Xin chào Luật sư, tôi là Hưng, là một người làm việc tự do nên không tìm hiểu nhiều về pháp luật. Tôi xin được chia sẻ vấn đề của tôi như sau: Hàng xóm tôi đang trong quá trình thi công xây dựng ở nhà. Tôi rất khó chịu với tiếng ồn đó. Tuy nhiên, không chỉ bị tiếng ồn làm phiền trong thời gian dài mà còn bụi bặm, vấn đề đáng lo ngại hơn là nhà cửa có thể bị hư hại, thiệt hại về tài sản đối với nhà liền kề như gia đình tôi. Vậy tôi phải làm sao nếu việc thi công của hàng xóm gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhà tôi ạ? Cảm ơn Luật sư. Rất mong nhận được hồi đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật Sư X. Với thắc mắc của bạn chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề “Những lưu ý khi hàng xóm xây nhà để bảo vệ quyền lợi của mình?” như sau:
Căn cứ pháp lý
Những lưu ý khi hàng xóm xây nhà để bảo vệ quyền lợi của mình?
Trước khi khởi công xây dựng
Trước khi khởi công công trình, lẽ thường các chủ nhà sẽ sang gặp chủ các căn hộ liền kề như bạn. Trước là để gặp gỡ làm quen, sau là thưa câu chuyện xin phép được xây nhà về ở gần bên cạnh và làm phiền trong quá trình xây dựng. Nếu họ không chủ động, thì bạn sẽ cần phải chủ động làm việc đó bởi lẽ nhà hàng xóm khởi công ngay cạnh ngôi nhà bạn đang ở nguy hiểm không khác gì việc thấy một ông thợ hàn thổi gas oxy ngay cạnh ô tô bạn đang đỗ. Thế nên hãy sắp xếp buổi đầu gặp gỡ trao đổi để nắm được các thông tin chính:
- Ngày khởi công: Bạn nên có mặt cùng chính quyền để cùng xác nhận mốc, địa giới công trình tránh bị lấn chiếm đất.
- Tiến độ thi công: Để xem có liên quan đến sự kiện công việc trọng đại nào của gia đình bạn không. chắc bạn không muốn đám cưới, đám giỗ hay tiệc tùng cạnh một công trình đang xây dựng phải không.
- Đường vận chuyển vật liệu: Xem đường cấp vật liệu vào, kho bãi tập kết vật liệu, đường vận chuyển trạc thải đi lối nào có ảnh hưởng đến giao thông sinh hoạt của gia đình bạn không.
- Biện pháp an toàn thi công: Hãy trao đổi để biết các biện pháp an toàn chủ nhà áp dụng để bảo vệ công trình lân cận, nếu chưa có bạn có thể yêu cầu bổ sung để đảm bảo an toàn cho gia đình bạn.
- Mô tả toàn bộ thông tin về công trình của bạn đặc biệt là phần móng: Ví dụ như móng sâu mấy m, địa chất ra sao, các vấn đề bạn gặp trong quá trình xây dựng là gì… Bạn trao đổi trước để chủ nhà có thể chủ động kiểm soát hay thay đổi phương án trong quá trình thi công đảm bảo nhất.
Trước khi xây nhà, chủ nhà phải cùng đơn vị thi công khảo sát các nhà liền kề, lập biên bản về hiện trạng, chụp ảnh tường, trần, sàn… để làm căn cứ đối chiếu về sau.
Nếu thấy nhà hàng xóm chuẩn bị thi công, các hộ lân cận cũng cần chủ động đề nghị thực hiện động tác này. Xét thấy cần thiết thì mời cơ quan chức năng lập vi bằng.
Buộc gia chủ áp dụng biện pháp an toàn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, góp ý: Khi hàng xóm xây nhà, chúng ta nên chủ động trao đổi với chủ thầu để biết được kỹ thuật thi công có đảm bảo không; đồng thời yêu cầu công trình phải được che chắn, có biện pháp chống nghiêng, chống sập đối với nhà liền kề… Lưu ý thêm về ranh mốc, tường chung, an toàn, vệ sinh.
Đôi bên thống nhất các phương án bồi thường nếu xảy ra sự cố, hoặc bồi thường bằng tiền, hoặc sửa chữa trả về hiện trạng ban đầu, tất cả phải thể hiện trên giấy tờ. Nếu có thể, nên theo sát quá trình thi công để kịp thời phát hiện, xử lý những bất cập phát sinh.
Đề nghị ngừng thi công khi có dấu hiệu ảnh hưởng đến chất lượng nhà
Theo Nghị định 06/2021, hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện trên nguyên tắc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh.
Theo Nghị định 16/2022, các hành vi gây mất an toàn cho công trình lân cận có thể kể tới như: gây nứt, lún, hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật; gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận,…
Hành vi này có thể bị phạt rất nặng. Vì thế, khi hàng xóm thi công dẫn đến nhà bạn có dấu hiệu nứt, lún, có nguy cơ đổ, sập thì có quyền yêu cầu hàng xóm ngừng thi công.
