Nhà không có sổ đỏ thì sao?

Hiện nay vẫn còn khá nhiều người sống trong những căn nhà không có sổ đỏ. Vì trước đây việc quản lý đất đai còn nhiều khó khăn nên việc cấp sổ đỏ cho những người đang sinh sống trên đất còn hạn chế. Đến sau này nhiều người vẫn nghĩ rằng mình sinh sống ổn định, lâu dài trên mảnh đất này thì có thể coi như đây là tài sản của mình mà không phải quan tâm về vấn đề sổ đỏ. Nhưng thực chất việc không có sổ đỏ gây nhiều khó khăn trong việc sử dụng cũng nhu mua bán, chuyển nhượng những diện tích bất động sản này. Vậy đối với những căn nhà hiện không có sổ đỏ thì có thể bị thu hồi không? Và việc không có sổ đỏ khi mua bán nhà đất có thể dẫn đến những hệ luỵ gì? Mời bạn đón đọc bài viết “Nhà không có sổ đỏ thì sao?” dưới đây của chúng tôi để có thêm những thông tin chi tiết về vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Nhà không có sổ đỏ thì sao?

Nhiều căn nhà hiện nay dù ở những vẫn không có sổ đỏ. Điều này khiến cho việc mua bán chuyển nhượng những căn nhà này gặp khá nhiều khó khăn. Một trường hợp khác là nhà ở không có sổ đỏ nhưng được mua bán thông qua các hình thức khác nhau. Vậy việc mua bán nhà ở không có sổ đỏ hiện nay có hợp pháp hay không? Việc mua bán nhà ở không có sổ đỏ hiện nay không có trong quy định của pháp luật tuy nhiên nếu bạn mua bán những tài sản hình thành trong tương lai nhưng có những đảm bảo cũng như nội dung rõ ràng thì vẫn được pháp luật bảo vệ khi có những tranh chấp xảy ra.

Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

– Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

– Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

– Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội cho cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội theo quy định khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014;

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

– Nhận thừa kế nhà ở;

– Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Như vậy, muốn mua bán nhà đất thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng – mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư).

Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà ở nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực.

Muốn mua bán nhà không có sổ đỏ phải làm như thế nào?

Đối với việc mua bán nhà ở không có sổ đỏ thì hiện nay có hai hình thức mua bán chính đó là mua bán nhà ở chung cư và mua bán nhà ở mặt đất. Đối với việc mua bán nhà ở mặt đất thì việc không có sổ đỏ sẽ tồn tại nhiều rủi ro hơn có thể do tranh chấp hay những vấn đề pháp lý khác. Nhưng đối với nhà ở chung cư thì hiện nay nhiều khu chung cư mua bán những căn nhà hình thành trong tương lai. Đây là một hình thức huy động vốn, bạn sẽ không gặp phải những vấn đề pháp lý về tranh chấp nhưng lại có thể gặp phải những vấn dề pháp lý nếu chủ đầu tư không đủ kinh phí xây dựng khiến cho hạng mục công trình kéo dài.

Đối với nhà chung cư

Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:

(1) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

– Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

– Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(2) Hình thức mua bán

Căn cứ khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở.

Đối với nhà mặt đất

Hiện nay rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ.

Điều đó đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện.

Do đó, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ nên đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

So với đất thì điều kiện, thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đơn giản hơn rất nhiều.

Theo quy định cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Bước 4: Trả kết quả.

(2) Mua bán nhà ở

Sau khi nhà được đăng ký vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc (nếu có)

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên

Bước 4: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Xử lý và trả kết quả.

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền,… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp (người bán đòi nhà).

Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là gì?

Dù có cẩn thận đên đâu thì ngay từ đầu việc mua bán một tài sản lớn nhưng không có giấy tờ đảm bảo đã mang trong mình những rủi ro và bất lợi cho người mua. Rủi ro đầu tiên bạn có thể gặp phải như là dễ xảy ra tranh chấp. Nhiều trường hợp khi mua bán chuyển nhượng nhà ở mới biết mảnh đất mình đã mua đang trong giai đoạn tranh chấp và việc chuyển nhượng là vô hiệu, mặt khác có thể mảnh đất đó vẫn chuyển nhượng được nhưng tranh chấp đó khi đó sẽ do bạn giải quyết bạn sẽ tốn thêm thời gian và công sức để giải quyết những vấn đề liên quan đến tranh chấp này trong khá nhiều năm sử dụng mảnh đất.

Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ không biết cấp sổ đỏ lần đầu mất bao nhiêu tiền với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Tuy nhiên, trường hợp người mua mua đất không có sổ đỏ từ ngày 01/07/2014 đến nay sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro và phải gánh chịu các hậu quả pháp lý không đáng có, cụ thể như sau:

• Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất

Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Đây có lẽ là rủi ro lớn nhất mà người mua phải đối diện khi không biết rằng mảnh đất mình mua có đang nằm trong quy hoạch, trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp, đất nông nghiệp và thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Chính vì thế mà người mua có thể sẽ phải đối mặt với những vấn đề không đáng có.

• Dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về mặt pháp lý khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không đúng quy định sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu như không có sổ đỏ, tài liệu thông tin mảnh đất, giấy tờ biên nhận, hợp đồng hay người làm chứng thì dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

• Không được thế chấp để vay tiền

Theo khoản Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có sổ đỏ. Khi bạn không có sổ đỏ, đòng nghĩa với việc nhân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng một khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất.

• Khó bán lại đất không có sổ đỏ

Bởi tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ nên nếu muốn bán lại thì cũng rất khó, thậm chí khi tìm được khách hàng chấp nhận mua thì cũng xảy ra nhiều rắc rối. Bên cạnh đó, người bán không đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ bị người mua ép giá.

• Hạn chế quyền sử dụng đất

Người mua phải đất không có sổ đỏ (thuộc trường hợp không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị hạn chế, thậm chí là bị mất các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…Điều kiện quan trọng nhất để thực hiện các quyền trên là phải có sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Bị thu hồi không được bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đât quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ.

• Khó được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở phải có “giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó.

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy tờ  theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Cụ thể, giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, chô thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Mời bạn xem thêm

• Trường hợp áp dụng phương thức đấu thầu một giai đoạn một túi hồ sơ
• Quy định diện tích đất ở đô thị hiện nay như thế nào?
• Đất ở đô thị có thời hạn sử dụng là bao lâu?

Khuyến nghị

Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ làm sổ đỏ Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Nhà không có sổ đỏ thì có mua bán được không?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như cấp sổ đỏ lần đầu mất bao nhiêu tiền…. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp