Một trong những yêu cầu bắt buộc đối với quá trình thi công các dự án, thi công xây dựng công trình đó là khoảng lùi công trình. Khi tiến hành thi công công trình các kiến trúc sư, kỹ sư, hay nhà thầu xây dựng… sẽ phải đáp ứng quy định về khoảng lùi công trình này. Vậy khoảng lùi công trình được hiểu là như thế nào? Quy chuẩn về khoảng lùi công trình theo quy định hiện hành như thế nào? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết của chúng tôi mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khoảng lùi công trình là gì?
Khoảng lùi công trình hay còn gọi là khoảng lùi xây dựng, là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. (Theo Quyết định Số: 04/2008/QĐ-BXD)
Trong đó, chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất. (Theo Luật Xây dựng năm 2014).
Quy chuẩn về khoảng lùi công trình như thế nào?
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định dưới đây.
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| ≤19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥28 | |
| <19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 19 ÷< 22 | 0 | 0 | 03 | 06 |
| ≥22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
Chẳng hạn:
- Trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng
- Trường hợp công trình xây dựng cao đến 26m thì khoảng lùi xây dựng là 3m tính từ vỉa hè
- Trường hợp công trình xây dựng cao từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 6m
- Trường hợp nếu lộ giới tuyến đường là từ 22m trở lên và xây dựng công trình cao đến 25m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
- Tuy nhiên, trong trường hợp xây dựng công trình từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng sẽ là 6m.
Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2. Cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với các công trình dịch vụ đô thị và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%. Nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.
Những quy định về khoảng lùi xây dựng có khả năng đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh liền kề và đảm bảo tính an toàn của ngôi nhà. Theo đó, trách nhiệm của mỗi cá nhân là phải thực hiện nghiêm túc các quy định xung quanh khoảng lùi xây dựng.
Có phải điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây hết khoảng lùi trên giấy phép xây dựng không?
Tại tiểu mục 1.4 Mục 1 và tiểu mục 2.6 Mục 2 QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD như sau:
“1.4 Giải thích từ ngữ
Trong quy chuẩn này, các thuật ngữ dưới đây được hiểu như sau:
[…]
1.4.22 Chỉ giới đường đỏ
Đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
1.4.23 Chỉ giới xây dựng
Đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất
1.4.24 Khoảng lùi
Khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
2.6 Yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình đối với các khu vực phát triển mới
2.6.2 Khoảng lùi của công trình
– Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng 2.7 ;
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.”
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 về điều chỉnh giấy phép xây dựng như sau:
“Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng
1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
[…]”
Theo quy định nêu trên, trong trường hợp quá trình xây dựng đã xây hết khoảng lùi trên giấy phép xây dựng, điều chỉnh thiết kế làm thay đổi diện tích xây dựng của ngôi nhà làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Quy trình cưỡng chế xây dựng trái phép như thế nào?
- Công trình xây dựng có được giảm thuế GTGT không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là các thông tin của Luật sư X về Quy định “Quy chuẩn về khoảng lùi công trình theo quy định năm 2023 như thế nào?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề khác liên quan như cách làm sổ đỏ hay tìm hiểu khi làm sổ đỏ bao nhiêu tiền… có thể tham khảo và liên hệ tới hotline 0833102102 của Luật sư X để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp:
Khoảng lùi công trình nhà tại nông thôn: Tại nông thôn, khoảng lùi xây dựng sẽ phụ thuộc vào vị trí mà căn nhà đó được xây lên. Cụ thể với những công trình được xây tại nông thôn thì cần phải tuân thủ những quy định sau về khoảng lùi xây dựng:
+ Đối với những ngôi nhà được xây ở khu vực trung tâm xã thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu phải đạt là 1,5m.
+ Những công trình được xây dựng tại khu vực dân cư, khoảng lùi xây dựng phải đạt tối thiểu là 2m.
+ Nếu như công trình nhà ở có kết hợp với hoạt động sản xuất nông nghiệp thì khoảng lùi xây dựng là 2m.
Khi thi công những công trình nhà ở cấp 4 hay cao tầng cũng được áp dụng quy định về khoảng lùi xây dựng như đã nói ở trên.
Đối với những công trình khác như công trình được xây dựng trên diện tích hơn 3000m2 với mục đích kinh doanh thì càng phải lưu ý về quy định này. Bạn cần xem xét về vị trí của công trình với mặt bằng chung của đô thị. Đồng thời phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu với các khu nhà ở cùng khoảng lùi của dự án đó.
Những công trình có diện tích lớn trên 3000m2 để kinh doanh thường sẽ được xây dựng với mật độ 100%, sau khi trừ đi các phần đất đảm bảo khoảng lùi trong xây dựng.
Khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần xem xét hai yếu tố để công trình được xây dựng bảo đảm đúng quy định về khoảng lùi tối thiểu đó là:
+ Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình.
+ Chiều cao xây dựng công trình.
