Có thể hiểu vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu có). Hiện nay, với thủ tục thực hiện đơn giản, nhiều người chọn việc lập vi bằng để hạn chế các rủi ro pháp lý khi tham gia các giao dịch. Cùng trả lời câu hỏi nhà vi bằng có làm sổ được không qua bài viết dưới đây của Luật sư X.
Nhà vi bằng có làm sổ được không?
Theo khoản 3 điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Trong tài liệu đó, Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện lập vi bằng mà đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng. Vi bằng không thừa nhận, hay đánh giá tính hợp pháp của các hành vi, sự kiện, quan hệ xã hội mà chỉ ghi nhận những gì có thật đã xảy ra trên thực tế.
Công chứng vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận sự kiện, hoạt động đó xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không chứng minh được giá trị pháp lý của của các sự kiện, sự vật đó…
Theo Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập. Điều trên có nghĩa, vi bằng chỉ có giá trị bằng chứng, là một chứng cứ công nhận có việc mua bán, giao nhận tiền nhà chứ không phải là một thủ tục hành chính để đảm bảo giá trị tài sản.
Việc lập vi bằng được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận giao dịch của các bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Như vậy, vi bằng chỉ có giá trị chứng cứ và được Tòa án ghi nhận.
Theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Do đó, vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch xảy ra trên thực tế có giá trị là bằng chứng để giải quyết khi có tranh chấp mà không có giá trị pháp lý. Vì thế, công chứng vi bằng không làm được sổ hay nói cách khác là không được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên cần có Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014, trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Mặt khác, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ một số trường hợp).
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 28, thì vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị pháp lý trong các trường hợp:
- Là chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án;
- Là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực.
Như vậy, vi bằng không có giá trị thay thế cho hợp đồng được công chứng, chứng thực. Việc mua nhà bằng cách lập vi bằng là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền. Sau đó tiến hành thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Trình tự lập vi bằng
Bước 1: Đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng
Khách hàng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu này.
Bước 2: Thỏa thuận
Khách hàng sẽ ký vào văn bản thỏa thuận làm vi bằng, văn bản thỏa thuận đảm bảo cho các nội dung sau:
- Nội dung cần làm vi bằng;
- Địa điểm, thời gian;
- Chi phí;
- Các thỏa thuận khác, nếu có.
Việc thỏa thuận làm vi bằng sẽ được lập thành 02 bản, người có yêu cầu sẽ giữ 01 bản, văn phòng thừa phát lại sẽ giữ 01 bản. Sau khi lập xong thỏa thuận, người có yêu cầu sẽ đóng chi phí làm vi bằng cho Thừa phát lại.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực. Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:
- Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại;
- Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm;
- Người tham gia khác (nếu có);
- Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu;
- Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
- Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
- Chữ ký của Thừa phát lại và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và có thể có chữ ký của những người có hành vi bị lập vi bằng.
Kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.
Vi bằng lập thành 03 bản chính: 01 bản giao người yêu cầu; 01 bản gửi Sở Tư pháp trực thuộc để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày lập vi bằng; 01 bản lưu trữ tại văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng.
Bước 4: Thanh lý thỏa thuận lập vi bằng
Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.
Thừa phát lại giao lại cho khách hàng một bản chính của vi bằng.
Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng Thừa phát lại.
Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu phát hiện thấy việc làm vi bằng không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập theo quy định tại Điều 25 của Nghị định này; vi bằng không được gửi đúng thời hạn để đăng ký theo quy định tại khoản 4, Điều 26 của Nghị định này.
Việc từ chối phải được thông báo ngay bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng trong đó nêu rõ lý do từ chối đăng ký.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Các trường hợp không được lập vi bằng
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:
“…4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”.
Theo đó, đối với nhà đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì vẫn lập vi bằng để chuyển nhượng bình thường nếu nhà đất đó có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Mời bạn xem thêm:
- Mua bán nhà đất không có sổ đỏ có được lập vi bằng không?
- Vi bằng là gì? Giá trị vi bằng đến đâu? Các trường hợp lập vi bằng?
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về chủ đề: Nhà vi bằng có làm sổ được không theo quy định hiện nay?
Hy vọng những kiến thức chúng tôi cung cấp có thể giúp bạn vận dụng vào công việc và cuộc sống. Để có thêm thông tin về những vấn đề liên quan đến đất đai khác như: Tra cứu chỉ giới xây dựng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dịch vụ lập thừa kế nhà đất,… của Luật sư X, hãy liên hệ với chúng tôi.
Liên hệ hotline: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Sau đây là những trường hợp thường gặp mà người mua bị mất trắng khi mua nhà ở bằng cách lập vi bằng:
– Nhà ở là tài sản thế chấp tại Ngân hàng
– Một nhà bán cho nhiều người
– Người thuê nhà, lấy nhà đi bán
Hình thức của vi bằng là văn bản. Văn bản đó phải do thừa phát lại lập.
Việc lập vi bằng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung của văn bản. Hình thức và nội dung của Vi bằng được quy định tại điều 40 nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại.
Vi bằng có thể được sao chép và được sử dụng làm chứng cứ lâu dài. Việc vào sổ theo dõi, lưu trữ vi bằng phải tuân thủ các quy định về bảo mật và lưu trữ.
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
