm. Vì vậy hôm nay chúng tôi sẽ đi làm rõ vấn đề cấp phép xây dựng là gì? Có được cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất hay không?

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Giấy phép xây dựng là gì?

Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:

– Giấy phép xây dựng mới;

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

– Giấy phép di dời công trình.

Giấy phép xây dựng gồm những loại nào ?

– Giấy phép xây dựng mới.

Loại giấy phép này được cấp cho các chủ đầu tư có nhu cầu xây dựng mới công trình. Giấy phép xây dựng được chia ra làm hai loại giấy:

+ Giấy phép xây dựng có thời hạn: Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

+ Giấy phép xây dựng theo giai đoạn: Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

Như vậy, theo Luật Xây dựng 2014, quy định về Giấy phép xây dựng còn có Giấy phép xây dựng có thời hạn và Giấy phép xây dựng theo giai đoạn. Theo đó, Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là cấp phép xây dựng cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo.

Pháp luật quy định đối với những trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, diện tích của công trình, dự án thì người dân sẽ cần phải xin giấy phép. Trong trường hợp thay đổi mặt ngoài của công trình kiến ​​trúc giáp đường làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình, công trình sử dụng thay đổi thì phải xin phép xây dựng.

Các chủ thể sẽ cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ cần thiết để nộp cơ quan thẩm quyền để được xem xét đề nghị. Với các hồ sơ hợp lệ thì sẽ được hẹn nhận giấy phép trong vòng 15 ngày với nhà ở riêng lẻ, 30 ngày với công trình khác. Các hồ sơ chưa hợp lệ thì cần phải bổ sung hoặc sửa đổi giấy tờ phù hợp.

– Giấy phép di dời công trình.

Những trường hợp cụ thể mà các chủ thể cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình như sau:

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu đô thị cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong trung tâm của cụm xã cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

+ Di dời nhà ở riêng lẻ, công trình trong các khu bảo tồn, khu di tích văn hóa – lịch sử cần phải xin giấy phép xây dựng di dời công trình.

Các chủ đầu tư về công trình cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về di dời công trình. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng cần phải chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ, lệ phí cần thiết mới được cấp giấy phép.

Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng là gì ?

Tên công trình thuộc dự án.

 Tên, địa chỉ của chủ đầu tư (riêng với trường hợp nhà ở riêng lẻ mà hộ gia đình, cá nhân tự xây hoặc thuê người khác xây thì chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân đó).

 Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình với công trình theo tuyến.

Loại, cấp công trình xây dựng.

Cốt xây dựng công trình.

Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

Mật độ xây dựng (nếu có).

Hệ số sử dụng đất (nếu có).

Riêng với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, ngoài các nội dung quy định từ (1) đến (8) thì còn phải có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (còn gọi là tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tum, tầng kỹ thuật), chiều cao tối đa toàn công trình.

Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng, kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với các trường hợp cụ thể được quy định tại các Điều 91, 92, 93 và Điều 94 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Luật Kiến trúc năm 2019 và Luật số 62/2020/QH14. Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng. Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng. Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

Cấp giấy phép xây dựng nhà ở là vô cùng cần thiết bởi các nguyên nhân

– Khi xây dựng nhà ở hay các công trình thì các chủ đầu tư đều phải đề nghị về việc xin giấy phép xây dựng. Ngoại trừ những trường hợp mà pháp luật quy định được miễn.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở là thủ tục pháp lý bắt buộc với các công trình xây dựng nhà ở và đã được pháp luật Việt Nam quy định và có hiệu lực thi hành.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng góp phần làm giảm thiểu được rủi ro khi xảy ra các tranh chấp kiện tụng, liên quan đến xây dựng công trình.

– Việc xin cấp giấy phép xây dựng đã tạo điều kiện để các dự án xây dựng được thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện nhất.

– Giấy phép xây dựng đã giúp cơ quan nhà nước đảm bảo việc xây dựng theo quy hoạch; Giám sát sự hình thành và phát triển của cơ sở hạ tầng và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường. Thông qua việc xin cấp giấy phép xây dựng đã góp phần phát triển nền kiến trúc hiện đại mà vẫn giữ gìn được bản sắc dân tộc.

– Đối với hoạt động đất đai sẽ cần phải chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức trước khi xin phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

– Trong trường hợp nếu các chủ đầu tư không thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở thì đối với việc cố tình thực hiện sẽ được cơ quan chức năng nhà nước xử lý và hủy bỏ chế độ vận hành.

Quy định cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Căn cứ theo quy định nêu trên bạn sẽ không thể xây dựng một căn nhà ở trên hai thửa đất. Do đó nếu bạn muốn xây nhà ở trên cả hai thửa đất nêu trên bạn cần phải thực hiện việc hợp hai thửa đất trên lại thành một thửa. Sau khi đã tiến hành việc hợp thửa đất thì bạn mới có thể tiến hành xây nhà trên 2 mảnh đất đó của mình.

Bên cạnh đó, việc xây nhà trên đất đô thị thì bạn cần phải tiến hành xin giấy phép xây dựng. Sau khi được cấp giấy phép xây dựng bạn mới có thể tiến hành xây nhà trên mảnh đất của mình.

Hồ sơ chuẩn bị hợp thửa đất

Căn cứ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; người có nhu cầu hợp thửa cần chuẩn bị 01 bộ hồ gồm:

– Đơn đề nghị hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc Sổ đỏ).

Ngoài ra, cần mang chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Trình tự thực hiện hợp thửa đất

Bước 1. Nộp hồ sơ

– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

– Địa phương chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ; trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Trao kết quả

– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết.

Thời gian thực hiện thủ tục hợp thửa

– Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày.

– Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi; hải đảo; vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Sau khi đã nhận được quyết định hợp thửa. Bạn hãy tiến hành chuẩn bị hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Mời bạn xem thêm

• Bị phạt như thế nào khi xây dựng vượt diện tích trong giấy phép xây dựng đã được cấp?
• Quy định về cấp giấy phép xây dựng mới nhất
• Xây nhà bằng Module xin giấy phép xây dựng thế nào?

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luatsux.vn về: “Cấp phép xây dựng trên nhiều thửa đất“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất, thủ tục xin hợp pháp hóa lãnh sự, thủ tục xin giấy phép bay Flycam,…. của Luật sư x, hãy liên hệ: 0833102102.

Câu hỏi thường gặp