Chào Luật sư, trước đây tôi có được nhà nước giao đất ruộng để trồng lúa và canh tác. Bây giờ tôi đã lớn tuổi hơn nên muốn để lại đất cho các con canh tác. Tôi có 2 đứa con trai, tôi muốn chia đều cho các con mà không biết thủ tục thực hiện như thế nào. Tôi cũng không biết về vấn đề này nên sợ mất nhiều thời gian. Được nhà nước giao đất có thu tiền mà muốn thực hiện tách thửa thì có cần xin phép cơ quan nào hay không? Hiện nay có các trường hợp nào được tách thửa quyền sử dụng đất? Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không theo quy định hiện nay?Mong được luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Về vấn đề “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không?” chúng tôi xin giải đáp đến bạn như sau:
Nguyên tắc sử dụng đất hiện nay là gì?
Hiện nay khi sử dụng đất thì các cá nhân, tổ chức hay bất kỳ chủ thể nào cũng phải tôn trọng và tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng đất. Trong bối cảnh hiện nay, có lẽ nguyên tắc dễ thấy nhất chính là sử dụng đất đi đôi với bảo vệ, phát triển và phát huy hết tất cả tiềm năng của đất đai. Bởi lẽ tình hình dân số ngày càng tăng, tình trạng người đông nhưng đất không thể sinh ra thêm được vô hình đã tạo ra áp lực rất lớn. Do đó, việc sử dụng và bảo vệ đất cần được người dân và cơ quan chức năng quan tâm. Nguyên tắc sử dụng đất hiện nay là:
Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Các trường hợp không được tách thửa đất hiện nay ra sao?
Việc tách thửa đất hiện nay không còn xa lạ với chúng ta. Việc tách thửa đất có thể do nhu cầu của người sử dụng hay có sự biến động như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ban đầu là một mảnh đất nhưng sau đó là tách ra thành 2 mảnh đất vơi 2 chủ khác nhau. Trước hết cần đáp ứng tiêu chí về diện tích để có thể tách thửa được. Về các trường hợp không được tách thửa đất có thể được hiểu như sau:
Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu
Căn cứ Điều 43d Luật Đất đai 2013 sửa đổi 2018 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:
UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.
Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất
*Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc là loại đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho, chuyển nhượng,.. do đó sẽ không được thực hiện tách thửa với những mục đích này.
Lưu ý: Một số tỉnh vẫn chấp nhận cho tách thửa khi không có sổ đỏ. Ví dụ: Bắc Kạn
*Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Tại Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên quyền sử dụng đất như sau:
– Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
– Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, đất bị kê biên đã bị kê biên đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bị thu hồi sổ đỏ nên không thể thực hiện quyền tách thửa.
Điều kiện tách thửa đất mới nhất hiện nay
Hiện nay nếu muốn tách thửa đất thì người có mong muốn phải biết được điều kiện tách thửa được quy định như thế nào. Sau đó tùy tình hình mà họ có thể lựa chọn yêu cầu tách thửa đất mới hoặc không. Tuy nhiên ở trường hợp chúng tôi tư vấn, chúng tôi giả định rằng bạn đọc có mong muốn tách thửa đất và thỏa đủ các yếu tố để có thể tách thửa đất. Khi đó thì việc tuân thủ điều kiện về tách thửa đất mới nhất hiện nay gồm có:
Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không?
Nhà nước hiện nay vẫn còn chính sách về giao đất có thu tiền sử dụng đất. Việc tách thửa đất hiện nay có một số điều kiện nhất định. Vậy không biết việc nhà nước giao đất có thu tiền thì có được tách ra hay không? Việc tách thửa đất cần phải tuân thủ theo quy định của luật đất đai và mảnh đất đó thì được cho phép tách thửa. Để hiểu kỹ hơn về nội dung này, mời bạn tham khảo nội dung bên dưới được chúng tôi phân tích và gửi đến bạn như sau:
Theo khoản 1 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Căn cứ theo Điều 143, Điều 144 Luật đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch phát triển nông thôn và quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Như vậy, căn cứ theo nội dung trên, muốn tách biết được đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được hay không thì phải dựa vào quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Chi phí thực hiện tách thửa đất hiện nay mất bao nhiêu?
Hiện nay khi làm hợp đồng chuyển nhượng hay cho thuê đất thì trong quá trình thực hiện sẽ có các chi phí phát sinh. Đối với việc tách thửa hiện nay thì thủ tục cũng không đơn giản, cần đáp ứng được những điều kiện mà luật đặt ra. Hiện nay những khoản chi phí mà người sử dụng đất cần chuẩn bị cũng như những hồ sơ cần thiết để nộp tách thửa gồm các nội dung được phân tích chi tiết và cụ thể như sau:
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ (nếu có). Còn việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
(1) Phí đo đạc thửa đất
Phí đo đạc là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.
(2) Lệ phí cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(3) Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.
| Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) |
(4) Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, ở mỗi tỉnh, thành phố sẽ có mức lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau.
(5) Thuế thu nhập cá nhân
| Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đât = Thu nhập tính thuế x Thuế suất |
Khuyến nghị
Luật sư X là đơn vị pháp lý đáng tin cậy, những năm qua luôn nhận được sự tin tưởng tuyệt đối của quý khách hàng. Với vấn đề Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không? chúng tôi cung cấp dịch vụ tách thửa đất Công ty Luật sư X luôn hỗ trợ mọi thắc mắc, loại bỏ các rủi ro pháp lý cho quý khách hàng.
Thông tin liên hệ
Vấn đề ‘Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có tách thửa được không?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới soạn thảo mẫu đơn hợp thửa đất … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm
- Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất như thế nào?
- Trẻ em nước ngoài có được cấp thẻ BHYT không?
- Mua bảo hiểm cho người nước ngoài tại Việt Nam như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Đất không có giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) sẽ không đủ điều kiện tách thửa.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần hoặc tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê mà đã nộp tiền thuê đất một lần bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá theo quy định tại “Luật đất đai năm 2013”.
Trường hợp các đối tượng này có nhu cầu chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. (Khoản 5 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP).
Tại Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:
– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;
– Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;