Theo Nghị định 16, việc thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác bị phạt như sau:
– Từ 30 – 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Từ 50 – 60 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;- Từ 80 – 100 triệu đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.
Ngoài ra, Bộ luật này cũng quy định, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Như vậy, nếu nhà bạn hư hỏng, sụt lún, nứt tường… do hàng xóm xây nhà, bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu công trình đang xây dựng phải bồi thường. Nếu người thi công xây dựng cũng có lỗi thì phải liên đới bồi thường.
Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự quy định như sau:
– Thiệt hại phải là thiệt hại thực tế, không phải thiệt hại ước tính hay thiệt hại trong tương lai. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
– Người phải bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.
– Nếu mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường;
– Nếu bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Hai bên có thể thỏa thuận với nhau về mức bồi thường, nếu không thỏa thuận được, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bồi thường. Lưu ý rằng, nghĩa vụ chứng minh thiệt hại thuộc về bên yêu cầu bồi thường, bạn phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho việc thiệt hại của mình.
Hàng xóm xây nhà quá ồn thì phải làm thế nào?
Quy định về tiếng ồn trong hoạt động xây dựng
Quy định về tiếng ồn trong hoạt động xây dựng được quy định tại Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 và Luật Xây dựng năm 2014. Cụ thể như sau:
Theo Khoản 5 Điều 64 luật Bảo vệ môi trường năm 2020 quy định:
“5. Việc thi công xây dựng, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ công trình xây dựng phải bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường sau đây:
a) Có biện pháp không phát tán bụi, nhiệt, tiếng ồn, độ rung, ánh sáng vượt mức cho phép theo quy chuẩn kỹ thuật môi trường;“
Điều 116 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:
“Điều 116. Bảo vệ môi trường trong thi công xây dựng công trình
Trong quá trình thi công xây dựng công trình, nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm:
1. Lập và thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng bao gồm môi trường không khí, môi trường nước, chất thải rắn, tiếng ồn và yêu cầu khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
2.Bồi thường thiệt hại do vi phạm về bảo vệ môi trường do mình gây ra.”
Trường hợp hàng xóm xây nhà quá ồn
Theo như những quy định nêu ở mục trên, nếu hoạt động xây dựng gây ra tiếng ồn quá lớn so với quy định sẽ là hành vi vi phạm về tiếng ồn.
Đây là thuộc lĩnh vực dân sự, vì thế, khi nhà hàng xóm xây sửa gây ra tiếng ồn quá lớn thì bạn có thể qua và trao đổi với chủ nhà hoặc chủ đầu tư để họ có biện pháp giảm tiếng ồn.
Nếu trong trường hợp 2 bên xảy ra mâu thuẫn và tình trạng tiếng ồn vẫn tiếp diễn thì bạn có thể trình báo đến Ủy ban nhân dân xã, phường để được giải quyết.
Có thể bạn quan tâm
- Có được tặng cho đất nhưng không được bán không?
- Xây nhà làm nứt nhà bên cạnh có phải bồi thường không?
- Xây dựng nhà làm ảnh hưởng đến nhà liền kề xử lý thế nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Những lưu ý khi hàng xóm xây nhà để bảo vệ quyền lợi của mình?”. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, tìm hiểu về hợp thức hóa lãnh sự tại Việt Nam, xin hợp pháp hóa lãnh sự ở Hà Nội, dịch vụ công chứng tại nhà của chúng tôi… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.
Để được tư vấn cũng như trả lời những thắc mắc của khách hàng trong và ngoài nước thông qua web Luatsux.vn, lsx.vn, web nước ngoài Lsxlawfirm,…
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Nếu hành vi gây tiếng ồn của nhà hàng xóm của bạn không thể xử lý theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP; hoặc Nghị định 155/2016/NĐ-CP thì bạn có quyền thu thập tài liệu; chứng cứ (bản ảnh, tệp ghi âm,…) khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Mức yêu cầu bồi thường thiệt hại được tính toán; dựa trên hậu quả mà hành vi gây tiếng ồn của nhà hàng xóm tạo ra cho bạn, gia đình bạn.
Trách nhiệm bồi thường khi có thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra theo quy định tại Điều 605 Bộ luật dân sự 2015 là:Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng;
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Khi xét thấy việc xây dựng của hàng xóm làm nứt tường nhà, chúng ta có thể giải quyết theo hai hướng như sau:Thoả thuận, hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, yêu cầu chấm dứt việc xây dựng, bồi thường thiệt hại khoản tiền tương xứng với thiệt hại đã gây ra. Bên gây thiệt hại cũng có thể tiếp tục thực hiện việc xây dựng nếu các bên thỏa thuận được mức bồi thường tương xứng.
Nếu hoà giải không thành thì người bị thiệt hại có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu Tòa án buộc bên gây thiệt hại chấm dứt hành vi xây dựng, xác định trách nhiệm bồi thường và mức bồi thường dựa nguyên nhân gây ra thiệt hại và thiệt hại thực tế đã xảy ra.
