Rủi ro khi không sang tên sổ đỏ là gì?

Khi mua bán đất, rất nhiều người không để ý việc sang tên sổ đỏ, do đó mà rất dễ gặp phải những rủi ro pháp lý về sau. Để không gặp phải những rủi ro đó, người mua đất cần phải nắm được Những rủi ro khi không sang tên sổ đỏ cần lưu ý khi mua đất như thế nào. Nếu như bạn đang tìm hiểu về vấn đề này, hãy tham khảo Những rủi ro khi không sang tên sổ đỏ cần lưu ý khi mua đất qua bài viết dưới đây của Luật sư X nhé, hy vọng có thể giúp ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Quy định về Thời hạn sang tên sổ đỏ

Theo Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đối với thửa đất đã có Giấy chứng nhận mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi đã được cấp nhờ đơn xin cấp sổ đỏ lần đầu trước đó, thì bắt buộc phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên). Cụ thể:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;“

Cũng theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực; nếu chuyển nhượng nhưng không đăng ký sang tên sẽ bị phạt tiền. Cụ thể:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.“

Những rủi ro khi không sang tên sổ đỏ cần lưu ý khi mua đất

Dễ xảy ra tranh chấp

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù bên mua đã trả tiền cho bên bán nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù bên mua đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng theo quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì rất dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

Không sang tên được cho người khác

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi không sang tên thì người nhận chuyển nhượng nếu có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện thực hiện vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Trường hợp đã chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nhưng chưa làm thủ tục đăng ký sang tên thì vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho sau khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo quy định, cụ thể:

Trường hợp 1: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền, cụ thể:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp 2: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất.

Bị phạt tiền nếu không sang tên

* Hình thức và mức phạt

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đăng ký biến động bị xử lý như sau:

– Tại khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 01 – 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.

+ Phạt tiền từ 02 – 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không đăng ký.

– Tại khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn.

Ngoài việc bị phạt tiền thì buộc người đang sử dụng đất phải đăng ký biến động theo quy định.

* Người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua).

Người bán vẫn phải nộp thuế sử dụng đất

Theo Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

– Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

– Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Khi chuyển nhượng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế như trên mà thửa đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng các bên không sang tên thì người chuyển nhượng vẫn có nghĩa vụ nộp thuế dù thực tế không sử dụng đất.

Hướng dẫn khởi kiện xử lý hành vi không sang tên sổ đỏ theo thời gian quy định

Hồ sơ khởi kiện cần có:

Đơn khởi kiện Mẫu số 23-DS nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành
Tài liệu chứng minh Quý khách hàng đã mua đất, đã thanh toán, tài liệu chứng minh Quý khách đã sử dụng đất (biên lai nộp thuế, hộ khẩu, giấy tờ tùy thân ghi địa chỉ thửa đất…).
Tài liệu chứng minh thiệt hại phát sinh từ lỗi của bên bán.
Tài liệu chứng minh nơi cư trú của bên bán.
Tài liệu là giấy tờ nhân thân của Quý khách hàng.

Trình tự thủ tục giải quyết

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án.
Tòa án có trách nhiệm cấp ngay cho người khởi kiện giấy xác nhận đã nhận đơn.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện có đủ điều kiện thụ lý hay không. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện để người khởi kiện đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Khi đó, Thẩm phán được phân công thụ lý vụ án và giải quyết vụ án theo đúng trình tự pháp luật.

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Những rủi ro khi không sang tên sổ đỏ cần lưu ý khi mua đất 2022” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về thỏa thuận bồi thường thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín

Mời bạn xem thêm

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện sang tên sổ đỏ được pháp luật quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
– Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất

Mua đất không có sổ đỏ có hợp pháp không?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo Điều 122 và 123 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, cụ thể là tại Điều 117 Bộ luật Dân sự có thể bị vô hiệu.
Như vậy, pháp luật hiện hành không cho phép mua đất không có sổ đỏ. Do đó, anh chị không nên giao dịch nếu chủ sử dụng chưa được cấp Giấy chứng nhận để hạn chế các tranh chấp phát sinh.

Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
“a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;
…
l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;“
Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 10 ngày.