Đất khai hoang là cách hiểu thông thường của người dân đối các loại đất sử dụng do lấn chiếm đất. Các diện tích đất đó phần lớn chưa được nhà nước sử dụng với mục đích cụ thể, cũng như trao quyền sử dụng cho bất kì cá nhân, tổ chức nào sử dụng. Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm như thế nào? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Luật sư X.
Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm
Pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa thế nào là đất khai hoang. Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân. Đây là đất đang để hoang hóa và thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào.
Đất lấn chiếm là những mảnh đất mà có được từ các hành vi vi phạm pháp luật về lĩnh vực đất đai.
Lấn đất là việc người sử dụng đất có hành vi điều chuyển địa mốc giới hay chuyển dịch ranh giới của thửa đất để mở rộng hơn diện tích đất đang sử dụng mà không có sự cho phép của những cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai hoặc của chính người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó.
Chiếm đất là việc người sử dụng đất có hành vi sử dụng đất mà mảnh đất đó thuộc một trong các trường hợp sau:
- Có hành vi tự ý sử dụng đất mà không có sự cho phép của những cơ quan quản lý nhà nước về đất đai;
- Có hành vi tự ý sử dụng đất mà mảnh đất đó đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp theo đúng quy định của các cá nhân hay tổ chức khác nhưng không có sự cho phép của các cá nhân, tổ chức, cá nhân đó;
- Có hành vi sử dụng đất mà mảnh đất này được Nhà nước giao cho hoặc là cho thuê đất tuy nhiên đã hết thời hạn sử dụng, nhưng không được Nhà nước tiếp tục gia hạn sử dụng (ngoại trừ trường hợp các cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp này cho mục đích sản xuất nông nghiệp);
- Có hành vi sử dụng đất nằm trên thực địa nhưng chưa hoàn thành xong những thủ tục liên quan theo đúng các quy định của pháp luật.
Đất lấn chiếm hoặc khai hoang có được cấp sổ đỏ không?
Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do đó, căn cứ quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 và các Điều 20, 21, 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
- Được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và không vi phạm pháp luật đất đai.
Khi hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận chỉ một số trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, cụ thể:
– Căn cứ khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng (loại đất chưa xác định mục đích sử dụng) thì xử lý như sau:
- Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quốc phòng, an ninh và mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
- Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc quy hoạch cho mục đích như trên thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Riêng trường hợp sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (được cấp Giấy chứng nhận) theo hạn mức do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;
Nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
Như vậy, dù là đất khai hoang hay đất lấn chiếm chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp sổ đỏ.
Điều kiện cấp sổ đỏ đất lấn chiếm
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất lấn chiếm được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện dưới đây: Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định và không có tranh chấp.
Để được cấp sổ đỏ đối với đất lấn chiếm thì thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 1.7.2014, sau ngày 1.7.2014 hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật. Đồng thời, chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được cấp, không áp dụng với tổ chức.
Lưu ý, không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được cấp sổ đỏ mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ.
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đại gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
- Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch;
- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện xong các công việc trên, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luậtchuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Bước 3: Trả kết quả
Theo quy định của pháp luật, người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất được công nhận quyền sử dụng.
Mời bạn xem thêm:
- Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi làm nhà ở trên đất khai hoang?
- Lấn chiếm đất chưa sử dụng bị sử phạt như thế nào?
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề: Phân biệt đất khai hoang và đất lấn chiếm như thế nào?
Để được tư vấn đặt cọc đất, thành lập công ty, tạm ngừng kinh doanh, hợp thức hóa lãnh sự, xin phép bay flycam…của Luật sư X, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0833102102.
Câu hỏi thường gặp
Hiện nay, có 3 trường hợp đất lấn chiếm được cấp sổ đỏ, gồm:
– Người đang sử dụng đất ổn định theo Khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp.
– Người đang sử dụng đất ổn định theo quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp.
– Người sử dụng đất ổn định theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không có tranh chấp.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm phải nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất lấn chiếm phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ khi xin cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm. Trong đó, lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 tại bảng giá đất).
Tuỳ vào quy định của Hội đồng nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cá nhân, hộ gia đình sẽ nộp khoản tiền khi làm lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
Hành vi lấn, chiếm đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017):
– Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.
– Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:
+ Có tổ chức;
+ Phạm tội 02 lần trở lên;
+ Tái phạm nguy hiểm.
– Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
